北京買房的推薦區域—外地人北京買房攻略

2024-03-09 20:58:27

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500余次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!

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Q:提問:星主:您好！目前有購置房產打算，想聽聽您的意見，目前居住大興雙高花園小區，家里老人居住一套一層兩居，自住四層兩居，同單元。家里還有兩套黃村兩居老房子目前出租狀態，龐各莊一套商業性質疊拼，家里兩個孩子在旁邊景山分校上學，家人工作都在大興黃村，8年內不考慮更換區域，目前手里可動用資金大約1200w，年收入100w左右，可按首套，現在有兩個想法，一是:在周邊購置改善三居或者四居，看過周邊興創屹墅、西斯萊、青島嘉園二手房，也看過黃村義和莊區域新房，以上房子是否值得購買？性價比如何？二是:不在大興區黃村區域購房，在其他區域投資一套升值空間好的房子用于出租，給個建議區域或者樓盤。希望您能給個合理化建議，感謝！

A:回答:您好，感謝信任！1、你大興持有的這5套房，從保值及增值的角度都應該做調整，具體為：高米店板塊的雙高花園價格4萬7，而順馳領海的價格是5萬，從我過去的經驗,這種位置的次新盤淘到筍盤概率80%以上，意思就是順馳領海有很大可能可以以低于雙高花園4萬7的價格買入，雙高花園從居住體驗及樓盤的綜合資源都要比順馳領海差很多，而順馳的價格確不高，所以一直是板塊內的主流盤，高米店這個區域有它的價值，也是承接南城剛需的主要區域，參閱星球精華欄文章84#大興跑贏大盤選籌導圖

大興西側板塊輪動的順序依次是西紅門，高米店，如果板塊輪動順馳領海無疑是最大的收益者，而雙高花園以目前的價格保守估計中短期不會有太好的表現，如果你們在這個區域上有購置的需求，不應該動用手中的現金，第一考慮應該是以舊換新，如果以現金購置等于你們所有的不動產80%壓在了高米店，剩余的20%一部分在龐各莊，一部分在黃村的老破小上，這種布局的方向是很差的，也是很危險的,高米店這種區域雖有價值但還不值得多倉重倉，準確說是總價超過800萬就應該逃離的區，你是因自住不得已兩套。

2、其次黃村的兩套老破小也要趁勢盡快變現，黃村是大興最早的城區，整個區域90%的盤全是老舊小區，而大興是一個快速發展的區，參閱星球精華欄文章04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，只留霸盤;未來的新城新區新盤會把老城老盤的行情慢慢淹沒掉，尤其是那種老破小扎堆的老城區，老破小值不值錢取決于它的周圍是什么，像城內再舊的盤一樣有價值，而相反新區越金貴，老城區就越破敗，這種沒有地段資源的越早脫手越好。其次龐各莊商業性質的疊拼，每一個行政區都有低密度的住宅區，大興的低密度住宅區是河西北側紫金壹號院的地塊，除此之外類似于龐各莊，新機場，采育這種位置的洋房只有居住屬性，低密度產品除了本身價值，還有圈層價值，地段價值，這些資源是有分別的，資源太差的無論居住屬性有多強，未來都是不值錢的。

你當下的重心是要盡快做這些房產的清倉計劃，并且要快,最好是趁這一波高峰期把該出的全部出了,除了高米店自住的，南城不建議另外新布局了，如果有別墅或者低密度產品的需求，可以移到亦莊的核心圈，就是紫金壹號院和金茂府所在的兩個地塊，還有多余的資金就要移到城六區了，海淀朝陽是首選，這樣你的布局是高米店2套自住，亦莊一套，城內一套，如果資金寬裕可以在保證這個布局的情況下擴大城內的面積，高米店要壓縮購房成本和面積，亦莊適中即可，這種布局方向上不會有問題，建議你認真閱讀星球精華欄實操類的文章,81#北京房產核心邏輯和原理這篇是必讀,祝順利！

Q:提問:京總好，看了您星球文章，對于各板塊有了一定認識，還請指導一下如何置換（自住為主，兼顧投資）:1.本人在臺湖泰禾1號公館有一套80平兩居，目前大概470w左右，打算賣出置換一套房齡新一些的三居，另有現金300w，加上貸款目前總預算希望控制在1000w以下，如果有特別合適的也可以增加預算。2.工作地點在復興門，目前開車通勤單程大概1.5小時以內，勉強可以接受這個路程，不喜歡坐地鐵，但希望樓盤1km內有地鐵站。3.無需考慮學校問題，希望住起來舒服一些，通勤不要太遠即可，但不考慮石景山（感覺上漲空間不大）。

我的問題是:1.現在賣掉臺湖置換到東壩是否合適？2.看了翡翠四季疊拼，感覺升值空間不大，同時房產證面積小，不知道是不是會影響房子金融屬性，如果在同一區域（亦莊新城）置換不知道是不是有更好選擇？

A:回答; 您好，關于東壩和翡翠四季，你可以先參閱星球精華欄87#朝陽跑贏大盤選籌導圖、84#大興跑贏大盤選籌導圖;首先臺湖的優勢是整個片區樓盤的質感很好，這個區域是從0起步的，所有的軟硬件都是新的，弊端是這個板塊屬于外溢了，并不是核心位置，未來也不會發展為核心位置，它是屬于兩不靠，亦莊未來的延伸是東南方位，通州的核心在運河，臺湖在城市界面以及樓盤質感上雖然有很大的優勢，但本質它還屬于二三線區域，你1000萬放在這個板塊第一會導致房子的金融屬性差，未來不好流通，第二房價的上限非常低，你這個預算繼續布局這里屬于資源錯配了，其次關于東壩我覺得不太適合你，這個位置并沒有太好的發展，現在賣的價格比著城里也沒有明顯的優勢，買這種位置的原則是價格足夠低，同等品質的盤望京賣10萬，東壩賣5萬6萬，相對于核心位置的5折6折，這樣預期就很高，和核心區域價格相差不大的情況下又沒有稀缺資源，未來是沒有什么空間的

1000W左右的預算如果你能接受1.5小時以內的通勤時長，有很多不錯的板塊選擇，如海淀田村的蘭德華庭，130平的小三居價格1150左右，也有戶型更好面積更大的價格在1300左右，如果你的預算能提高到這個總價，首選區域一定是海淀，包括北部的華潤五彩城附近，萊圳家園120平的三居1150左右，上林溪100平三居1100左右，這些都是海淀比較不錯的樓盤，商圈資源也可，其次如果你對樓盤的品質有更高的要求，次選板塊就可以移到亦莊，金茂悅130平的三居1100左右，更高一點品質的金茂逸墅130平的三居1200左右，以上樓盤整體的稀缺性都很好，品質在整個區域也都屬于前列的大盤，可以通過星球精華欄16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析(歷史成交大數據)查詢樓盤詳細行情,其中亦莊的品質要比海淀的有明顯的差異，這個才是你正確的選籌方向，祝順利！

Q:提問:京總好，我們目前在京兩套房，一套是西城德勝學區的50平米1980年的老房子，一套是朝陽豆各莊富力又一城三居，大孩在德勝這邊上小學，小孩明年到德勝去上小學。目前我們在離學校不遠的海淀冠城園租房住。計劃在小孩子明年上小學后，把這兩套房全部賣掉，在冠城園購買一套三居，按照目前的價格，總價在1600左右，賣掉那兩套房子基本不用怎么再貸款就可以買了。主要是覺得未來的老破小學區房雖然是德勝但形勢也不明朗，豆各莊那片的增值緩慢，冠城園又是這附近相對拿得出手的社區，感覺這樣整體反而會更保值一些。

不知道您覺得這樣是否可行？還是說留下那兩套中的某一套，再通過貸款加杠桿來購買冠城園的房子？這個方案是否有點激進？另外，我父母的戶口剛轉到北京不久，他們名下還有一套經開區那邊的綠城桂語聽瀾102平三居，明年交房，但他們在老家住，這套房子五年內應該不會有人去住。這個房子距離產業和公園的地理位置都不遠，小區的各項品質也很高，再加上旁邊學校的加持，是否可以長期持有一段時間？謝謝。

A:回答:您好,1、現階段加杠桿是否激進取決于你購買樓盤后期的成長性,如果樓盤還有預期,并且空間足夠大;這種情況加杠桿是為了擴大面積,以此在兌現時產出更高的利潤,如果樓盤已經見頂,或者預期很低,兌現周期不明朗,這種情況再去盲目加杠桿就屬于激進行為;你可以參閱星球精華欄文章07#巧用杠桿，貸款的利用;

2、你們持有的這三套盤,從效率上講是要做全部調整的,其一德勝這套小戶型,學位使用后及時脫手就不用再去承擔學區房的變化風險,方向上很好,其二富力又一城這個盤主要是輸在了板塊上,本身這個盤的居住體驗很好,也是整個商圈的標桿,但遺憾的是豆各莊的基礎資源太差了,就目前區域的一個現狀也很難脫胎換骨,而且朝陽的重點發展方位是以國貿為點向東北方向延伸,望京外溢出去的部分都是重點方位,這個完全落地后基本已經成飽和狀態了,往后就是修修補補,具體可參閱星球精華欄文章87#朝陽跑贏大盤選籌導圖,這樣的一個現象你豆各莊一套大三居如果繼續等效率太低了,有更好的選擇沒必要再持;

其三:桂語聽瀾這個區域是一個純居住板塊,臺湖的優勢是整個片區樓盤的質感都普遍很好，這個區域是從0開始的，所有的軟硬件都是新的，弊端是這個板塊屬于外溢，并不是核心位置，未來也不會發展為核心位置，屬于兩不靠，亦莊未來的延伸是東南方位，通州的核心在運河，臺湖在城市界面以及樓盤質感上雖然有很大的優勢，但本質它還屬于二三線區域;現在整個片區次新盤的價格已經虛高了,中短期上漲的可能性很小;整體你這三套盤的行情都屬于停滯的狀態,不是說整個樓市低迷不漲,即便是樓市熱起來,這三套盤上漲的可能性也很小,要盡快做調整計劃!

3、關于選籌上:冠城園的保值性及流通性都很好,它本身的稀缺性并不是特別突出,商圈的資源也一般,只能說屬于中規中矩的盤,圍繞德勝一帶去改善也沒什么特別稀缺的項目,最近的商圈西直門有幾個大盤還不錯,如熙府桃園,如果你要是小動作的話考慮冠城園還可以,也屬于升級,如果大動作全部清倉的話可以考慮熙府桃園,長期這個盤的海拔更高,你可以理解為冠城園這個盤不值得你全部清倉去換,熙府桃園這種盤才值得,但需要你去平衡距離的問題,建議你認真閱讀星球精華欄文章81#北京房產投資核心邏輯和原理/理解置換;祝順利!

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宏觀類（部分文章）

01#北京樓市的十年主流預判（2022-2032）

08#通貨膨脹貨幣與房價

04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，只留霸盤

05#因為保障房充足，所以商品房B漲

07#巧用杠桿，貸款的利用

41#理解房地產泡沫

微觀類（部分文章）

11#北京七個行政區邊緣的房價預警研判