馬駒橋的發展前景嗎_馬駒橋2021最新發展規劃

2024-03-31 09:19:31

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500余次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!

北京跑贏大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公眾號｜京房會進入知識星球可進行提問

Q:提問:老師好！亦莊、通州有幾個盤，性價比和未來發展增值角度請教您！亦莊馬駒橋金悅郡，六環外，目前周邊基礎很弱均價4.3萬；橡樹灣；通州金地壹街區；以及采育波爾多小鎮。資金可承受400多點，有剛需也考慮升值。朝陽有一套百米房。謝謝您！

A:回答:您好,感謝信任!1、首先建議認真閱讀精華欄的文章,通州大興跑贏大盤選籌導圖,理解文章內容,在這兩個地方置業保證不會踩坑,首先馬駒橋這個位置在過去兩年被炒的很熱,但這個地方沒有核心產業,屬于亦莊的產業外溢,本地落戶的產業造富力度也比較弱,溢出的區域一般分為一級二級次次級和純產業溢出;北京的樓市行情從317之后就變成傳導型的規律,核心板塊必須大熱才能帶動一級溢出的區域,就是行情來了一部分剛需客在核心板塊上車壓力偏大會自動傳導到周邊的次級板塊;

溢出的區域有3個核心邏輯:一個是距離一個是配套,一個是產業數量,距離一般5-7公里，越近越好,這個距離屬于一級溢出，可以承接熱門板塊的人口溢出，也可以承接部分產業溢出。其次就是配套:溢出的區域要有基本的生活配套，比如學區、商業，能夠滿足這個區域人群的基本生活需求。如果沒基礎配套就是通勤睡城,睡城是一個偽概念.在過去的城市化進程中已經被否定,最后溢出的區域所依靠的產業越集中、后期越能承接優質的購買力,意思就是單靠一個產業沒有靠2個產業的有優勢,靠2個產業的沒有靠3個產業的有優勢,產業數量+產業的質量最終決定的是溢出板塊的價值;

馬駒橋的定位是亦莊的產業外溢，主要的產業是物流和制造,這兩個產業的結構本身價值不高; 從過往的行情看上漲動力一般，但下跌比較嚴重，亦莊從217年到今年期間有過幾次行情,漲幅也是北京所以區域中最高的,但馬駒橋除了幾個新房項目頻繁調價以外,二手房市場價格還是處于平穩狀態,新房市場的價格沒有任何參考意義,只有二手房才能反應真實的市場水平;拉動房價的是有購買力的人口,有無購買力直接與這個區域的房價水平掛鉤;

單一的產業購買力非常弱;有購買力的區域最大的特征就是遇到樓市上行周期的行情,區域內的品質次新樓盤領漲,如果區域缺乏優質的購買力,品質次新的樓盤長期處于橫盤下跌的趨勢,馬駒橋的成交熱盤是珠江逸景，合生世界村，而區域的品質次新像融科香雪蘭溪近幾年的行情應該是向下走的;可通過星球精華欄16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析(歷史成交大數據)查詢樓盤行情;馬駒橋唯一的利好就是亦莊重點的發展格局是向東南方向外擴，未來人口飽滿產業成熟之后會承接一部分亦莊的溢出群體，但這個位置目前的交通和環境需要優化改造才能釋放潛力，未來才有補漲的可能性;如果一直固化很難吸引到外區的購買群體。2、采育這個板塊已經接近河北,優勢是價格低,產品吸引人,所以不少人選擇犧牲距離要了品質,從投資的角度這種遠郊區未來的二手房沒有流動性,十有八九是買過來就要砸在手里;

3、通州的金地壹街區屬于通州的郊區,通州重點發展的是運河商務區,靠近運河附近的商圈,如老城區萬達、新城區武夷花園、東邊的市政,北側的璐苑,這些位置未來都能享受到板塊紅利,其他位置基本可以說是純通勤板塊,以后的樓市和馬駒橋差不多,做為投資不推薦這些位置,橡樹灣稍好,400多不如看看通州的武夷花園或者萬達,大興可以看看贏海,按照精華欄的文章做選籌即可,祝一切順利!

Q:提問:京總您好。剛加入會員迫不及待來提問。最近看了網上深圳房價的下滑，擔心買的時機是否合適。目前對杠桿的操作和邏輯拿不準。具體情況如下：目前住在馬家堡100平兩居。兩口未婚。父母在黃村有一個95年三居（能賣340左右）。需求：南城改善，目前自己的居住環境，兼顧未來學區/品質/面積/升值。目前手里有1000，計劃800做首付，200作為還貸備用金。等新房交付后賣掉黃村提前還貸一部分降杠桿。父母來住馬家堡兩居。目前有幾個拿不準的選擇：

1、看了京叁號（240平）感覺各方面都很符合條件，但資金會很緊。目前趨勢下杠桿使用的策略有些拿不準。要貸1000;2、興叁號（186平）戶型還可以，但地段比較荒涼，除了離4環近不知其他怎么樣。感覺舊宮比較慢;3、瀛海華僑城和園（184平和下疊拼）好處是現房，但周圍荒涼。如果買疊拼的壓力跟京叁差不多，但感覺不如京叁。如果是184各方面也還行，但不知發展和目前的溢價怎么樣。4、西紅門東片區也都看了，感覺都是剛需多，150平+的沒看到。求京總指點

A:回答:您好,感謝信任!1、關于杠桿的理解,建議閱讀星球精華欄文章07#巧用杠桿，貸款的利用;投資房產的虧賺,是投資者判斷對錯的結果,杠桿高低會影響虧賺的效率;優質房產可以不斷加杠桿是因為沒有清盤的風險,只要選籌到位,大方向一定是上漲的,只要保證月供即可,遲早會賺,其他行情不好判斷趨勢,趨勢以外你我什么也控制不了;股市、期貨等加杠桿雖然上漲會放大收益,但下跌會面臨爆倉的風險,投資界管叫見外婆,一次失誤,全盤皆輸.而投資房產沒有上述問題,房價上漲時結果都一樣,高杠桿即放大收益,北京優質地段的優質房產房價的波動性很小,沒有強制清盤的風險,波動期間只要有足夠的月供,非常安全;

2、黃村的房子不用等到需要時再出貨,可關注下一波行情,如果價格合適即可準備脫手,黃村在大興屬于二流地段.定位是大興新城的服務保障板塊，黃村的發展是跟著大興新城走的;黃村是大興發展最早的一個區，目前沒有什么具體規劃，黃村的價值主要是占了大興區政府的光，有大興最好的配套和交通，整個地跌貫穿南北，黃村的價值房產是近地鐵，品質次新。

3、我在星球精華欄文章84#大興跑贏大盤選籌導圖中已經對大興全區域進行過詳細分析,建議認真閱讀;京叁號屬于河西這個地塊品質較高的一個高端改善盤,240平面積略大,亦莊雖然有產業支撐,不缺購買力,但總價過高會失去房子的流通性,這個區域比較合適的價格區間是1000以下和不超過1500,1300左右最優;這么高總價的一個盤子放在市區的龍頭板塊會更穩健,舊宮、瀛海、西紅門都屬于次級板塊,超過800以上的預算買這三個板塊都屬于資源錯配,

西紅門屬于大興西這條線的龍頭板塊,但主要是承接通勤人員的剛需地段,舊宮屬于亦莊新城的溢出板塊,優勢是配套比較成熟，靠五環臨四環，但整體面貌比較破舊，所以舊宮未來的發展肯定是改善目前整體的區域面貌為主，如果能夠整治城市界面,整個區域會再上一個臺階,如果一直固化的狀態下,整個區域的房價往上走比較困難;舊宮熱度比較高的盤是宣頤家園、亦莊北岸、潤楓錦尚;這三個盤的均價在5萬左右,

紫郡府均價6萬2,比市場上流通性高的盤高1萬2,近一年的漲幅大概在13%左右;從2017年5月到2019年5月這個盤一直處于下跌趨勢,跌幅超過20%;2019年到2020年跌幅超過30%;從整體的行情表現看這個盤的漲幅不穩定,如果這波漲上來,下波可能會冷靜甚至下跌;這個漲幅的背后是舊宮的購買力接受不了這么高的價格,市場回暖期間,只有少數購買力選擇這個盤,可通過星球精華欄16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析(歷史成交大數據)查詢樓盤詳細行情;

市場的放盤情況是供應量嚴重大于需求量,購買力不充足直接導致樓盤在市場上缺乏價格競爭優勢;如果買興叁號會很虧;贏海則屬于次次級板塊,整體這幾個板塊京叁號相對價值牢靠一些,但建議控制下總價,如果240長持8年以上問題不大,可以對比下區域的二手金茂系,祝一切順利!

Q:提問:京總您好，追加提問：1.朝陽觀湖國際和保利東郡這兩個樓盤您怎么看？2.最近北京市場是否是房價持續走高，成交下跌？現在準備置換買入觀湖國際合適嗎？謝謝您

A:回答:您好,1、觀湖國際屬于朝陽公園商圈,保利東郡屬于石佛營商圈,觀湖國際的成長環境要優于保利,買房是先選位置再選樓盤,商圈決定了未來房價的天花板,樓盤決定未來的成長性,保利東郡的品質要稍微優于觀湖,但商圈不如觀湖,觀湖的性價比和流通性都高于保利,如果論社區環境居住感的話我覺得觀湖要更強一些,只不過保利建筑年代稍微新一些,可通過星球精華欄16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析(歷史成交大數據)查詢樓盤行情;

2、從近五年的市場反饋看北京的房價,尤其是核心區的優質盤下跌的可能性比較小,大概率會往上走,至于走多高需要看宏觀市場,房價全面下跌是因為前面漲的過快,受到政策針對,所以才會出現嚴重下跌的情況,回顧過去5年,北京的房價并沒有出現過大幅度上漲現象,從17年漲完過后的市場一直很平穩,21年受疫情影響國家給予中小企業貸款支持,北京明面上也沒有將資金流入樓市,深圳太高調所以被調控,北京的淡季是置換的好時候,這個期間可挑選的房源更多,溢價權也掌握在自己手中;祝一切順利

Q:提問：京總您好，請問新北苑潤澤系列板樓，和東南金都杭城東區，哪個未來升值空間大？

A:回答:您好,感謝信任!這兩個板塊屬于兩個產品線;百子灣屬于剛需,新北苑屬于改善,百子灣最大的價值是承接了國貿一帶的剛需上車群體，商業比較繁華，夜生活比較豐富，整個區域居住的年輕人偏多，尤其是十八線小明星，這個也是造成這個區域比較亂的主要原因

這一帶稍微年限新一點的住宅流通性比較不錯，但跑贏大盤有點困難。北京過去是靠剛需購買群體推動房價，現在包括5-10年會是改善群體驅動房價上漲，剛需已經被市場掏空，從近幾年的市場成交和房價上漲可以看出，剛需購買力在市場上表現比較匱乏;

新北苑最大的價值是比較新,其次是純居住板塊，主要是填補這個區域中產對高品質的需求，其購買力還是依托外區的產業，像望京、中關村朝陽園、來廣營，也正是因為這些因素新北苑前期漲勢過于快,導致目前是存在溢價的;所有完成過漲幅的新區如果要走向更高的臺階,需要能夠承接更高端的客戶,這些區域的樓盤和區域也就必須獲得更高端客戶的認可,只有這樣,這個區域才能有所突破;被一次次的購買力推動房價上漲,說的簡單點就是新北苑這個區域前期能買的已經基本全買了

這些購買者有本地的,有外地的,未來只有吸引新的購買力才有可能把這個區域的價格推高,如果單靠本區域內置換不會太明顯,這兩個區域保值都可,從升值角度對標的市場情況我認為新北苑從中長期潛力較大,未來的置換群體對產品的標準只會提高不會降低,從城市界面、樓盤品質、戶型等各個方面都會再上一個臺階,新北苑比較符合這些特性;建議認真閱讀精華欄的文章81#北京房產投資核心邏輯和原理;祝一切順利!

Q:提問:您好，孩子今年下半年上高中，目標學校在中關村附近，現在的房子在奧森北園東邊的萬科星園，為了孩子上學方便，考慮將現有的房子置換到海淀區，離中關村近一點，看了下在中關村附近放價高，且樓比較舊，存在學區房降價的風險，請問從財富保值增值的角度看，是不置換，在學校附近租房子好，還是置換好？如置換，請推薦重點看哪些樓盤為好呢？總價預算在1000～1200萬元，謝謝！

A:回答:您好,感謝信任!萬科星園屬于奧森板塊品質還可的盤,熱度一直靠前,流通性很好,奧森屬于純居住板塊，沒有學區溢價，緊靠城市公園綠地，生態資源在市場上比較稀缺。整個區域居住的人群也都是企業高管，高校職工，央企領導;人文環境屬于社會上層精英階層;這個盤有持有的價值,

孩子不需要學區名額,完全沒必要再往學區房里擠,學區房是高危投資品,不建議刻意去投資,隨著政策不斷變化,學區的概念可能會隨時取消,風險比較大,星球內會員因孩子上學因素,一般都是建議買小的,因為房產價格高出來的部分是學位的價格;學位是按套計算,與戶型大小無關.

房價則是按照平米計算,大小房產學區價值一樣,大房產等于多付出了很多溢價,一旦學區改動,可能面臨巨大損失,如果您愿意博一把,學區房的收益性中短期可能會實現暴擊,但風險和機會并存;比較穩健的方式是投資純居住盤,漲幅雖然沒有學區房夸張,但不會出現波動的現象,而是跟著區域的價值穩健向上爬;比較穩健一些!

中關村一帶一是有學區溢價,二是樓盤較舊,居住體驗不如萬科星園,2017年之后房價上漲的規律是遇到行情第一波上漲的是學區房和熱門區域(核心區)品質次新,第二波仍是學區+成熟的溢出區域(同樣是品質次新),第三波依然是學區+熱門核心區域+溢出區域的品質次新+剛需盤;

我看好的學區房不多,一些優質區域的品質盤還可,拋去學區因素,自身價值很稀缺可以考慮的,這種盤如果學區有變化,不會瞬間轉移價值,安全系數相對高一些;1000-1200在中關村一帶選不到品質盤,從保值增值的角度,繼續持有萬科星園,以租換租,比較穩健一些;建議認真閱讀星球精華欄的文章《81#北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利

Q:提問:房總你好, 看到你的公眾號，目前正考慮換房，想就我們的情況咨詢一下你的意見。目前在西城格調有一套一居，孩子已在西城上學，我們工作都在西城。考慮孩子和老人要同住，想換一個三居（或能改三居的兩居），希望自住，因為7-10年內肯定都在西城上學和工作，所以最好是在現在房子的周邊。資金方面，因為已經是二套，要賣出格調的房子+貸款+一點杠桿，預計1-1.3kw左右。但周邊好一點的三居都不止這個價了。方案1：同小區置換一個兩居（改三居），優點是環境熟悉，上學工作都方便。同時也還在西城，感覺保值性還可以。缺點，不是正規三居總是有點不方便的。首付大

方案2：賣現有房子先租房，再選合適的期房，目前看過麗澤附近的端禮著，北京瑞府和悅府。優點，新房正規三居，滿足居住要求。距離西城較近。新房首付壓力小。缺點畢竟在豐臺，感覺麗澤的利好預期已經出盡，上千萬的房子總是擔心高位站崗。

方案3：賣格調換周邊的次新三居。看過順馳藍調，金泰麗灣，保利百合。實際看過，感覺炒得有點高，房子質量和配套不能支撐這個價格。另外，也看過嘉蓮苑，戶型還可以，價格也沒有前面三個炒，西城豐臺交接，位置很近。缺點：沒有小區環境，靠近馬路，窗戶外面就是學校，真正的“學景房”

A:回答:您好，感謝信任！1、總價過高布局豐臺不劃算，這些新盤價格很高，未來的市場豐臺的購買力撐不住這么高總價，不是說豐臺有錢人少，沒生活沒教育沒產業，稍微有幾個錢的都會搬出這個區域，價格越高流通性越差，跟位置戶型樓盤新舊程度沒有關系，六七百或者七八百還可。可閱讀星球精華欄文章86#豐臺跑贏大盤選籌導圖,整個豐臺值得持有的樓盤不多,我在文章中已經對豐臺全區域分析,

如果往菜戶營和西局換不如留在原本的區域了，從位置上馬連道比這兩個更優，格調北歐常青藤都是區域內很好的盤，麗澤除了順馳金泰其它全是老房子，而這個區域品質盤一片，口碑和居住環境也優于菜戶營西局，格調正規的三居室1500-1700之間，接近150平的三居，無論是居住感還是保值增值性都優于豐臺包括麗澤。一居室賣掉到手大概能到近700，加800左右的杠桿拿三居很穩健，

關于加杠桿,成交價X0.95X0.7=可貸款總額,總價1000萬的房子,評估價在950萬左右,可貸7成,就是665萬,總價1000萬的房子首付款(不含稅費和中介費)是335萬,這是目前貸款額度的上限,和首套二套幾環二手新房無關）可查閱星球精華欄文章07#巧用杠桿，貸款的利用;這種區域這種盤如果有條件盡量拿大的，第一不會出現大幅度下跌行情，而大戶型尤其是戶型好樓層好的稀缺房源升值性都要高于小戶型，長期持有非常安全,可通過星球精華欄16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析(歷史成交大數據)查詢樓盤行情,祝一切順利!

Q:提問:京總您好，夫妻名下現有一套勝古南里50多平米的老破小，無貸款，市值大概400萬，另有一套大廠路勁陽光城的房子，19年初全款投資的，現在市值大概100萬，加上各種稅費成本，和購買價相比虧了三四十萬左右。我在海淀上地、清河那一片上班，老公在昌平北清路附近上班，家庭稅后收入100萬左右。孩子27年上小學。

原來想明年在海淀置換能住的一步到位的小兩居或小三居的學區房，上排名靠前的小學，看京總您之前發的文章建議入學前一年左右購入占坑那種學區房更穩當。現在想法是準備在26年左右再在海淀買套小的占坑。但現階段不想讓現金拿在手里貶值，還是想先置換調倉一套能保值增值的房子，之后有可能再通過還完貸款拿房子去抵押這種方式（這種方式可行嗎？或者還有無其他更好的方式？）

去買套小的學區占坑（估計只能買二流一類那種了，其實內心更傾向一流一類，只能到時再看了）。要買的話只能是二套了，賣掉勝古、不賣大廠的房子的話，首付大概能承擔650萬左右。有幾個問題：1、大廠路勁的房子還值得繼續持有嗎？未來兩三年房價會有起色嗎？要不要現階段就便宜賣掉？還是說，再等等看？不賣掉的話，抵押后要還利息（利率不知道是多少？），總體首付大概在720萬左右。

2、今年底或明年初買房的話，是在朝陽北苑購買世泊華郡、潤澤公館這種次新兩居或者三居（加杠桿的前提下。是不是買兩居以后更好出售？）實現保值升值，還是去海淀買個學區一般的次新，先給小孩買個海淀學籍？在總價差不多的情況下，世泊華郡、潤澤公館這種類型的和海淀清河或馬連洼、西北旺附近的次新更能保值增值呢？如果在海淀清河、馬連洼或西北旺附近購買，哪個樓盤比較合適呢？

3、我們想多加杠桿，但是五環外二套貸款有限，有什么好的加杠桿的方法可供參考嗎？問題有些多，麻煩您了，期待您的意見，非常感謝！

A:回答; 您好,感謝信任!1、環京區域像燕郊大廠這些區域屬于階段性溢出的地方，市場好時會出現暴漲的現象，市場涼時也會隨之見底，這些區域漲勢不可持續，遇到牛市可能會在3-6個月之內漲起來，但是漲完以后就會有3到5年的冷靜期可能還會一直回落，也就是這些板塊的市場并沒有這么強，都是虛火旺起來的，價值比較弱導致沒有持續的購買力，如果你這個波漲上來的話，可能要冷很久，還有回落的可能性，持續性比較差不穩健！

如果有條件投資更好的位置,當然不考慮投資這些位置,這是出于“機會成本”的考慮;經濟發展比較好的地區或者大部分新一線城市,有更好的長期投資價值,這時候有選擇,就盡量不要考慮環京區域;不是說那些地方的房價不會上漲,投資是機會成本,效率優先原則,搭乘這座城市最快的經濟列車才能得到確定豐富的回報,其次還要考慮房產的金融屬性,其他地方的房產價格波動性比較大,即便房產升值以后,兌現也比較難,又不好貸款,將來二押投資也會受到影響;普通投資者更要看中長期價值而非短期價值,短期價值波動性較大,一般把握不住節點就會出現虧損現象;陽光城即便現在賣掉回籠不了太多資金,可以通過其他方式解決這個資金缺口,把房子留在手里等行情好時再出.

2、關于加杠桿,成交價X0.95X0.7=可貸款總額,總價1000萬的房子,評估價在950萬左右,可貸7成,就是665萬,總價1000萬的房子首付款(不含稅費和中介費)是335萬,這是目前貸款額度的上限,和首套二套幾環無關,不明白可私信我;

3、關于投資:我把學區房列為高危投資品,忠告星球內會員謹慎購買，是因為學區和政策掛鉤是長期的,學區房是綁架勒索型的附加價值,學區房會因政策的給予而不斷上漲,但也會因為政策消失而失去價值,西海非溢價很高的學區老舊房,具備一定的保值功能,風險較高的為西海名校居住屬性很差且學區溢價很高的盤,這部分盤原本的價值只有10萬,但附上學區價值就變成了12萬,多出的2萬就是溢價,而現在政策對學區房一直削弱,

如果買了高溢價學區房,政策給予支持會持續上漲,如果政策消失會失去價值,回歸原本的價位，我們實際的購房者會出現虧損現象;星球內會員因孩子上學因素,一般建議在符合當地政策下買套小的,房產價格高出來的部分是學位的價格;學位是按套計算,與戶型大小無關.房價則是按照平米計算,大小房產學區價值一樣,大房產等于多付出了很多溢價,家庭70%以上的貨幣資產布局到優質地段優質樓盤上,剩余的可以解決孩子教育問題,這樣的方式有利于家庭資產的保值增值性,從長期看比較穩健;

4、新北苑、海淀清河、馬連洼、西北旺這幾個板塊清河綜合素質排名更靠前;其次是新北苑、馬連洼西北旺這個地方界面太差,并且2015年到2019年已經完成了前期漲幅,未來如果一直比較固化房價會有上限,其次新北苑最大的價值是比較新,定位純居住，能承接住望京、中關村朝陽園、來廣營這些產業購買力，也正是因為這些因素新北苑前期漲勢過快,導致目前是存在溢價的;

所有完成過漲幅的新區如果要走向更高的臺階,需要能夠承接更高端的客戶,這些區域的樓盤和區域也就必須獲得更高端客戶的認可,只有這樣,這個區域才能有所突破;被一次次的購買力推動房價上漲,說的簡單點就是新北苑這個區域前期能買的已經基本全買了,這些購買者有本地的,有外地的,未來只有吸引新的購買力才有可能把這個區域的價格推高,如果單靠本區域內置換不會太明顯;優勢是新北苑區域界面還可,樓盤都是次新,整體口碑印象很不錯,如果注重居住品質計劃長持選這個區域也可,如果注重升值性不如產業區直接輻射的板塊像清河、望京;這些區域都是產住一體,基本上每一輪行情都是最先吃到的;建議到實地走一走,有問題再溝通,建議認真閱讀星球精華欄文章81#北京房產投資核心邏輯和原理;祝一切順利!

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01#北京樓市的十年主流預判（2022-2032）

08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策

03#北京樓市價值正在沙化

04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，只留霸盤

05#因為保障房充足，所以商品房B漲

07#不懂杠桿，就無法進階

41#淺談房地產泡沫

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