華夏幸福基業(yè)負責(zé)多少,華夏幸福基業(yè)公司簡介

華夏幸福董事長 王文學(xué)

作者 | 邱處機

來源 | 邱處機

（ID：qiuchuji_1993)

1998年春節(jié)，正當(dāng)萬家團圓、共賀新春之時，即將邁入33歲的王文學(xué)卻孤身一人窩在河北廊坊市的一家賓館，無家可歸。

就在一年前，拿下廊坊市政府樓堂館所裝修業(yè)務(wù)的王文學(xué)還意氣風(fēng)發(fā)，大肆擴充著手下的隊伍。

但在中央明文禁止地方財政資金用于修建樓堂館所后，王文學(xué)陷入了困境。由于政府無法結(jié)賬，王文學(xué)也未能結(jié)清對下游施工隊的欠款。

于是討債人頻繁到家砸門催款，王文學(xué)不得不外出躲債度日。

這次危機在半年內(nèi)就順利解決。但王文學(xué)沒想到的是，20多年以后，登頂河北首富、將華夏幸福打造成全國第七大房企的他，會再次面臨四面楚歌、八方討債的局面。

在房地產(chǎn)嚴(yán)控政策下，自2017年環(huán)京限購令出臺以后，年銷售額達1500億元的華夏幸福便開始走上下坡路。

由于錯判環(huán)京形勢和房地產(chǎn)大勢，在量價齊跌下，依然激進擴張的華夏幸福逐漸出現(xiàn)流動性危機。

苦苦支撐下，華夏幸福最終在2021年2月1日公開自己的債務(wù)危機，開始了漫長的債務(wù)重組之路。

截至2022年11月30日，華夏幸福《債務(wù)重組計劃》中的2192億元金融債務(wù)，仍有926.43億元尚未簽署重組協(xié)議，其累計逾期債務(wù)也還有464億元。

王文學(xué)依然任重道遠。

一

發(fā)跡

火鍋店老板與包工頭

和大多數(shù)普通人一樣，王文學(xué)的早年經(jīng)歷并無出奇之處。

1965年5月出生的他，來自河北霸州的一個普通家庭，擁有中專學(xué)歷，在河北廊坊市交通局運輸公司當(dāng)過一段時間的司機。

不過據(jù)廊坊當(dāng)?shù)亻_發(fā)商透露，王文學(xué)情商很高，為人機靈勤快，在交通局運輸公司工作時口碑不錯，也結(jié)識了許多政府官員，為他以后的事業(yè)發(fā)展埋下了伏筆。

伴隨南方講話的春風(fēng)，不甘寂寞的王文學(xué)也于1992年辭職下海，在廊坊市中心新華路開了一家名叫“川崎”的火鍋店，不少當(dāng)?shù)卣賳T都是他的顧客。

由于地段繁華，人流量龐大，在王文學(xué)的長袖善舞下，火鍋店的生意日漸紅火。不到一年，王文學(xué)便盤下周邊店鋪，擴大了經(jīng)營規(guī)模。

如此兩三年后，到上世紀(jì)90年代中期，王文學(xué)積累的政府人脈關(guān)系給他帶來了新的商機。

彼時，全國興建政府樓堂館所正大行其道，廊坊市政府大樓也亟需翻新升級。一些前來火鍋店吃飯的政府官員向王文學(xué)提及此事，欲做牽線。

王文學(xué)認(rèn)為機會難得，便讓一部分手下專注火鍋店，另帶一撥人馬投身裝修業(yè)務(wù)。

看著手下隊伍在政府大樓裝修業(yè)務(wù)中逐漸壯大，業(yè)務(wù)范圍由廊坊延伸至家鄉(xiāng)霸州周邊，王文學(xué)滿心歡喜，對未來充滿了期待。

然而好景不長，從火鍋店老板到包工頭，王文學(xué)的跨界人生遭遇了第一次重磅打擊。

1997年，伴隨亞洲金融危機的爆發(fā)，全國財政政策收緊，中國和財政部更是在1998年發(fā)文嚴(yán)禁信貸資金和地方債用于修建樓堂館所。

這項政策直接導(dǎo)致王文學(xué)的裝修隊陷入窘境：政府不結(jié)賬，對下游供應(yīng)商施工隊的欠款就無法結(jié)清。

那年春節(jié)，由于討債人頻繁到家砸門催款，王文學(xué)甚至不得不外出躲債度日。

而就是在這樣艱難的形勢下，春節(jié)過后，王文學(xué)做出了一個讓所有人感到意外的驚人決定。

在中央財政一刀切的情況下，王文學(xué)認(rèn)為繼續(xù)向政府討要欠款收效甚微，那不如痛快地做個人情。

于是，在廊坊市政府領(lǐng)導(dǎo)的辦公室里，王文學(xué)當(dāng)面燒毀了政府的裝修合同，并聲明不再討要政府的欠款。至于施工隊的債務(wù)，則由他自己用火鍋店掙錢償還。

要知道當(dāng)時廊坊市政府對王文學(xué)的裝修欠款多達近500萬元，不得不說，王文學(xué)的一把火燒得頗具魄力。

當(dāng)然，他這審時度勢、以退為進的態(tài)度，為他在廊坊市政府積累了良好的印象分，也為他的下一步事業(yè)奠定了基礎(chǔ)。

二

跨界

進軍房地產(chǎn)

就在王文學(xué)破釜沉舟還債不久，命運開始眷顧他的決然——1998年7月3日，國務(wù)院頒發(fā)了《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》。

這意味著國家取消福利分房，中國房地產(chǎn)市場從此起步。

剛好此時，廊坊市委黨校北側(cè)有一塊土地準(zhǔn)備建設(shè)宿舍樓。憑借此前的付出，王文學(xué)找到政府有關(guān)部門，獲得了開發(fā)土地的批條。

王文學(xué)與政府約定：在蓋好宿舍樓后，其余地塊可由他建設(shè)商品房出售。

這里有個細節(jié)值得一提。在通過土地批條拿到銀行貸款后，王文學(xué)先取出部分還清此前的裝修欠款，而后再用剩余部分來做開發(fā)。

之所以這么做，是因為王文學(xué)認(rèn)為債主天天上門對他的新生意會有影響，而這些債主里或許還會有未來的合作伙伴。

這也成了他后來的習(xí)慣——每當(dāng)轉(zhuǎn)向一個新生意時，他都傾向于了結(jié)此前遺留的爛攤子，并且不放過可能的機會。

1998年7月底，華夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正式成立，即華夏幸福的前身。之所以取名華夏，是因為市委黨校這塊地位于一條名叫“華夏里”街道的旁邊，在上面開發(fā)的住宅項目也就是后來的“華夏花園”。

雖然已經(jīng)拿下土地和貸款，但由于第一次涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域，王文學(xué)對住宅建設(shè)一時也是毫無頭緒。

據(jù)《財經(jīng)》報道，為了取經(jīng)，王文學(xué)四處考察。在北京的一場論壇上，因被萬科董事長王石的演講吸引，王文學(xué)便上前請求王石相助。

那時萬科已經(jīng)進入房地產(chǎn)十年，而且旗下還有子公司對外提供房地產(chǎn)策劃等服務(wù)，于是王石欣然應(yīng)允。

在萬科子公司的幫助下，在王文學(xué)頻繁奔赴各種房地產(chǎn)課程中，華夏幸福的第一個房地產(chǎn)項目最終獲得成功，王文學(xué)賺了個盆滿缽滿。

鑒于房地產(chǎn)的暴利，在華夏花園之后，王文學(xué)又相繼在廊坊和燕郊拿下兩塊地，決定專注在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

三

野心

埋下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的種子

焦慮，可以是對未知的擔(dān)心，也可以是對現(xiàn)狀的不滿。對于野心十足的王文學(xué)來說，后者是他常常焦慮的原因。

2000年，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)一些明星。

這一年，萬科上市九年，正開啟新一輪規(guī)模擴張；順馳以1.72億元拿下天津梅江地塊，孫宏斌在慶功會上喜極而泣；合生創(chuàng)展更是實現(xiàn)11.98億港元的銷售額，成為當(dāng)時矚目一時的地產(chǎn)商........

而偏居河北廊坊一隅的王文學(xué)，那時只是中國房地產(chǎn)行業(yè)的無名小卒。

王文學(xué)有做大房地產(chǎn)規(guī)模的雄心壯志，但無奈廊坊房價低迷，實現(xiàn)目標(biāo)談何容易。他也一度想把觸角伸進北京，但礙于資金和人脈限制，一時也是拓展無望。

就在王文學(xué)陷入焦慮之時，一個人走進了他的視野，他就是知名市場策劃人、戰(zhàn)略專家——王志綱。

王志綱

王志綱畢業(yè)于蘭州大學(xué)經(jīng)濟系，曾經(jīng)擔(dān)任過新華社廣東分社記者，才華橫溢，寫過《風(fēng)帆起珠江》等著名的新聞作品。

在幫助碧桂園實現(xiàn)成功營銷后，王志綱于1994年從新華社離職，成為一名獨立策劃人。此后20年間，他一直活躍在房地產(chǎn)領(lǐng)域，為各家企業(yè)出謀劃策。

在偶然讀到王志綱的文章后，王文學(xué)感覺遇到了知音，當(dāng)即就來到王志綱在北京的辦事處拜訪求教。

據(jù)《財經(jīng)》報道，在“二王”會面中，王志綱勸導(dǎo)王文學(xué)，在沒有政府資源和足夠資金實力的情況下，進軍北京的念想幾乎不可能實現(xiàn)。

那該怎么辦呢？王志綱向王文學(xué)提出了“金蛋”理論，即把頭伸進北京，吃北京的糧食，但把蛋下在廊坊。

在王志綱看來，住宅市場競爭激烈，王文學(xué)要想做大規(guī)模，應(yīng)當(dāng)另辟蹊徑。他以珠三角發(fā)展為例，建議王文學(xué)可以朝產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方向發(fā)展。

王志綱預(yù)測，北京未來將更加炙手可熱，但由于管控嚴(yán)格，一些企業(yè)落地北京將越發(fā)困難。而廊坊等北京周邊屬于管控“燈下黑”區(qū)域，企業(yè)落戶便捷，這將為產(chǎn)業(yè)聚集提供機遇。

此番暢想雖然沒有馬上實現(xiàn)，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的思路卻在王文學(xué)的心里埋下了種子，等待一個機會就可能生根發(fā)芽。

四

波折

豪賭固安工業(yè)園

2002年初，廊坊市政府舉辦了一場宴會，包括華夏幸福、榮盛發(fā)展、宏泰發(fā)展在內(nèi)的河北五大開發(fā)商掌舵人赫然在席。

飯局上，廊坊市政府表達了對標(biāo)蘇州工業(yè)園區(qū)，希望把轄下固安縣發(fā)展起來，并給予政策支持的意愿。

不過在場的開發(fā)商大多興趣索然。

從地產(chǎn)角度來看，一些河北房企已經(jīng)在離北京更近的燕郊和香河相繼布局，但兩地房價尚未有明顯起色。即使是未來，在雄安新區(qū)出爐前，知名房企都扎堆北京，并沒有多少環(huán)京思路。

對比之下，遠在北京天安門50公里之外的固安縣，看似更無發(fā)展優(yōu)勢可言。

而從產(chǎn)業(yè)角度來看，當(dāng)時的固安就是一張白紙，未來能有多大發(fā)展誰也說不清楚，大多數(shù)河北開發(fā)商也沒有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個概念和認(rèn)知。

但王文學(xué)最終決定放手一搏，之前和王志綱交流埋下的種子開始生根發(fā)芽。

在飯局上，他表示愿意介入固安、配合政府發(fā)展的意愿，并和固安縣政府簽署了60平方公里、期限50年的開發(fā)協(xié)議。

據(jù)《財經(jīng)》報道，在簽下固安項目之前，王文學(xué)曾在燕郊買下一塊地，預(yù)備做地產(chǎn)開發(fā)。確定要做固安工業(yè)園后，王文學(xué)連夜趕往燕郊退地，以確保將有限資金集中投入固安。

王文學(xué)豪賭固安工業(yè)園的決定，在華夏幸福內(nèi)部也曾遭到強烈反對。一些員工認(rèn)為，放棄已有的地產(chǎn)開發(fā)，在一個占河北省GDP末位的小縣城涉足產(chǎn)業(yè)園，并非明智之舉。

但王文學(xué)心意已決，他一度只身一人前往固安推進項目，并隨身攜帶公司公章。這使得華夏團隊在需要請示時不得不前往固安，接受現(xiàn)實。

2002年6月，固安工業(yè)園區(qū)順利奠基。華夏幸福一邊在廊坊運作街道改造項目，一邊將賺取的資金陸續(xù)投入到固安工業(yè)園區(qū)，展現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象。

不過就在王文學(xué)大干特干時，他事業(yè)中的第二道坎不期而至。

不同于之前的債務(wù)危機，這一次的打擊幾乎讓王文學(xué)瀕臨崩潰。

2003年，除了固安工業(yè)園區(qū)，全國各地都在爭相大興土木建設(shè)開發(fā)區(qū)，有的甚至出現(xiàn)侵占農(nóng)田的情形。面對亂象，國務(wù)院隨即開展土地市場治理整頓行動，叫停了開發(fā)區(qū)建設(shè)。

王文學(xué)這下慌了，他可是在固安園區(qū)投入了3000萬元，還背負2億元的銀行貸款，那可是他大部分的身家。開發(fā)區(qū)要是真關(guān)了，王文學(xué)過去的努力都將付之東流。

于是，王文學(xué)便與廊坊市政府官員一道前往河北省政府說明情況，商議解決辦法。但國務(wù)院明令禁止，河北省政府表示也愛莫能助。

打道回府后，眼看自己傾注心血的事業(yè)大廈將傾，時年38歲的王文學(xué)坐在固安街邊，不禁悲從中來，當(dāng)街痛哭。

但哭過之后，王文學(xué)很快調(diào)整了心態(tài)，他告訴身邊人：“人要認(rèn)命，我還年輕，還能從頭再來。”

甚至，王文學(xué)又去了一趟廊坊市政府，再次表現(xiàn)出自己的審時度勢和明白事理：“華夏幸福絕不給政府添亂，政府說啥就是啥。”

不過就在王文學(xué)徹底坦然后，事情又遇到了轉(zhuǎn)機。

王文學(xué)身邊有位跟隨他多年的下屬，平日里愛好研讀國家政策。危急時刻，他在政策中找到了一條例外條款——除去此前當(dāng)?shù)厥≌J(rèn)定的特定開發(fā)區(qū)可保留外，其他開發(fā)區(qū)一律關(guān)停。

拿著這個條款，王文學(xué)再度求助廊坊市政府，后者求助于河北省政府。一番周折下，固安工業(yè)園區(qū)終于得以保住。

五

模式

產(chǎn)業(yè)發(fā)展是蛋黃，住宅業(yè)務(wù)是蛋清

如果把華夏幸福比作一顆雞蛋，那么它的產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團是蛋黃，住宅業(yè)務(wù)就是蛋清，住宅銷售會為產(chǎn)業(yè)蛋黃提供養(yǎng)分與保護。

在固安工業(yè)園的開發(fā)中，華夏幸福曾將贏利點放在招商引資上。但隨著北京樓市的日益火爆，固安工業(yè)園區(qū)的住宅地產(chǎn)銷售逐漸成為營收重地，地產(chǎn)銷售反哺產(chǎn)業(yè)園現(xiàn)金流的模式逐漸成型。

因此，華夏幸福最終形成了自己一套獨有的園區(qū)開發(fā)路線：對園區(qū)進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升土地價值，然后導(dǎo)入地產(chǎn)板塊，通過銷售住宅回收資金，以此滿足產(chǎn)業(yè)園滾動開發(fā)的資金需求。最后通過產(chǎn)業(yè)引進，打造產(chǎn)業(yè)配套，向政府獲取園區(qū)招商和運營服務(wù)的費用。

此外，由于華夏幸福前期投入較多，地方政府通常會以兌價一塊土地的方式補償華夏幸福。

這就是華夏幸福著名的產(chǎn)業(yè)新城模式。

受益于申奧后北京企業(yè)的大量外遷，固安工業(yè)園的建設(shè)很快取得了回報。“2002年開始做，2006年固安模式的賬就算回來了”。一位華夏幸福相關(guān)人士表示。

一個明顯的變化是，到了2006年，在固安工業(yè)園的支撐下，貧困縣固安的GDP一躍成為廊坊下轄縣的第一名。

固安工業(yè)園的成功，成為了華夏幸福進軍產(chǎn)業(yè)園市場的名片。一心想要做大規(guī)模的王文學(xué)，開始厲兵秣馬，進軍全國。

接下來幾年里，華夏幸福復(fù)制固安模式，相繼在河北建設(shè)大廠、香河、懷來等產(chǎn)業(yè)新城，加速公司在環(huán)京地區(qū)的布局。2011年8月登陸A股資本市場后，又將觸角延伸到長三角、粵港澳、鄭州、西安和成都等地。

截至2016年底，華夏幸福在全國已經(jīng)布局50余座產(chǎn)業(yè)新城，為各地政府引進企業(yè)逾千家，招商引資約2800億元。

其固安PPP模式還得到國務(wù)院通報表揚，并順利入選國家發(fā)改委PPP項目典型案例，儼然走出了一條特有的地產(chǎn)商道路。

在外界看來，華夏幸福充滿神秘，能夠拿下這么多地塊，應(yīng)該是擁有強大而緊密的政府關(guān)系。但一位華夏幸福相關(guān)人士表示：

“華夏幸福是懂政府但又與政府保持距離的。華夏在環(huán)京地區(qū)都有項目，難道王文學(xué)能和每一個縣長關(guān)系都好嗎？為什么政府換屆華夏依然能拿到項目呢？”

其中的關(guān)鍵還是滿足政府的訴求。不少房地產(chǎn)界人士認(rèn)為，對各地政府而言，產(chǎn)業(yè)園能夠解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，拉動消費，提高財政收入并提升城市化率，是他們執(zhí)政首要解決的難題。

因此，始終堅持產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略的華夏幸福，才能不斷在全國攻城略地。

從固安工業(yè)園起，為了貫徹產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，華夏幸福就開始培養(yǎng)自己的招商團隊，希望將招商引資的行為專業(yè)化。

為了讓各地方公司找到最適合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)類型，華夏幸福一度奉行“根據(jù)地”模式。

具體來說，王文學(xué)會給各地分公司充分自主權(quán)，發(fā)揮地方活力與能動性。區(qū)域總與城市總是相互支持關(guān)系，而非同行企業(yè)里的上下級關(guān)系。

不同于萬科集團的“小總部”，華夏幸福總部是一個做大資源的平臺，負責(zé)提供資金、智庫與招商隊伍。一線隊伍發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)機會后，則可求助于集團總部調(diào)配資源。

在前期產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與定位中，華夏幸福還招來了許多外企與咨詢公司的職業(yè)經(jīng)理人，負責(zé)提供一整套產(chǎn)業(yè)方案，用以打動政府。

甚至，華夏內(nèi)部不少員工都是當(dāng)?shù)卣块T出身的公務(wù)員。在部分同行看來，有政府從業(yè)背景的人員更加熟悉當(dāng)?shù)靥厣爱a(chǎn)業(yè)政策，由他們做出的產(chǎn)業(yè)定位與規(guī)劃更容易打動政府，被視為自帶天然優(yōu)勢。

“我們這里開會，好些個過去副市長、政府規(guī)劃口的人，做過國家五年規(guī)劃的司局級干部也加入過華夏幸福。”一位前華夏幸福員工告訴《財經(jīng)》記者。

王文學(xué)本人，也在這個過程中逐漸將重心轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。

據(jù)華夏幸福相關(guān)人士透露，王文學(xué)每天都會閱讀大量產(chǎn)業(yè)方面的資料簡報。在與各地政府溝通時，他早已不聊房地產(chǎn)，而是就新能源、汽車、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域發(fā)表看法。

這對于著急找準(zhǔn)落地產(chǎn)業(yè)、發(fā)展GDP的地方政府而言，可謂正中下懷。在一些政府官員眼里，王文學(xué)曾經(jīng)就是國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)界的權(quán)威。

后來即使住宅銷售變成營收主力，但華夏幸福的重心仍在產(chǎn)業(yè)發(fā)展。一般來說，地產(chǎn)板塊進行人事任命，除了總裁級別的招聘王文學(xué)會親自參加外，其他任命他都不會關(guān)心。地產(chǎn)板塊開會，他也幾乎從不參與。

甚至，王文學(xué)后來還把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)獨立切割為孔雀城地產(chǎn)集團，置于產(chǎn)業(yè)集團旗下。在一些華夏幸福員工看來，這是公司向政府表態(tài)的動作之一，即凸顯公司本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)，而非房地產(chǎn)，房地產(chǎn)只是掙錢的手段。

華夏幸福的愿景是，有一天房地產(chǎn)行業(yè)不行了，它依然可以做產(chǎn)業(yè)園的業(yè)務(wù)。

六

高光

銷售額破千億，晉升河北首富

雖然華夏幸福標(biāo)榜自己是一家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司，但不可否認(rèn)的是，住宅業(yè)務(wù)一直以來都承擔(dān)著為集團輸血的重任，也是集團銷售額的支柱。

最早為集團輸血的是華夏幸福廊坊地產(chǎn)公司，后來走出固安后，在北京成立的京御地產(chǎn)也逐漸成為現(xiàn)金流擔(dān)當(dāng)。

隨著潮白河孔雀城、大運河孔雀城、永定河孔雀城等一系列住宅項目的拔地而起，2007年，廊坊地產(chǎn)和京御地產(chǎn)的銷售額加在一起超過了70億元。

華夏幸福也由此進入高速增長期。在接下來的幾年間，其銷售額從100多億沖到了500多億。

不過真正為華夏幸福插上騰飛翅膀的，是國務(wù)院2014年提出的京津冀一體化國家戰(zhàn)略。環(huán)京的概念開始成為熱門，而作為環(huán)京地產(chǎn)王者的華夏幸福自然享受到了紅利。

根據(jù)易居研究院發(fā)布的《中國百城房價報告》，2016年期間，固安當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐贩烤鶅r從不足9000元/平米上漲到超過2萬元/平米，最高峰直逼3萬。

一位多次在大廠孔雀城看盤的購房者也向《棱鏡》透露，自己在2015年末詢價時僅不到1萬元/平米，2016年春節(jié)后便達到13000元，當(dāng)年夏天則突破了2萬元。其間，購房者趨之若鶩，簽完合同未網(wǎng)簽前轉(zhuǎn)手即可賺到差價，而彼時許多樓盤上的舊房拆遷也尚未完成。

伴隨環(huán)京房價的上漲，華夏幸福的銷售額也在2016年首次突破千億，達到1203.25億元，位列全國房企第七。

從財報具體來看，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)銷售額共計901.24億元（含園區(qū)結(jié)算收入額177.59億元，產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住宅簽約銷售額723.65億元），城市地產(chǎn)簽約銷售額281.84億元，其他業(yè)務(wù)（物業(yè)、酒店）銷售額20.17億元。

業(yè)績和股價的不斷攀升，也使得王文學(xué)的身價水漲船高。

在2016年發(fā)布的胡潤中國富豪榜上，王文學(xué)以485億元的身價登上河北首富寶座，位列百富榜第22名。王志綱當(dāng)年甚至斷言，王文學(xué)會成為“下一個中國首富”。

除了房地產(chǎn)這塊基石，出于構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)、為園區(qū)招商的考慮，王文學(xué)還通過知合資本擴張著自己的資本版圖。

截至2016年底，算上華夏幸福和知合資本控制的黑牛食品、玉龍股份、宏盛，王學(xué)文已經(jīng)坐擁4家上市公司，資本市場稱之為“知合系”。

一時間，王文學(xué)叱咤風(fēng)云、風(fēng)頭無兩。

同年，帶著這份意氣風(fēng)發(fā)，王文學(xué)豪擲4000萬在海南三亞辦了一場奢華年會。

吃著不限量的龍蝦、魚翅、鮑魚，看著朗朗、汪峰、崔健的表演，領(lǐng)著老板送的寶馬車，臺下華夏幸福員工的臉上始終洋溢著燦爛的笑容。

王文學(xué)也非常激動，上臺和大家談起創(chuàng)業(yè)往事時，甚至樂極生悲，與臺上家人抱頭痛哭。

是啊，想起當(dāng)年春節(jié)在外的躲債時光，想起守住固安工業(yè)園的峰回路轉(zhuǎn)，王文學(xué)有理由為此時的成就喜極而泣。

他甚至還憧憬著走向中國首富的那一天。

但世事無常，王文學(xué)沒想到的是，一直緊跟政策的他最終還是敗在了政策之下。2016年的風(fēng)光，或許是他這一生的頂點。

七

隱患

回報長周期下的高負債、大擴張

平心而論，固安產(chǎn)業(yè)園是成功的。

經(jīng)過十余年的發(fā)展，固安已經(jīng)形成產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，吸引了包括航天航空、醫(yī)藥、新型顯示等上百家高新技術(shù)企業(yè)入駐，擁有15個國家級實驗室、企業(yè)技術(shù)中心。

固安的財政收入也從2001年的6000萬元，擴大到2021年的84億元，過去的貧困縣現(xiàn)在的稅收在廊坊市各區(qū)縣排名第二。

但產(chǎn)業(yè)園畢竟不是標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，成功與否不僅要看當(dāng)?shù)卣淖鳛椋€要看周邊城市的產(chǎn)業(yè)和居民外溢潛力，以及華夏幸福的招商能力。

因此，在將固安模式復(fù)制到全國的過程中，華夏幸福就遭遇到了不少水土不符。

在走出環(huán)京后，王文學(xué)一開始帶領(lǐng)華夏幸福挺進長三角地區(qū)的鎮(zhèn)江和無錫等地，拿下的項目大多靠近市區(qū)，路線由原來的環(huán)城變成了進城。

按照環(huán)京地區(qū)的慣例，土地整理后，各地政府都會按一定比例給華夏返還整理費用。但在鎮(zhèn)江，當(dāng)?shù)卣畢s以財政緊張為由，拒絕支付土地整理費用。

此時，華夏幸福已經(jīng)在鎮(zhèn)江耗費近6億元的拆遷費，一度向鎮(zhèn)江市政府表達過退地之意，但后者沒有同意。后來華夏幸福決定先靠賣房回籠資金，但恰逢鎮(zhèn)江樓市低迷，華夏欲降價銷售又遭遇鎮(zhèn)江政府反對。

“在產(chǎn)業(yè)新城熱土上，受過刁難和委屈，流過汗水和心血，貢獻過青春和芳華，選擇產(chǎn)業(yè)新城，今生無悔。”在華夏幸福2017年年度股東大會上，王文學(xué)動情說到。

吸取教訓(xùn)后，王文學(xué)意識到進城不易，隨即回歸環(huán)城，陸續(xù)在南京、合肥、鄭州、西安等二線城市布局。

當(dāng)時業(yè)界大多數(shù)人的共識是，中國只有四個一線城市才有足夠的產(chǎn)業(yè)和居民外溢能力，但王文學(xué)卻堅持認(rèn)為二線城市周邊也可復(fù)制“北京模式”。

后來的事實證明，王文學(xué)的預(yù)期確實過于樂觀。

據(jù)一位鄭州產(chǎn)業(yè)園運營商透露：“華夏幸福基建做得確實不錯，路網(wǎng)和政務(wù)中心很氣派，但五六年了，就蓋了個政務(wù)中心，企業(yè)一個沒見著。從目前來看，華夏幸福在我們鄭州兩個產(chǎn)業(yè)新城都是空殼的，其實更像是產(chǎn)業(yè)圈地。”

誠然，復(fù)制固安成功經(jīng)驗本身并沒有錯，也存在可能性。但在快速擴張中，王文學(xué)自己讓這個模式變了味。

另外，產(chǎn)業(yè)園的回報周期相當(dāng)漫長。

一般來說，對于一個幾平方公里的產(chǎn)業(yè)園區(qū)來說，在企業(yè)入園門檻不高的情況下，產(chǎn)業(yè)完全導(dǎo)入也需要10年左右的時間。而華夏幸福要等到政府獲得稅收后，才能拿到園區(qū)招商和運營服務(wù)的收入。

財報顯示，從2016年到2020年，華夏幸福的應(yīng)收賬款分別為95億元、189.1億元、344.4億元、468.7億元和648.8億元，原因就是“應(yīng)收政府園區(qū)結(jié)算款增加”。顯然，華夏幸福這部分的造血能力對集團現(xiàn)金流的貢獻受到了極大限制和延緩。

與回報長周期背道而馳的，是華夏幸福瘋狂的擴張。

盡管很多項目處于經(jīng)濟基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)鏈條相對薄弱的地區(qū)，但華夏幸福的產(chǎn)業(yè)園基本都是大手筆。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，華夏幸福單個項目的產(chǎn)業(yè)園面積基本在幾平方公里以上。而在內(nèi)陸地區(qū)更是驚人：

• 陜西涇陽縣與華夏幸福合作的產(chǎn)業(yè)新城總投資160億元，占地74平方公里，其中核心區(qū)域面積達到15平方公里；
• 河南焦作的武陟華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城總投資680億元，總委托區(qū)域達到142.5平方公里。
• ............

而支撐華夏幸福如此大規(guī)模周轉(zhuǎn)的，正是住宅業(yè)務(wù)的輸血和多渠道的融資途徑。

除了銀行貸款，在走向全國的同時，華夏幸福也積極拓展信托、融資租賃等融資渠道。截至2016年底，華夏幸福負債合計2118.72億元，資產(chǎn)負債率達84.78％，當(dāng)年經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流為77.63億元。

不過剔除預(yù)收賬款，華夏幸福那時的有息負債率只有28.58％，雖然在安全邊界以內(nèi)，但仍高于行業(yè)龍頭萬科的15.51％和保利的24.54％。

可想而知，在園區(qū)服務(wù)收入延緩受限的情況下，一旦住宅業(yè)務(wù)和融資渠道受阻，華夏幸福將面臨重大危機。

而引發(fā)危機的，正是2017年開始的環(huán)京限購。

八

危機

環(huán)京限購引發(fā)流動性緊張

現(xiàn)在回頭看，2017年應(yīng)該算是中國房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折之年。

繼中央經(jīng)濟工作會議在2016年12月首次提出“房住不炒”的定位后，2017年4月設(shè)立的雄安新區(qū)也明確不靠房地產(chǎn)發(fā)展，政府對房地產(chǎn)監(jiān)管的思路發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變。

而2017年開始的環(huán)京限購令，更是讓房地產(chǎn)市場如遭地震——燕郊、香河等地的房價直接腰斬，購房者大批離去。

作為環(huán)京地產(chǎn)霸主的華夏幸福，在量價齊跌下，自然遭遇重挫。財報顯示，華夏幸福當(dāng)年經(jīng)營凈現(xiàn)金流就由正轉(zhuǎn)負，達到-162.28億元。

面對行業(yè)拐點，不同選手也有著不同的選擇。

這一年，王健林開始去肥增瘦，甩賣了萬達手中13個文旅項目和77家酒店。而王文學(xué)可能和許家印一樣，認(rèn)為大而不倒，行業(yè)還有復(fù)蘇的時候，便選擇了繼續(xù)擴張。

據(jù)一位前華夏幸福環(huán)京區(qū)域投拓部門人士透露，他在2018年前后感覺到王文學(xué)已經(jīng)有些過度膨脹，用高于幾倍的薪水從萬科、麥肯錫這些公司以及政府部門，成建制地挖來職員和官員。

即便環(huán)京這樣做了十幾年、已經(jīng)沒有多少增量業(yè)務(wù)的成熟區(qū)域，依然瘋狂招人。一個縣的投拓團隊，一下就招了十幾個。

與此同時，華夏幸福也開始向全國市場撒下更大。就土地儲備而言，2018年以前，華夏幸福有八成位于環(huán)京地區(qū)。但到了2020年底，其在三四線城市的土地儲備已經(jīng)達到總數(shù)的34%。

激進的擴張遇上萎靡不振的樓市，華夏幸福在2018年4月開始傳出債務(wù)危機和裁員風(fēng)波。

為了緩解資金危機，華夏幸福于2018年7月引入平安系。經(jīng)過多次轉(zhuǎn)讓和授信，截至2021年底，平安系總共對華夏幸福股權(quán)投資180億元，表內(nèi)債權(quán)投資360億元。

此外，華夏幸福也多面開花，玩起了花樣融資。據(jù)統(tǒng)計，華夏幸福使用過的融資方式多達20余種。過去幾年，華夏幸福利用產(chǎn)業(yè)新城PPP項目進行融資，投行界形容其“將園區(qū)里的一草一木都證券化了”。

但在嚴(yán)控的大勢之下，華夏幸福的經(jīng)營還是難挽頹勢。

“華夏幸福手上都是三四線甚至五線城市的項目，碰上固定資產(chǎn)投資的下行周期，企業(yè)不進去，產(chǎn)業(yè)園只是荒草，更不會有人去買房。”看懂研究院高級研究員程宇表示。

就在王文學(xué)苦苦支撐，等待樓市回暖時，2020年突如其來的疫情使得環(huán)京樓價進一步下跌，成為了壓倒駱駝的最后一根稻草。

財報顯示，華夏幸福銷售額從2017年的1522億元下降到2020年的1012億元，經(jīng)營凈現(xiàn)金流從2018年的-74.28億元擴大到2020年的-300億元。

在連續(xù)經(jīng)營不善的局面下，2021年伊始，中金、穆迪、惠譽等多家機構(gòu)先后下調(diào)華夏幸福評級。隨即，華夏幸福債券、股票大幅下跌，境內(nèi)外多支債券連遭利空，價格跌至歷史最低價。

國盛證券2021年1月14日的研報，也展示了華夏幸福高負荷的運轉(zhuǎn)：資產(chǎn)負債率82.09%，對應(yīng)凈負債率214%，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率78%，現(xiàn)金短債比仍然小于1，“三條紅線”全部踩中。

與此同時，不少供應(yīng)商也紛紛前往華夏幸福河北和北京總部討債。一時間，華夏幸福的局勢危如累卵。

終于，在2021年2月1日那天，王文學(xué)再也堅持不住，華夏幸福發(fā)布公告公開了自己的債務(wù)危機。

公告表示，自2020年第四季度至公告日，華夏幸福到期需償還融資本息金額559億元，剔除主要股東支持后的融資凈現(xiàn)金流為-371億元，但可動用資金僅為8億元，導(dǎo)致出現(xiàn)部分債務(wù)未能如期償還的情況。

就在當(dāng)天，在地方政府和多方機構(gòu)的幫助下，華夏幸福還召開了金融機構(gòu)債權(quán)人委員會第一次會議。王文學(xué)在會上對這次危機進行了總結(jié)：

• 錯誤研判環(huán)京形勢，環(huán)京住宅量價齊跌，影響公司回款達千億量級；
• 新拓展區(qū)域的效果不及預(yù)期；
• 擴張激進，管理不精細，過分強調(diào)規(guī)模指標(biāo)，忽視效益指標(biāo)；
• 疫情影響。

面對四周人聲鼎沸，不知此時的王文學(xué)是否想起了1998年春節(jié)被追債時的場景。

九

還債

路漫漫其修遠兮

為化解債務(wù)風(fēng)險，王文學(xué)一邊向債權(quán)人道歉，一邊表態(tài)堅決不逃廢債。

與此同時，他還跟華夏幸福1000名核心員工來了場掏心窩子的談話：

“今天我干到這，愿賭服輸。公司確確實實發(fā)生了流動性的問題，這個問題我們不能再回避了。接下來大家需要勒緊腰帶過苦日子，我們不得不刮骨療毒、向死而生，重走一遍艱苦創(chuàng)業(yè)路。”

經(jīng)過漫長的溝通和磨合，2021年9月30日，華夏幸福向全體金融債權(quán)人公布了一個初步的《債務(wù)重組計劃》，希望通過出售資產(chǎn)、債務(wù)展期、信托收益權(quán)抵償?shù)确绞交?192億元的金融債務(wù)。

華夏幸福的資金確實捉襟見肘。在還債的同時，王文學(xué)還要確保部分資金用于樓盤交付。財報顯示，2021年度，華夏幸福一共完成54個項目、4.4萬套、495萬平米的住宅交付。

但受到宏觀經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、信用環(huán)境疊加多輪疫情影響，華夏幸福的融資業(yè)務(wù)幾乎停滯，2021年的虧損更是達到390億元。

因此截至2021年底，華夏幸福累計未能如期償還的債務(wù)本息合計1078.05億元。

公司流動性的緊張，也使得被裁員工的賠償款無法及時兌付。

2022年春節(jié)前，王文學(xué)被曾經(jīng)夢想追隨他一起飛黃騰達的被裁員工們，圍堵在廊坊一家賓館里。面對激憤的人群，王文學(xué)反而鎮(zhèn)定自若：

“從哪來回哪去，把我告上去說我沒錢，能解決問題嗎？公司還有很多房子要交付，還要給農(nóng)民工發(fā)錢，拜托各位了。”

最后他答應(yīng)大家，每個季度至少支付20%，一年內(nèi)支付完畢。

其實王文學(xué)本人應(yīng)該還是資金雄厚。胡潤研究所2019《套現(xiàn)企業(yè)家30強》顯示，王文學(xué)那年力壓許家印和孫宏斌，以131億元套現(xiàn)額位列榜首。

過去幾年，華夏幸福大股東、王文學(xué)持股84.5%的華夏幸福基業(yè)控股開始了陸續(xù)減持。其對華夏幸福的持股比例，由2017年初的60%下降至現(xiàn)在的15%。

當(dāng)然，其中一部分減持是因為作為擔(dān)保品，被相關(guān)金融機構(gòu)強制處置。王文學(xué)在2021年2月曾表示，為了給公司還債，他已經(jīng)自掏腰包拿出了93億元。

相比金融手段，王文學(xué)也一直從主營業(yè)務(wù)中開源節(jié)流，助力進一步化解債務(wù)風(fēng)險。

一方面，華夏幸福轉(zhuǎn)讓了首批產(chǎn)業(yè)新城項目。2022年4月，其位于廊坊市廣陽區(qū)及永清縣的產(chǎn)業(yè)新城項目，均出售給了當(dāng)?shù)爻峭豆尽?/span>

另一方面，面對行業(yè)發(fā)展趨勢，華夏幸福也在積極謀求轉(zhuǎn)型。

2022年7月，華夏幸福宣布全面轉(zhuǎn)型為“產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商”，以輕資產(chǎn)運作模式為政府提供融資、產(chǎn)業(yè)招商、綜合運營與城市營銷推廣等服務(wù)，為企業(yè)提供選址、代建、物業(yè)、投融資咨詢等服務(wù)。華夏幸福表示，輕資產(chǎn)招商業(yè)務(wù)已累計簽約7個項目，總投資超45億元。

“華夏幸福要從甲方文化向乙方文化轉(zhuǎn)變，由”躺著賺錢”向“跪著賺錢”轉(zhuǎn)變。”華夏幸福分管戰(zhàn)略的副總裁林成紅對此解釋。

王文學(xué)的努力和堅持沒有白費。歷經(jīng)一年多的債務(wù)重組，截至2022年11月30日，華夏幸福《債務(wù)重組計劃》中的2192億元金融債務(wù)，已簽約實現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計為1265.57億元，還剩926.43億元尚未簽署重組協(xié)議。

而與2021年底1078億元金額相比，其累計逾期債務(wù)也已經(jīng)下降超過一半，但仍然高達464億元。

也許是看到翻身的曙光，王文學(xué)債務(wù)重組的步伐加快，就在過去不久的12月9日，華夏幸福又發(fā)布了一個“以股抵債”的債務(wù)重組公告。

公告表示，華夏幸福擬以所持有的下屬公司股權(quán)注資搭建“幸福精選平臺”及“幸福優(yōu)選平臺”，并以兩平臺股權(quán)作為償債資源，與公司金融債權(quán)人及經(jīng)營債權(quán)人實施債務(wù)重組，債權(quán)人將以不超過400.39億元債權(quán)換取兩個平臺不超過49%的股權(quán)或相應(yīng)收益權(quán)。

不過由于華夏幸福給兩個平臺合計超過1000億元的預(yù)測估值過高，市場反應(yīng)不一。再加上目前市場回暖乏力，此項債務(wù)重組計劃最終被大家接受程度如何，還有待觀察。

十

結(jié)語

從火鍋店老板到千億房企董事長，從眾人錦簇到四方討債，可以說，王文學(xué)成于野心，也敗于野心。

過去幾年，華夏幸福的員工從2017年的近3萬人縮減至2021年末的1.5萬人，市值由巔峰的1300億下跌到如今的100億。

相信這段大起大落的經(jīng)歷，應(yīng)該給王文學(xué)帶來了深刻教訓(xùn)，也改變了華夏幸福今后的經(jīng)營理念。

雖然轉(zhuǎn)型的步伐有些滯后，但還是希望華夏幸福能夠像5年前的萬達那般，去肥增瘦，輕裝上陣，最終轉(zhuǎn)型成功。

當(dāng)然，在轉(zhuǎn)型的同時，華夏幸福身上的擔(dān)子依然不輕。

無論是降低逾期債務(wù)，還是保證交房順利，華夏幸福都要全力以赴，做到讓政府省心、債權(quán)人安心、購房者放心。

這種堅持，正如王文學(xué)1998年用抵押貸款還清對施工隊的欠款一樣：

“在每次轉(zhuǎn)向一個新生意時，都要了結(jié)此前遺留的爛攤子。”

（全文完）

【邱處機簡介】

福建龍巖人，本科畢業(yè)于國內(nèi)一所商學(xué)院，后在多家互聯(lián)網(wǎng)公司就職，現(xiàn)從事創(chuàng)業(yè)投資相關(guān)工作。公眾號專注于撰寫商業(yè)牛人的成長經(jīng)歷和認(rèn)知升級，讓我們一起向他們學(xué)習(xí)，不斷成長，不斷進化。

參考資料：

1、《河北前首富“還債”的177天》，李艷艷，中國企業(yè)家雜志

2、《拿什么拯救你，華夏幸福？》，侯燕婷，燃次元

3、《華夏幸福王文學(xué)，小城青年發(fā)跡之路》，孫春芳，棱鏡

4、《地產(chǎn)另類華夏幸福》，董文艷，財經(jīng)雜志

5、《華夏幸福倒下，河北首富卻沒輸》，李超仁，棱鏡

6、《華夏幸福老王，以股抵債400億》，李惠琳，21世紀(jì)商業(yè)評論

7、《膨脹的王文學(xué)，暴雷的華夏幸福》，周超臣，虎嗅APP