4個(gè)利好是什么(利好是什么意思啊)

2024-05-26 19:51:36

原創(chuàng) 劉曉博

市場(chǎng)期盼的樓市大招，終于來了！

今天中午，央行、金融監(jiān)管總局等部門一口氣宣布了4個(gè)救市大招！

大招一：降低首付比例。

對(duì)于貸款購(gòu)買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

在此基礎(chǔ)上，中國(guó)各省級(jí)分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局各派出機(jī)構(gòu)根據(jù)城市政府調(diào)控要求，按照因城施策原則，自主確定轄區(qū)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例下限。

大招二：降低公積金貸款利率。

中國(guó)決定，自2024年5月18日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

大招三：在全國(guó)層面，取消首套房和二套房貸款利率下限。

取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

中國(guó)各省級(jí)分行按照因城施策原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求，自主確定是否設(shè)定轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限及下限水平（如有）。

銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的利率下限（如有），結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。

大招四：商品房庫(kù)存較多城市，政府可酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房。

在今天舉行的保交房工作視頻會(huì)議上，國(guó)務(wù)院副總理何立峰宣布：相關(guān)地方政府應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，酌情以收回、收購(gòu)等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫(kù)存較多城市，政府可以需定購(gòu)，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房。

4個(gè)利好是什么(利好是什么意思啊)

上述這些利好，力度到底如何，將怎樣影響未來樓市？下面談?wù)勎业目捶ā?/span>

其實(shí)早在昨天，坊間就盛傳今天上午會(huì)有一個(gè)重要會(huì)議，然后公布一系列刺激樓市的政策。如今，小作文基本應(yīng)驗(yàn)了。

把首套房首付比例降低到20%以下，超出了很多人的認(rèn)知范圍，但卻在我的多次建議之內(nèi)。下面這張截圖，是我2月19日在本號(hào)里的一段論述（點(diǎn)擊查看原文）：

以前，大家認(rèn)為首付比例跌破20%，一定會(huì)醞釀金融風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)，隨著監(jiān)管手段、征信方式的變化，完全有可能把首套房的首付比例降低到20%以下，我的建議是降到10%甚至更低。

現(xiàn)在，央行把首套房首付比例降低到了15%，二套房降低到了25%，這只是第一步，未來還有較大的降低空間。

比如將來可以首套房5%，二套房15%，第三套房起25%。

15%的首付比例，創(chuàng)下了1998年全面房改以來首付比例的最低值，也意味著樓市的杠桿率加大到了歷史最高值——6.67倍！

對(duì)此，一定有人冷嘲熱諷：首付比例降低了，但月供提高了，沒用！

先別急著諷刺，降低首付比例、加大樓市杠桿率，就是利好，而且是大利好。

未來，不僅可以繼續(xù)降低首付比例，還可以拉長(zhǎng)按揭年限，比如把最長(zhǎng)30年貸款期拉長(zhǎng)到40年。這些，都是樓市的利好。

再看另外一個(gè)大招，取消首套房和二套房的貸款利率政策下限。

此前，全國(guó)首套房的利率下限是LPR-20個(gè)基點(diǎn)，二套房是LPR+20個(gè)基點(diǎn)。LPR目前是3.95%，所以，首套房的利率下限是3.75%、二套房是4.15%。

但對(duì)于連續(xù)三個(gè)月新房?jī)r(jià)格環(huán)比、同比都下跌的城市，允許打破首套房利率下限。所以，目前有數(shù)十個(gè)城市的首套房利率已經(jīng)打破了下限，最低到了3.25%，多數(shù)在3.45%左右。

最近，杭州、合肥等城市放寬了二套房貸款的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，所以事實(shí)上一些二套房也可以享受首套房貸款利率優(yōu)惠了。

現(xiàn)在央行宣布“取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限”，由各地自主決定是否設(shè)定商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限及下限水平。

其實(shí)就是給了各地更大的自主權(quán)，不僅首套房貸款利率會(huì)繼續(xù)下降，二套房甚至N套房都將全面下降。

繼續(xù)降低公積金貸款利率，也是我多次的建議。

原因很簡(jiǎn)單，在商業(yè)房貸連續(xù)降息后，其利率水平已經(jīng)逼近了公積金貸款。比如首套房貸款利率最低的城市，已經(jīng)到3.25%了，而5年期以上公積金貸款利率為3.10%。

所以央行決定，自2024年5月18日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

此次公積金貸款降息的力度，顯著超過了2022年那次。上次是降息15個(gè)基點(diǎn)，這次是降息25個(gè)基點(diǎn)。

展望未來，隨著LPR不斷降息，公積金貸款利率也會(huì)不斷走低。或許2年左右，我們就能看到5年以上期限的公積金貸款利率降到2%以內(nèi)！

第四個(gè)利好，就是政府收儲(chǔ)存量房做保障房，以及以收回、收購(gòu)等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。

對(duì)于這個(gè)利好，市場(chǎng)充滿了期待。甚至有人曲解了一份券商研報(bào)，認(rèn)為政府可能拿出7萬億來買數(shù)百萬套存量房。

我認(rèn)為，地方政府沒有這么大的財(cái)力收購(gòu)如此多的存量房。

真正需要相當(dāng)數(shù)量保障房的，只是幾十個(gè)大城市，包括超大、特大城市。普通地級(jí)市、縣級(jí)市和縣城，沒有多少增量人口。買很多存量房，只是把房屋的庫(kù)存轉(zhuǎn)移到政府手中，加劇地方債務(wù)負(fù)擔(dān)。

所以，此次官方的表態(tài)是“商品房庫(kù)存較多城市，政府可以需定購(gòu)，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房”。

對(duì)于這件事，昨天我在“劉曉博財(cái)經(jīng)”公眾號(hào)有過詳細(xì)分析（點(diǎn)擊查看），這里就不再展開了。

為什么在這個(gè)時(shí)候突然出手？因?yàn)槭袌?chǎng)還在下滑：

上圖是今天上午統(tǒng)計(jì)局公布的最新商品房銷售情況，無論是銷售面積還是金額，都非常低迷，樓市已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)回暖的重要拖累。

今天出臺(tái)的大招能扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)格局嗎？

很難一蹴而就。