門頭溝最便宜的房子-門頭溝房價2023最新價格
房小評 中國房評報道 今天
據(jù)北京市住建委發(fā)布的數(shù)據(jù)，3月份北京市二手房成交超過1.6萬套，創(chuàng)下近10個月以來最高點(diǎn)，走出一波實實在在的“小陽春”行情。
這次“小陽春”行情有三個特征： 其一，量漲價跌，是個只走量不漲價的小陽春；其二，五環(huán)內(nèi)降價的二手房是成交主力；其三，很多六環(huán)外的新房項目因為客戶被城內(nèi)性價比高的二手房和限競房吸走，而陷入滯銷。
比如門頭溝市場，自從新政施行以及限競房大量入市以來，一直處于高庫存和低去化的壓力中，區(qū)域滯銷現(xiàn)象明顯。
根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2018年門頭溝商品住宅成交僅1307套，相比于2016年超過4000套，2017年超過2000套的成交量，下跌趨勢非常嚴(yán)重。以至于門頭溝近期出讓的土地，只能以底價成交。
結(jié)合目前的庫存量，當(dāng)?shù)貥鞘械娜セ芷诔^20個月。
而據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2018年12月，門頭溝區(qū)域可售商品住宅（不含保障房）的銷售均價為5.42萬元/平米，到了2019年1月銷售均價降至3.85萬元/平米，降價幅度達(dá)28%。春節(jié)前門頭溝樓市開始了一波降價出貨，但對銷量拉動作用不大。
2018年4月－2019年3月
門頭溝區(qū)域新房銷售數(shù)據(jù)（來源：中指院）
價格戰(zhàn)是一條沒有盡頭的路，前些年從土地市場傳導(dǎo)至門城樓市的熱力散去，區(qū)域價格透支的情況下，“以價換量”就成了一個偽命題，尤其是在全市房價普遍走低的情況下。
以位于門頭溝潭柘寺鎮(zhèn)的檀香府項目為例，中指院數(shù)據(jù)顯示該項目在2018年11月批準(zhǔn)上市銷售房源總共124套。銷售數(shù)據(jù)表明，項目在2018年11月和12月分別成交2套，2019年1月成交1套，2019年2月至今尚無成交數(shù)據(jù)。截至2019年3月項目可售房源狀態(tài)顯示為152套，共2.8萬平米。
雖然不能完全排除后續(xù)市場突然轉(zhuǎn)好的可能性，但僅以當(dāng)前數(shù)據(jù)來看，檀香府的銷售壓力很大。
面對回款壓力，檀香府項目不得不推出了一批“特價房”促銷。即便如此，位置偏遠(yuǎn)和商業(yè)配套落后等問題，讓年輕的剛需購房者們望而卻步。更多的是一些中老年購房者，因為價格便宜，周邊自然環(huán)境好，買來用于養(yǎng)老居住。
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截至2019年3月，北京房地產(chǎn)市場已有40多個限競房項目入市，部分限競房項目售價比同區(qū)域的二手房售價還低，形成了價格倒掛。
2017年1月－2019年1月
北京二手房成交價格熱力圖（來源：云房數(shù)據(jù)）
從近兩年北京二手房成交價格熱力圖上看，從2018年7月開始，受低價限競房項目入市影響，其周邊的二手房成交價格熱度下降。
“以前這邊二手房能賣到5.8萬元/平米，現(xiàn)在新房賣5.4萬元/平米，價格比新房貴的根本沒人問，”一位打算出售東海儀園住宅的房主說，受社區(qū)對面在售限競房項目橡樹瀾灣價格影響，東海儀園的二手房幾乎賣不動。
西四環(huán)外的橡樹瀾灣和
西六環(huán)外的檀香府價差不大
云房數(shù)據(jù)表明購買力正在回城
同時，二手房成交量熱力圖也顯示，北京二環(huán)到四環(huán)之間依然是成交量最大的區(qū)域，購房人對成熟區(qū)域和配套的要求一直沒變，這在限競房項目的銷售中同樣明顯。
據(jù)北京市住建委統(tǒng)計，截至2019年3月底，北京市已入市限競房項目平均去化不足四成，位于房山、門頭溝、平谷等六環(huán)外地區(qū)的限競房項目平均去化不足兩成，但三環(huán)和四環(huán)周邊的限競房項目去化卻有九成，無論戶型好壞，“開一個搶一個”。
購房人選擇的背后，既有關(guān)于“面子”的問題，更是出于對配套和交通便利的需求。當(dāng)“四環(huán)盤”與“五環(huán)盤”價格相近時，購房人都棄選“五環(huán)盤”，更別提總價相近的“六環(huán)盤”。
顯然3月的“小陽春”行情與京西六環(huán)外的新房“無緣”。房子賣不動，公司還催著要回款，“六環(huán)盤”們不得不降價促銷。
“現(xiàn)在檀香府每個戶型都有2-3套特價房，135平米戶型特價房530萬元起，170平米戶型特價房700萬元起，比買一期二手房還便宜。”
一位檀香府的銷售人員說，在回款壓力面前，開發(fā)商加大了價格優(yōu)惠力度，為了“不刺激”已購房的老業(yè)主，項目以推出“特價房”的形式來促進(jìn)銷售。
按該銷售人員的說法，檀香府平層產(chǎn)品目前折后價是原價基礎(chǔ)上打89折！
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“本來是爸媽陪我們來看房，結(jié)果我們沒看上，爸媽反倒買了一套?！?/p>
一位購房人最近和父母去看檀香府項目，感覺距離太遠(yuǎn)，周邊配套不完善，本不打算買，但是因為目前項目打折力度大，折后價格便宜，父母反而買了一套，準(zhǔn)備將來養(yǎng)老用。這樣的現(xiàn)象并非個例。
除了項目本身不符合自身購房需求，這位購房人坦言自己也不想年紀(jì)輕輕就住在‘老年社區(qū)’?！?/p>
“社區(qū)的大爺大媽們對小區(qū)里的人員情況了解得比‘片兒警’還清楚，張家長李家短的事也是門兒清，對晚輩品頭論足更是常事。而且有的大爺大媽還樂于充當(dāng)個‘小廣播’的角色，什么事一旦知道了，不出兩天，全小區(qū)都能知道。這樣的社區(qū)哪個年輕人喜歡??？”
問題是，項目雖然形成了“老年社區(qū)”，但并不是專門為老年人生活而設(shè)計的社區(qū)。恰恰相反，這些社區(qū)的位置、配套和交通情況導(dǎo)致社區(qū)入住率不高，養(yǎng)老居住也不方便。
檀香府距離最近的軌道交通站約有6公里，距離門頭溝新城約10公里。雖然項目一期已經(jīng)交房，但項目自建商業(yè)配套仍未啟用。
“這邊只有一個物美便利店，吃飯購物全靠潭柘新區(qū)回遷房那邊的底商，我們小區(qū)的商業(yè)都沒開，”檀香府一期入住業(yè)主在聊到搬新家后的生活，坦言不如城里方便。
從項目一期僅6成左右的入住率和即將在4月底交房的項目二期銷售情況來看，即使社區(qū)自建的配套商業(yè)開門營業(yè)，以當(dāng)前的社區(qū)人口數(shù)量，其后續(xù)經(jīng)營也不容易。這或許是項目商業(yè)遲遲未啟用的原因。
同時，社區(qū)缺乏專業(yè)的養(yǎng)老配套設(shè)施，因此也只適合生活尚能自理的老人居住，當(dāng)老人真正需要就醫(yī)、康復(fù)、專業(yè)護(hù)理等服務(wù)時，就得搬離這樣的社區(qū)。
“這個項目有不少投資的，買了都不住，”一位正準(zhǔn)備出售自己住房的業(yè)主說：“當(dāng)年（2016年）檀香府首次開盤時市場正火，覺得這邊環(huán)境好，配套規(guī)劃也不錯，兩三年就能漲起來，就在這買了一套投資。但是兩年多了，價格非但沒漲，配套也沒跟上，加上區(qū)域市場這么差，基本是被套牢了。”
房小評查詢了貝殼網(wǎng)上檀香府一期的二手房掛牌價，與項目在售新房價格幾乎一致?？身椖科扔诨乜顗毫ν瞥龅奶貎r房，導(dǎo)致二手房“割肉”也賣不掉。
對于分五期開發(fā)的檀香府項目，現(xiàn)在的開發(fā)建設(shè)僅占總量的1/3左右，而且京投聯(lián)合體（京投+遠(yuǎn)洋+龍湖+保利+首開）在2017年1月以63.3億元拿地的潭柘寺綜合性地塊還未入市，未來潭柘寺鎮(zhèn)區(qū)域的供貨量將是巨大的。
