石景山發(fā)展好還是大興發(fā)展好、石景山區(qū)和大興區(qū)
首先，北京的六個(gè)城區(qū)包括東城、西城、海淀、朝陽、豐臺(tái)和石景山。其中，東城、西城和海淀是北京最早、最核心的主城區(qū)域，因此購房者通常會(huì)首先考慮這幾個(gè)地方。
朝陽區(qū)是二手房交易量最大的區(qū)域。一方面，這與朝陽區(qū)的面積大、商品房數(shù)量多有關(guān)；另一方面，朝陽的房價(jià)相對于東城、西城和海淀要便宜一些，這也是交易量大的原因之一。
東城、西城和海淀這三個(gè)區(qū)域是北京的優(yōu)質(zhì)教育資源集中地，也就是我們經(jīng)常聽說的學(xué)區(qū)房所在地。因此，在位置相當(dāng)?shù)那闆r下，這三個(gè)區(qū)的房價(jià)都要比朝陽貴。舉個(gè)例子，在北三環(huán)的安貞板塊，緊鄰西城區(qū)，地段是一樣的。但是由于西城是學(xué)區(qū)房，所以安貞的房價(jià)大約只有西城的一半左右。
幾年前，那幾個(gè)小區(qū)在西城還不是學(xué)區(qū)房的時(shí)候，它們和安貞的價(jià)格是一樣的，大約在4萬元左右。后來變成學(xué)區(qū)房后，房價(jià)上漲了，安貞的價(jià)格漲到了大約8萬元左右，而西城的價(jià)格漲到了接近16萬元。總的來說，朝陽的房價(jià)總體上還是有一定優(yōu)勢的。因此，在北京很多畢業(yè)生拿到戶口后，準(zhǔn)備購買第一套房時(shí)，由于暫時(shí)沒有孩子上學(xué)的需求，一般會(huì)優(yōu)先考慮朝陽。以相同的總價(jià)來比較，比如購買一套總價(jià)700萬元的房子，朝陽可以購買一個(gè)還不錯(cuò)的兩居室商品房，但在海淀購買，可能只能買到一個(gè)老舊的兩居室。
首先是學(xué)區(qū)。在朝陽區(qū)，需要重點(diǎn)考慮以下幾個(gè)學(xué)校：朝陽外國語學(xué)校、人大附屬中學(xué)朝陽學(xué)校、白家莊小學(xué)和八十中學(xué)、陳經(jīng)綸嘉銘分校、陳經(jīng)綸帝景分校和陳經(jīng)綸分校。這些學(xué)校都是九年一貫制學(xué)校，其中前三個(gè)學(xué)校是重點(diǎn)學(xué)校，成績在朝陽區(qū)排名靠前。后面幾個(gè)學(xué)校屬于改善+學(xué)區(qū)的范疇，雖然成績目前可能不如前幾個(gè)好，但考慮改善和學(xué)區(qū)的購房者也會(huì)重點(diǎn)考慮這些學(xué)校。還有幾所學(xué)校排名相對較低，但相對于一般學(xué)校來說，仍然有一定優(yōu)勢，比如常營的陳經(jīng)綸保利分校、雙井的北京工業(yè)大學(xué)附屬中學(xué)等。
最后是剛需。朝陽區(qū)的剛需購房思路基本上可以分為兩個(gè)方向，一是購買公房老舊小區(qū)，二是購買商品房。
朝陽區(qū)的公房主要分布在幾個(gè)大區(qū)域，包括北三環(huán)北四環(huán)的安貞、惠新西街和亞運(yùn)村區(qū)域；
東三環(huán)東四環(huán)的團(tuán)結(jié)湖、甜水園和金臺(tái)路區(qū)域；東北三環(huán)四環(huán)的西壩河等區(qū)域；東南三環(huán)東南四環(huán)的勁松、潘家園和北京工業(yè)大學(xué)等區(qū)域。從市場熱度來看，北三環(huán)北四環(huán)地區(qū)的公房市場更為活躍，其次是東三環(huán)東四環(huán)地區(qū)，然后是東北三環(huán)四環(huán)地區(qū)，最后是東南三環(huán)四環(huán)地區(qū)。
因此，如果考慮購買公房，首先應(yīng)考慮北三環(huán)北四環(huán)地區(qū)，其次是東三環(huán)東四環(huán)，依此類推。當(dāng)然，不同區(qū)域的價(jià)格范圍也不同。例如，北三環(huán)地區(qū)的老舊小區(qū)兩居室的價(jià)格要高于東南三環(huán)四環(huán)地區(qū)的相同戶型。
對于剛需購房而言，還可以考慮朝陽區(qū)的第一梯隊(duì)和第二梯隊(duì)板塊。這些板塊中有一些老舊小區(qū)，價(jià)格相對較低，或者是新小區(qū)的一居室，也是一種選擇。
海淀區(qū)的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)主要集中在上地、中關(guān)村、海淀、萬壽路、八里莊、羊坊店等地。上地和中關(guān)村學(xué)區(qū)是頂級(jí)學(xué)區(qū)，所以在這些地方購房時(shí)，許多家長會(huì)購買小房子，只要孩子能上學(xué)就可以，然后他們自己會(huì)租房居住。此外，海淀還有一個(gè)非常出名的小學(xué)，叫做中關(guān)村三小，位于海淀萬柳地區(qū)（屬于海淀學(xué)區(qū)）。海淀區(qū)的購房市場比較激進(jìn)，這與海淀的升學(xué)路徑有很大關(guān)系。許多家長在孩子上小學(xué)之前就開始積極備考，希望能考上排名靠前的學(xué)校，因?yàn)檫@意味著離985、211甚至北大清華更近。所以對很多家長來說，好的小學(xué)非常重要。
對于購房資金有限的家庭來說，在購買房屋時(shí)可以考慮萬壽路學(xué)區(qū)、八里莊學(xué)區(qū)、羊坊店學(xué)區(qū)甚至清河學(xué)區(qū)等地。在這些地方，大約500到600萬左右的預(yù)算可以購買到兩居室的公房，雖然可能不太新，但自住沒有問題。
海淀的改善房思路相對較少，大部分地方都是老公房。一些相對優(yōu)質(zhì)的板塊包括萬柳、世紀(jì)城和西北旺。其中，萬柳的房價(jià)最貴，因?yàn)樗挥谥嘘P(guān)村三小學(xué)區(qū)，而世紀(jì)城次之。西北旺的商品房較多，但位置有些偏遠(yuǎn)，位于西北五環(huán)之外，周邊商圈相對較弱。
此外，海淀還有一些優(yōu)質(zhì)的商品房小區(qū)，這也是購房時(shí)的重點(diǎn)考慮。
對于剛需購房者而言，海淀區(qū)域基本上沿著西三環(huán)和西四環(huán)，以及北三環(huán)和北四環(huán)附近購買房屋。選擇購買區(qū)域時(shí)，便利性是首要考慮因素，這些區(qū)域主要由公房社區(qū)組成，而較好的小區(qū)比例較少。這是海淀區(qū)的現(xiàn)狀，由于發(fā)展較早，單位眾多，公房社區(qū)較為普遍，也導(dǎo)致后來海淀區(qū)土地供應(yīng)不足以建設(shè)商品房。許多購買海淀房產(chǎn)的人中，有相當(dāng)一部分是純粹為了自住。由于海淀區(qū)相對較大，許多人為了便于通勤選擇在海淀購房。
需要說明的是，并非海淀的所有區(qū)域都是學(xué)區(qū)房，有些板塊的學(xué)校質(zhì)量也較差。有人認(rèn)為海淀的房價(jià)較朝陽貴，主要是因?yàn)楹５淼膶W(xué)校比較優(yōu)秀。但事實(shí)上并不簡單，海淀區(qū)也擁有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)實(shí)力，許多北京頂尖的互聯(lián)網(wǎng)公司和科研機(jī)構(gòu)都位于海淀。此外，北京的高校幾乎都集中在海淀區(qū)，包括清華、北大、人大、北郵、北航等，還有許多著名的公園如頤和園、圓明園等也位于海淀。因此，海淀的實(shí)力是綜合性的強(qiáng)大，高房價(jià)也是理所當(dāng)然的。
關(guān)于西城區(qū)的購房思路，購買西城房產(chǎn)的主要人群都有學(xué)區(qū)需求。少部分人是剛需自住或改善自住的購房者，而改善自住的人大多是土豪級(jí)別的買家。擁有一兩千萬房產(chǎn)的人，如今更傾向于置換到其他地方。因此，購買西城房產(chǎn)的思路仍與學(xué)區(qū)有關(guān)。如果不購買學(xué)區(qū)房，西城的主要考慮區(qū)域是廣外，即學(xué)區(qū)較差的地方。一些購房者希望購買一套西城的小房子，主要是為了戶口落戶，并認(rèn)為西城的教育總體要優(yōu)于其他區(qū)域。
西城區(qū)的學(xué)區(qū)主要分布在德勝、月壇和金融街，南城還有一個(gè)陶白片區(qū)。因此，購買西城學(xué)區(qū)房的人主要考慮的地區(qū)就是這些。
對于購買東西城區(qū)房產(chǎn)的人而言，絕大多數(shù)人都有學(xué)區(qū)需求。例如，在西城上班但沒有孩子上學(xué)需求的人，有大約85%的可能性不會(huì)在西城購房。因?yàn)槲鞒堑姆績r(jià)較高，花費(fèi)幾百萬購買老舊小房子，居住質(zhì)量較差，不劃算。相同的總價(jià)，在豐臺(tái)、朝陽甚至大興等地購房，居住質(zhì)量會(huì)更好。
還有一部分購買西城房產(chǎn)的人是在體制內(nèi)工作的，只要房子位于西城區(qū)，不論具體位置如何，都能入讀西城較好的學(xué)校。這部分人會(huì)購買價(jià)格特別便宜的上車房。當(dāng)然，也可能有一些非常富裕的人，純粹是因?yàn)橄胱≡谖鞒嵌x擇購買。
購買西城房產(chǎn)的主要人群都有學(xué)區(qū)需求，少部分是剛需自住和改善自住的購房者。改善自住的購房者基本上都是富裕人群，他們可能已經(jīng)擁有一兩千萬的房產(chǎn)，現(xiàn)在傾向于外部置換。因此，購買西城的房產(chǎn)主要還是與學(xué)區(qū)有關(guān)。
綜上所述，對于海淀區(qū)的購房思路，學(xué)區(qū)是主要考慮因素之一。而西城區(qū)的購房思路則主要與學(xué)區(qū)有關(guān)。無論是購買海淀還是西城的房產(chǎn)，都需要根據(jù)個(gè)人的需求、預(yù)算和地理位置等因素進(jìn)行綜合考慮，以選擇最適合自己的房源。
豐臺(tái)區(qū)的購房思路可以分為兩類人群，即剛需和改善需求。
近年來，豐臺(tái)區(qū)的發(fā)展不錯(cuò)，尤其是西南四環(huán)外的總部基地和麗澤地區(qū)?？偛炕丶辛嗽S多企業(yè)，而麗澤地區(qū)也有不錯(cuò)的發(fā)展?jié)摿?，尤其是南區(qū)，近年來華為進(jìn)駐麗澤soho，旁邊的龍湖天街也吸引了許多人，這個(gè)區(qū)域被稱為“第二金融街”。隨著未來5條地鐵換乘站的建設(shè)和航站樓的開放，麗澤地區(qū)的發(fā)展將更加迅速。
?豐臺(tái)區(qū)的購房人群主要是剛需和改善需求。不同區(qū)域的人對購房地段的需求不同。許多在東城、西城上班的人或者本地居民傾向于在豐臺(tái)區(qū)購房，因?yàn)樨S臺(tái)區(qū)的通勤非常方便，有10號(hào)線和4號(hào)線直達(dá)CBD、金融街和中關(guān)村。
豐臺(tái)區(qū)的老房子價(jià)格相對較低，首付大約在一百到兩百萬左右就能購買一個(gè)小兩居室，相對較為便宜。與海淀區(qū)和西城區(qū)相比，豐臺(tái)區(qū)的房價(jià)要低很多。此外，豐臺(tái)相對于石景山來說具備一些優(yōu)勢，例如區(qū)域發(fā)展?jié)摿^強(qiáng)。
豐臺(tái)區(qū)比較優(yōu)質(zhì)的板塊包括總部基地、玉泉營、草橋、西局和公益西橋等?？偛炕厥秦S臺(tái)區(qū)目前發(fā)展最好的板塊之一，擁有較多的商品房。玉泉營板塊以萬年花城為主要樓盤，適合剛需和改善需求。草橋板塊的主要小區(qū)有戀日花都和戀日嘉園，適合改善需求。西局板塊的主要樓盤是保利百合，是豐臺(tái)區(qū)改善需求的首選。馬家堡和公益西橋板塊的商品房較多，靠近公益西橋地鐵站，價(jià)格相對朝陽和海淀要便宜。
除了以上板塊外，豐臺(tái)區(qū)大多數(shù)板塊都是老公房板塊，例如南三環(huán)和南四環(huán)區(qū)域，以公房為主，其次是經(jīng)適房和回遷房，總價(jià)也不高。這些板塊包括北京南站、洋橋、西羅園、馬家堡、角門、大紅門、方莊（商品房）、劉家窯、宋家莊（回遷房經(jīng)適房）等。
豐臺(tái)區(qū)的學(xué)區(qū)主要是豐臺(tái)一小和豐臺(tái)五小，位于北大地一帶。七里莊、六里橋等區(qū)域靠近海淀區(qū)，位置還不錯(cuò)，老房子適合購買自住。這些區(qū)域附近有許多部隊(duì)，內(nèi)部小商業(yè)也相對發(fā)達(dá)，生活便利度較高。
向西走，豐臺(tái)還有一個(gè)叫青塔的板塊，屬于相對較便宜的區(qū)域，毗鄰石景山和海淀。青塔的內(nèi)部商圈還可以，適合自住，但該板塊目前缺乏地鐵和公共交通。
石景山的商品房比例非常低，大部分都是首鋼的公房。剛需購房的首選是購買公房，總價(jià)在兩三百萬左右，非常便宜。主要分布在八角、古城、老山、魯谷和楊莊等區(qū)域。購房時(shí)最好選擇靠近地鐵的地段，以方便通勤。
石景山購買改善住宅的選擇較少，商品房比例相對較低。像遠(yuǎn)洋山水這樣較大的商品房社區(qū)，在北京市內(nèi)也很有名氣。與景山小學(xué)遠(yuǎn)洋分校對口，算是石景山不錯(cuò)的小學(xué)。附近還有一熱門小區(qū)，也是許多改善需求購房者重點(diǎn)選擇的地方，那就是遠(yuǎn)洋沁山水。這個(gè)小區(qū)基本上是石景山最貴的小區(qū)（石景山的房價(jià)上限）。此外，還有中海的一些樓盤，主要集中在金安橋地鐵附近，例如中海寰宇系列。另外還有一些次新樓盤位于魯谷地區(qū)。
對于石景山來說，購房者主要分為兩類。一類是預(yù)算較低的購房者，可以在通勤范圍內(nèi)購買石景山的小型住房自住。另一類是工作生活半徑基本在石景山的購房者，例如石景山的國企職工，適合在石景山購房。
石景山的商品房比例較低，大部分是首鋼的公房。剛需購房者可以選擇購買公房，價(jià)格較低。石景山購買改善住宅的選擇相對較少，主要集中在八角、古城、老山、魯谷和楊莊等區(qū)域。遠(yuǎn)洋山水和遠(yuǎn)洋沁山水等樓盤是較知名的商品房社區(qū)，適合改善需求購房者。此外，中海的一些樓盤也可作為選擇。
無論是豐臺(tái)還是石景山，購房者應(yīng)根據(jù)自身需求、預(yù)算和通勤等因素綜合考慮，選擇適合自己的區(qū)域和樓盤。同時(shí)，購房時(shí)還需關(guān)注房屋品質(zhì)、商圈發(fā)展、學(xué)區(qū)情況等因素，以做出更明智的購房決策。
除了之前提到的豐臺(tái)和石景山的購房思路，還有一些其他的考慮因素。
如果你是年輕人，第一套房，在通勤沒有問題的情況下，可以優(yōu)先考慮朝陽區(qū)。這樣你的居住品質(zhì)會(huì)更好。你可以在日常生活和通勤之間找到平衡，而且房子的流動(dòng)性和保值能力也能滿足你的需求。如果你的資金預(yù)算相對較少，并且離豐臺(tái)比較近，那也可以考慮豐臺(tái)區(qū)。在預(yù)算約為600萬左右的情況下，你可以購買豐臺(tái)區(qū)比較好的兩居室，房子會(huì)更大、更新一些。另外，如果預(yù)算有限，也可以考慮購買海淀區(qū)的老破小，這樣也沒有太大問題。
關(guān)于石景山區(qū)，我建議盡量不考慮，除非你的預(yù)算特別有限。原因是石景山區(qū)的房子保值增值能力相對較差，整個(gè)區(qū)域的成長性也幾乎沒有。
對于東城和西城，我并不是說不讓大家購買，而是因?yàn)橥瑯拥目們r(jià)在東城和西城購買，你只能購買一個(gè)相對破舊的房子，居住品質(zhì)會(huì)差一些。如果你不介意這一點(diǎn)，那也是可以考慮的。
在大興購房，基本思路是沿著地鐵線購買，特別是地鐵線。許多在西城、豐臺(tái)甚至海淀上班的人，坐線通勤非常方便。大興的房價(jià)相對便宜，適合自住。但是與城六區(qū)相比，大興的房價(jià)保值增值能力要差一些。在選擇板塊方面，西紅門、高米店、棗園等地區(qū)的熱度還可以，購買這些區(qū)域的房子自住沒有太大問題。樓盤可以分為次新和老小區(qū)，次新房價(jià)也不算便宜。南邊一直到六環(huán)外的天宮院板塊的熱度也不錯(cuò)，整個(gè)板塊都是十年以后建造的商品房，許多剛需購房者喜歡在這里購買。
在房山購房，也是沿著地鐵線購買，目前只有一條房山線。房山的主要板塊是長陽，適合那些在豐臺(tái)上班的人群。從豐臺(tái)（總部基地）坐地鐵去長陽只需要三四站地。長陽的整體居住品質(zhì)很好，價(jià)格也不高，適合考慮通勤需求的人士。
在門頭溝購房，同樣是沿著地鐵線購買，主要地鐵線路是S1號(hào)線。門頭溝的主要板塊是門頭溝新城，即地鐵沿線的區(qū)域。往北是門頭溝老城區(qū)，老城區(qū)的房價(jià)特別便宜。
門頭溝的房子可以分為兩類。一類是剛需盤，例如梧桐苑等小區(qū)，兩居室價(jià)格在三四百萬左右，小區(qū)比較新，適合剛需購買自住。另一類是改善盤，門頭溝有很多改善樓盤，這與西部地區(qū)的人群結(jié)構(gòu)有一定關(guān)系。許多西部地區(qū)的老年人，例如石景山和海淀的老夫老妻，如果想賣掉自己的老房子購買一套更好的改善房，在門頭溝新城還未建成之前，他們沒有其他地方可以選擇。西部地區(qū)的房價(jià)本來就較高，而且房屋整體上較老舊。門頭溝的改善盤恰好滿足了這些人群的改善需求。門頭溝購房的人群主要集中在西部地區(qū)，如石景山、海淀甚至豐臺(tái)。
在昌平購房，重點(diǎn)考慮回龍觀?；佚堄^及周邊是一些互聯(lián)網(wǎng)公司的集中地，許多互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)人員如果買不起海淀的房子，就會(huì)選擇在回龍觀購房。當(dāng)然，如果你不從事互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，但想在北京北部購買面積較大的房子，也可以重點(diǎn)考慮回龍觀?；佚堄^南邊是朝陽和海淀，房價(jià)相對較高。因此，回龍觀是北部地區(qū)剛需購房的重點(diǎn)區(qū)域。
順義購房的思路是延地鐵15號(hào)線購買。主要板塊是后沙峪。順義購房的人群以望京上班或15號(hào)線沿線的人為主。房價(jià)較便宜，但流動(dòng)性一般，保值增值能力也較弱。
通州購房的思路是考慮區(qū)域的長遠(yuǎn)成長性。目前通州在北京規(guī)劃中的板塊中排名相對較前，房價(jià)也相對較低。通州目前有三條地鐵線，其中八通線是最早的一條線路；其次是六號(hào)線和七號(hào)線，其中六號(hào)線是重點(diǎn)考慮的線路。通州規(guī)劃的新城位于六號(hào)線沿線，市政府和運(yùn)河商務(wù)區(qū)都位于該線路上。因此，如果考慮在通州購房，重點(diǎn)考慮的地鐵線路是六號(hào)線，其次是八通線。七號(hào)線主要是為環(huán)球影城修建的，整個(gè)地鐵線路上的住宅區(qū)并不多。
通州的板塊主要分為八通線沿線和六號(hào)線沿線。六號(hào)線沿線的發(fā)展?jié)摿薮?，而八通線沿線主要是通州的老城區(qū)，發(fā)展?jié)摿ο鄬^小。然而，并不是說六號(hào)線沿線的所有區(qū)域都適合購房。例如通州北關(guān)附近的居住密度較低，房屋普遍較老舊，居住體驗(yàn)不佳，房屋的流動(dòng)性和保值增值能力也一般。
目前通州購房的人群主要分為兩類。一類是剛需自住人群，例如在朝陽工作的許多人，他們的預(yù)算相對較低，因此通州是一個(gè)完全可以考慮的購房區(qū)域。另一類是有一定投資意向的人群，他們購房后期待房價(jià)升值。然而，這部分人群的購房預(yù)算也相對較低，因此通州整體上屬于剛需購房的板塊，預(yù)算較高的人群往往會(huì)選擇在朝陽購房。
總之，北京的城六區(qū)周邊以及近郊的大興、房山、門頭溝、昌平、順義和通州等區(qū)域都是購房的可行選擇。選擇適合自己需求和預(yù)算的地區(qū)，并考慮通勤便利、居住品質(zhì)、房屋流動(dòng)性和保值增值能力等因素，能夠幫助年輕人做出更好的購房決策。如果年輕人的預(yù)算較少，同時(shí)離豐臺(tái)比較近，也可以考慮購買豐臺(tái)區(qū)的房屋。在預(yù)算約600萬左右的情況下，可以購買豐臺(tái)區(qū)相對較好的兩居室，這樣房屋的面積會(huì)更大一些。如果預(yù)算有限，也可以考慮購買海淀區(qū)的老舊小區(qū)，這并沒有太大的問題。
然而，對于石景山區(qū)，建議盡量不考慮購買，除非預(yù)算特別有限。這是因?yàn)槭吧降姆课荼Ｖ岛驮鲋的芰ο鄬^差，整個(gè)區(qū)域的發(fā)展?jié)摿σ卜浅Ｓ邢蕖?/p>
至于東城區(qū)和西城區(qū)，不是說不讓大家購買，而是考慮到在同等總價(jià)的情況下，在東城區(qū)和西城區(qū)購買的房屋往往會(huì)比較舊且居住品質(zhì)較差。如果對此不太介意的話，仍然可以考慮購買。
總結(jié)一下，城六區(qū)周邊的近郊包括大興、房山、門頭溝、昌平、順義和通州等地區(qū)，都是購房的選擇范圍。在選擇大興區(qū)購房時(shí)，可以沿著地鐵線購買，特別是以地鐵線為主，方便通勤到西城、豐臺(tái)甚至海淀等地上班的人群。大興區(qū)的房價(jià)相對較低，適合自住購房。板塊方面，西紅門、高米店、棗園等地的熱度也還不錯(cuò)，購買房屋自住沒有太大問題。再往南到六環(huán)外的天宮院，板塊熱度也不錯(cuò)，這一帶的商品房多為十年以內(nèi)的，吸引了一些剛需購房的人群。
對于房山區(qū)的購房思路，建議沿著地鐵線購買，目前房山只有一條房山線。房山的主要板塊是長陽，適合在豐臺(tái)工作的人群，從豐臺(tái)（總部基地）乘地鐵到長陽只需三四站路程。長陽的居住品質(zhì)較高，房價(jià)也相對較低，適合考慮通勤需求的購房人群。
門頭溝區(qū)的購房思路也是沿著地鐵線購買。主要地鐵線路是S1號(hào)線，主要板塊是門頭溝新城，位于地鐵沿線。
