光明房產(chǎn)_光明地產(chǎn)董事長沈宏澤

最近深圳對樓市限購政策進行了分區(qū)優(yōu)化，放松了深圳南山區(qū)、福田區(qū)和寶安區(qū)（ 除新安街道和西鄉(xiāng)街道）以外的限購。仔細研究了一下，新房庫存較多的片區(qū)限購放松，新房庫存較少的片區(qū)沒有放松，本意應(yīng)該是讓購房者多去放松限購的片區(qū)買房，解決開發(fā)商新房滯銷問題。不過在當下購房者不是因為沒有名額不買房的情況下，公開劃分片區(qū)去庫存，效果可能會適得其反。

光明是這一次放松限購的區(qū)。兩年前光明新房還是整個深圳新房去化最快的，也沒有扛住這兩年光明新房入市的速度。在這兩年光明大量新房入市的沖擊下，很快光明也變成了深圳新房庫存最多的區(qū)之一。

截止到目前，光明庫存新房高達8528套，深圳各區(qū)中排名第三。四月份光明新房僅銷售233套，不考慮未來入市新房的情況下，去化周期超36個月。

深圳郊區(qū)未來最看好光明。一定要在郊區(qū)買房建議買光明，但是光明也不能亂買。

上面兩句話是我之前說的，千萬不要斷章取義。如果現(xiàn)在一定要在光明買房，應(yīng)該怎么買？

光明未來發(fā)展的居住核心地段，一定是區(qū)政府到鳳凰地鐵站，再到科學公園周圍這一片，里面包括光明大街這一片的城市更新，未來這一片是整個光明配套和環(huán)境最好的，會成為光明房價最高的片區(qū)。深圳郊區(qū)城市更新速度和市政面貌改變，光明也是最快最好的，特別是光明大街和科學公園這一片。

在光明未來核心居住地段，目前位置比較好的兩個新房是綠城桂語蘭庭和滿京華金碩華府。因為光明新房太多，這兩個盤的量也比較大，雙方價格戰(zhàn)早就開打了，最近綠城桂語蘭庭二期開盤，備案均價約4.8萬/㎡，開盤直接來了一個絕殺85折+約10萬禮包+你問我能給到的更多，全部優(yōu)惠加起來后，最終到手的價格都低于8折了。

綠城桂語蘭庭一套約89㎡的三房兩衛(wèi)折后平均總價約356萬，加上禮包和其它，最終購買成本在340萬左右，同樣的戶型比一期便宜近100萬。目前的價格在光明已經(jīng)無敵了，不僅背刺了一期業(yè)主和人才房業(yè)主，還背刺了光明所有業(yè)主和開發(fā)商，三房兩衛(wèi)這樣的總價已經(jīng)比光明大部分位置更差的新房和二手房便宜。沙井是二手房業(yè)主降價背刺開發(fā)商，光明是新房開發(fā)商降價背刺業(yè)主。

綠城桂語蘭庭如此堅決降價，是隔壁滿京華金碩華府打折造成的，在綠城桂語蘭庭約89㎡三房兩衛(wèi)平均總價還是約430萬的時候，滿京華金碩華府約99㎡三房兩衛(wèi)平均總價降到了約405萬，綠城桂語蘭庭不降價就沒辦法賣了，綠城桂語蘭庭這么一降滿京華金碩華府又沒辦法賣了。

購房者買房的時候要分析片區(qū)新房存量和接下來入市的新房，量太大價格一定起不來。還要關(guān)注片區(qū)開發(fā)商是不是都愛打價格戰(zhàn)，比如沙井開發(fā)商比光明開發(fā)商降價更克制。

最后，現(xiàn)在一定要在光明買房，應(yīng)該拿著上面綠城桂語蘭庭約89㎡三房兩衛(wèi)的戶型圖和優(yōu)惠后總價，在整個光明綜合做對比。為什么是拿著戶型圖，因為現(xiàn)在大部分開發(fā)商89㎡做不到綠城桂語蘭庭這種標準的三房兩衛(wèi)，這種戶型大部分開發(fā)商的建筑面積是95-100㎡，買房要看總價和實際得到的，不要看建筑面積。

綠城桂語蘭庭約89㎡三房兩衛(wèi)是增加了一個陽臺的結(jié)果，陽臺送一半面積，光明大部分新房沒有這方面贈送面積。在擁有贈送面積優(yōu)勢做低建筑面積的情況下大降價也賣的一般般，光明其它新房接下來更難。

如果現(xiàn)在一定要在光明買房，你們知道怎么買了吧。