三權(quán)分置宅基地能賣給外村人嗎(三權(quán)分立 宅基地)

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■本文作者： 段雙雙 北京在明律師事務(wù)所

導(dǎo)讀：農(nóng)村宅基地問題由于涉及農(nóng)民切身利益，所以一直以來都是廣大農(nóng)民朋友十分關(guān)注的問題。那么，農(nóng)村村民該如何合法的在宅基地上建造房屋呢？村民可以將農(nóng)村宅基地出賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個人嗎？如果將農(nóng)村宅基地及地上房屋出賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個人，可以過戶嗎？接下來我們就來了解下有關(guān)農(nóng)村宅基地及其買賣的相關(guān)內(nèi)容。

農(nóng)村宅基地，是指國家無償分配給村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部符合一定條件的農(nóng)民建設(shè)居住房屋的農(nóng)村土地。農(nóng)村宅基地是由符合一定條件的本村農(nóng)民提出申請，然會由村委會在集體建設(shè)用地中劃拔的，無償性是它最大的特點(diǎn)。

在農(nóng)村宅基地上建設(shè)住宅房屋，必須取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。即：

（1）符合條件的本村農(nóng)民向村委會提出書面建房用地申請；

（2）鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織自然資源部門人員進(jìn)行現(xiàn)場勘查，并對合格的申請人下發(fā)《農(nóng)村村民住宅用地與建設(shè)申請表》；

（3）村委會對申請人遞交的《農(nóng)村村民住宅用地與建設(shè)申請表》審查后，上報鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府；（4）鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核并確定用地規(guī)劃范圍后，報縣自然資源部門初審；

（5）縣自然資源部門審核后報縣政府批準(zhǔn)；

（6）經(jīng)縣政府批準(zhǔn)用地后，由縣自然資源部門頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。

未經(jīng)批準(zhǔn)，私自在宅基地上建設(shè)房屋，其房屋可能就屬于違法建筑。故此，村民萬不可認(rèn)為只要村長同意了自己就可以在自家的宅基地范圍內(nèi)隨意蓋房。一旦面臨征收拆遷或宅基地各項(xiàng)改革，麻煩一定會接踵而至。

《土地管理法》第 62 條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”

《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”

國務(wù)院辦公廳 1999 年頒布的 《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”

國土資源部2004年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》中規(guī)定：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。

根據(jù)上述規(guī)定可知，現(xiàn)階段我國農(nóng)村為了嚴(yán)格控制農(nóng)村宅基地的審批數(shù)量，農(nóng)村宅基地嚴(yán)格實(shí)行“一戶一宅”的使用原則。即農(nóng)村村民一戶只能申請一處宅基地。農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)民集體，農(nóng)民對宅基地只有永久使用權(quán)，無所有權(quán)。農(nóng)村宅基地的性質(zhì)決定了農(nóng)民原則上無權(quán)對農(nóng)村宅基地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和買賣。但是，由于農(nóng)民宅基地使用權(quán)與其集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格密切相關(guān)（農(nóng)村宅基地的使用權(quán)人只能是該集體的村民，），且我國又實(shí)行“地隨房走”的房地一體主義原則，而宅基地上的房屋屬于農(nóng)民的私有財產(chǎn)，所以，宅基地上的房屋在一定條件下（本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)）是可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和買賣的，也就是說農(nóng)村宅基地使用權(quán)可以隨宅基地上房屋的轉(zhuǎn)讓和買賣，而僅限于在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和買賣。但是絕對不能出賣給非本村以外的村民和城鎮(zhèn)居民。也就是說，與本村村民簽訂的房屋（宅基地）轉(zhuǎn)讓合同是有效的；與非本村村民（包括外村村民和城鎮(zhèn)居民）簽訂的房屋（宅基地）買賣合同是無效的。

第一，出讓人需擁有兩處以上的農(nóng)村住宅房屋。第二，買受人與出讓人處于同一集體經(jīng)濟(jì)組織，且不得為法人或其他組織。第三，買受人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)的分配條件。第四，買賣必須征得其所在的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的同意。第五，宅基地使用權(quán)隨宅基地上的房屋一并買賣轉(zhuǎn)讓。

在明律師最后想提示大家的是，農(nóng)村村民無權(quán)將農(nóng)村宅基地或其上房屋出賣給本村村民以外的人，否則買賣行為將不受法律保護(hù)，即使有買賣合同也屬于無效合同，房屋產(chǎn)權(quán)將不能過戶，合同約定的權(quán)利義務(wù)也是無效的，屆時造成的經(jīng)濟(jì)損失將由買賣雙方自行承擔(dān)。如果遇到拆遷，不合法的宅基地或房屋買賣也不會得到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。

但是，在當(dāng)下宅基地“三權(quán)分置”制度改革試點(diǎn)的背景下，部分地區(qū)開始嘗試將農(nóng)村宅基地及其上房屋出租給來自大城市的投資者，進(jìn)而將老舊的宅基地上房屋實(shí)施翻蓋并開展文創(chuàng)旅游經(jīng)營。故此，適度放活宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)將是當(dāng)前及今后一段時間的新趨勢，有此方面意愿的農(nóng)村村民大可以咨詢了解所在地的相關(guān)政策措施，爭當(dāng)改革的先行者。