三權分置宅基地以后可買賣嗎,宅基地三權分立是什么

日前，自然資源部綜合司司長程利偉對外表示，歷時四年時間的農村土地征收、集體經營性建設用地入市和宅基地制度改革試點（統稱‘三塊地’改革）即將結束。當前，有關部門正在按照中央要求做好試點總結工作，提出下一步深化改革的意見建議。

“三塊地”改革啟動于四年前的2015年。當時，全國人大授權國務院在北京市大興區等33個試點縣（市、區）開展改革試點。其中，云南大理等15個地區承擔宅基地改革試點。試點時間三年，原計劃在2017年結束試點。2017年11月，全國人大決定，將試點延長至今年的12月31日。

有關部門表示，隨著試點工作的結束，相關經驗有望寫入待修改的《土地管理法》之中。

這意味著國家從頂層設計上推動新一輪農村土地制度改革的時間表進入了倒計時，喚醒沉睡多年的農村土地資源的步伐正在加快。

在“三塊地”改革中，宅基地制度改革是社會關注度最高、給予期待最多的一項改革，同時也是牽涉面最廣、熱議最多、意見最難統一的一項改革。

不少人都在問這樣一個問題：改革試點結束了，宅基地可否買賣？

要尋找答案，首先要了解清楚這次宅基地制度改革的主要內容。

根據2015年中辦、國辦印發的《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，宅基地制度改革主要圍繞宅基地權益保障和取得、有償使用、有償退出和改革宅基地審批制度等四個方面展開。

因此，試點任務主要有四項：一是改革完善宅基地權益保障和取得方式；二是探索宅基地有償使用制度；三是探索宅基地自愿有償退出機制；四是完善宅基地管理制度。

那么，為什么要推進宅基地制度改革？

主要原因是，隨著我國城市化進程的加快，城鄉加速融合，大量農村勞動力進城落戶，導致農村宅基地管理出現了權能不足、利用粗放、取得困難、退出不暢等各種問題。

這些問題的出現，根源在于產權和收益分配問題沒有得到有效解決，導致在現有產權框架下不同利益主體博弈加劇。主要體現在：

一是宅基地流轉現象普遍，導致咱們國家實施了幾十年的限制政策流于形式。

二是進城返鄉人員增多并對農村居住條件提出更高要求，特別是在沿海地區和廣大城鄉結合部地區，隨著城鎮化進程中土地級差收益的大幅提高，一戶一宅在這些地區的管理更為復雜，導致現行的宅基地的無償取得和一戶一宅制度很難落實。

三是隨著《物權法》的實施，宅基地用益物權在相關法律中表達不一致，導致農民的宅基地用益物權受到忽視和侵害，往往難以分享到宅基地的增值收益。

四是宅基地缺乏有效退出機制，加上“少批多占”“未批先建”等歷史遺留問題多，導致宅基地資源大量閑置，不能有效配置，巨量農村宅基地及房屋資源無法有效盤活。

一邊是農民的土地，特別是宅基地及房屋大量閑置，難以估量的巨大資產長期“沉睡”，一邊是農民收入長期偏低，三農問題亟待破解，鄉村振興急需解決 “人、地、錢”難題。

所以，改革運行了幾十年的宅基地制度，便顯得越來越迫切！

針對這些問題，試點地區圍繞保障農戶住有所居、建立宅基地有償使用和有償退出機制、盤活閑置宅基地、確保農民分享宅基地增值收益等各方面進行了大膽探索。

如，浙江義烏在試點中允許宅基地使用權在本市集體經濟組織成員間跨村轉讓，并對轉讓后的宅基地頒證。目前，浙江已經頒發全國首本農村宅基地及房屋租賃使用權證。

這本證書的作用有三：一是賦予租賃關系一個法律保障；二是為承租方的再次流轉提供保障；三是接受抵押的銀行可以憑該證對證上限定的宅基地租賃使用權進行司法拍賣。

這些作用，標志著農村宅基地“三權分置”改革探索取得了突破性進展。它賦予了農村宅基地租賃權以物權權益及保護，為農村宅基地使用權向更廣闊的領域流轉提供了產權保障。

事實上，宅基地制度改革增加了農民財產性收入，激活了農村土地市場活力。今年 2月，中央一號文件提出，完善農民閑置宅基地和閑置農房政策，探索宅基地所有權、資格權、使用權。為促進宅基地有序流轉指明了方向。宅基地“三權分置”制度改革也被不少專家視為阻止鄉村衰敗、實現鄉村振興的重要契機。

自然資源部副部長趙龍就表示，“各試點地區積極探索農房抵押、出租、合作開發等途徑，不斷顯化宅基地財產權益。浙江德清通過盤活存量宅基地改造民宿530家，每戶年均增收5萬多元。安徽金寨將退出的宅基地作為增減掛鉤節余指標在省域內流轉，總收益近53億元。”

但是，資源哥發現，在宅基地試點改革中，官方對宅基地使用權可否買賣？特別是是否允許城市居民買賣的表態十分謹慎。

至少是截至目前，還沒有明確的說法。

原因或許是問題過于敏感，擔心言多必失，或許是還有待修改《土地管理法》時才能最終確定。

值得期待的是，從中央一號文件提出完善農民閑置宅基地和閑置農房政策、到各試點地區推進此項改革的效果看，將宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”的試點經驗體現在新修改的《土地管理法》中，毫無懸念。

換句話說，在修改后的《土地管理法》中，允許宅基地使用權買賣的可能性還是很大的。

因為，賦予農民宅基地財產權，并把宅基地的使用權放活，讓農民對宅基地處置擁有更大的自由權，以盤活農民手上沉睡了幾十年的宅基地資源，加快釋放農村土地制度改革的紅利，為鄉村振興戰略解決“地”和“錢”的問題，既是改革的出發點和落腳點，也是實施了幾十年的宅基地制度與時俱進的迫切需要。