立了秋的北京,迅速降了溫,限購(gòu)后的通州樓市迅速退了燒。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),限購(gòu)后的首周,通州二手房住宅疊加新建商品房住宅合計(jì)網(wǎng)簽為531套,環(huán)比前一周跌幅為20%,而受網(wǎng)簽周期的影響,預(yù)計(jì)隨后幾周的限購(gòu)政策影響會(huì)更大。不過(guò),不受限購(gòu)制約的公寓類物業(yè)則“一枝獨(dú)秀”,簽約持續(xù)保持在單周100套的高位。值得關(guān)注的是,通州樓市的“退燒”已經(jīng)波及“近鄰”燕郊,其上周末開(kāi)盤的兩個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)不復(fù)之前熱銷的態(tài)勢(shì)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,一旦通州市場(chǎng)成交降溫,燕郊區(qū)域的價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)大幅度回落。

住宅產(chǎn)品“入秋”

限購(gòu)對(duì)住宅產(chǎn)品銷售的影響可謂“立竿見(jiàn)影”,在限購(gòu)次日,住宅產(chǎn)品的銷售就明顯遇冷,限購(gòu)一周以來(lái),成交環(huán)比前一周下跌了兩成。而這僅僅只是開(kāi)始,因?yàn)榫W(wǎng)簽周期的原因,張大偉預(yù)計(jì),限購(gòu)政策的威力在成交量的體現(xiàn)上將更為明顯。

記者在調(diào)查中了解到,不同經(jīng)紀(jì)人對(duì)市場(chǎng)需求的判斷不同,有的經(jīng)紀(jì)人表示,之前需求的八成都被拒之門外,也有經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為,約有六成以上的需求被抑制。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),不管多少需求變成無(wú)效需求,可以肯定的是,通州住宅成交在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)有太大的起色。

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)也顯示,住宅成交已經(jīng)大幅下滑。上周二手房住宅疊加新建商品房住宅合計(jì)網(wǎng)簽為531套,環(huán)比上上周跌幅為20%。在新房住宅方面,截至23日,8月通州新建商品房住宅成交只有644套,相比前兩月的1500套以上成交萎縮明顯。二手房住宅也不樂(lè)觀,截至23日,8月通州二手房簽約套數(shù)為1100套。另?yè)?jù)鏈家網(wǎng)研究院統(tǒng)計(jì),上周鏈家在通州區(qū)的成交量不到之前一周成交量的一半,通州區(qū)在全市成交占比僅為3.3%,較上周下降52.2%,較6月第三周最高點(diǎn)下降了11.6個(gè)百分點(diǎn)。

“通州作為一個(gè)未來(lái)集中釋放利好的區(qū)域,目前的價(jià)格上漲預(yù)期主要來(lái)源于利好刺激,如果限購(gòu),會(huì)明顯影響購(gòu)房數(shù)量,這種情況下,房?jī)r(jià)再大幅上漲的可能性將明顯降低。”張大偉說(shuō)。

公寓成交達(dá)近一年的最高點(diǎn)

在住宅產(chǎn)品受到抑制的背景下,不限購(gòu)的公寓產(chǎn)品成為不少購(gòu)房者的選擇。

8月22日,位于通州南區(qū)的不限購(gòu)公寓珠江四季悅城開(kāi)盤,50套房在一小時(shí)內(nèi)售罄,銷售金額達(dá)1億元。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至23日,通州簽約公寓達(dá)到了538套,是最近一年的最高點(diǎn),環(huán)比上漲超過(guò)100%,而且預(yù)計(jì)成交量還將持續(xù)走高。

另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì),目前通州區(qū)在售的商住項(xiàng)目共有12個(gè),但很多項(xiàng)目沒(méi)拿到預(yù)售證,能夠直接出售的并不多。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),隨著這些項(xiàng)目的入市,三四季度通州商住公寓市場(chǎng)還將持續(xù)升溫。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示,雖然通州普宅遭遇“限購(gòu)”,但是對(duì)區(qū)域預(yù)期前景的認(rèn)同使得商住類產(chǎn)品“脫穎而出”。上周成交排名前十項(xiàng)目中,通州區(qū)占據(jù)三席,其中兩個(gè)項(xiàng)目為商住,富力運(yùn)河十號(hào)更是以196套的成交高居榜首。高姍認(rèn)為,在通州限購(gòu)未蔓延到商住之前,這類產(chǎn)品成交熱情仍將持續(xù)高漲。

波及燕郊樓市

從上周的樓市情況來(lái)看,通州樓市的降溫已經(jīng)波及到燕郊。

據(jù)悉,上周燕郊開(kāi)盤的兩個(gè)項(xiàng)目均沒(méi)有出現(xiàn)之前的熱銷場(chǎng)景,其中,上上城開(kāi)盤當(dāng)天去化不足一成。據(jù)報(bào)道,8月22日,位于燕郊核心區(qū)的熱盤上上城理想新城二期開(kāi)盤,共432套房源,截止到上午11點(diǎn),開(kāi)盤兩小時(shí)僅售出約20套,去化不足一成,和上個(gè)月開(kāi)盤的去化五成以及5月31日開(kāi)盤時(shí)的基本售罄相差甚遠(yuǎn)。

事實(shí)上,燕郊今年以來(lái)供應(yīng)量巨大,據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),燕郊截至8月20日,年內(nèi)新增供應(yīng)住宅套數(shù)高達(dá)11516套,這一數(shù)據(jù)是通州市場(chǎng)商品房住宅供應(yīng)量的14倍。而全北京2015年以來(lái)的商品房住宅供應(yīng)量只有22655套,也就是僅燕郊一地的2015年供應(yīng)量就相當(dāng)于全北京的一半,如果疊加北京周圍其他區(qū)域,環(huán)北京供應(yīng)量遠(yuǎn)超過(guò)北京數(shù)倍。

“燕郊價(jià)格的上漲完全依賴對(duì)通州樓市的信心,從往年市場(chǎng)看,一旦北京的通州樓市出現(xiàn)觀望,燕郊市場(chǎng)就會(huì)感冒,而如果通州市場(chǎng)感冒,燕郊基本就開(kāi)始大規(guī)模促銷。配套決定市場(chǎng)健康程度,從目前看,雖然環(huán)北京的燕郊等區(qū)域,房?jī)r(jià)相比通州要低,但從配套看,完全無(wú)法相比通州郊區(qū),所以在燕郊等區(qū)域買房的客戶大部分都是投資和剛需。一旦通州市場(chǎng)成交降溫,燕郊區(qū)域的價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)大幅度回落。”張大偉表示。(記者 桂瑰)