集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地-集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)城市名單

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□張德松

8月26日，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議表決通過(guò)《中華人民共和國(guó)土地管理法》修正案(以下簡(jiǎn)稱(chēng)新土地管理法)，自2020年1月1日起施行。新土地管理法最大的亮點(diǎn)是刪除了原法第四十三條關(guān)于“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地，必須使用國(guó)有土地”的規(guī)定，允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員或村民代表同意的條件下，通過(guò)出讓、出租等方式交由集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單經(jīng)或者個(gè)人直接使用。同時(shí)，土地使用者取得集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)后還可以轉(zhuǎn)讓、互換或者抵押。這項(xiàng)重大的利好制度，將結(jié)束多年來(lái)集體建設(shè)用地不能流轉(zhuǎn)的局面，將改變不同所有制下建設(shè)用地不能享有同權(quán)同價(jià)同等入市的二元體制，這也將為城鄉(xiāng)一體化發(fā)展掃清制度上的障礙。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的帷幕已徐徐拉開(kāi)，作為土地的所有權(quán)人、管理者，你們準(zhǔn)備好了嗎？

一、摸清家底，全面精確地掌握建設(shè)用地現(xiàn)狀和潛力

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)農(nóng)村集體土地所有權(quán)與國(guó)有土地所有權(quán)地位不對(duì)等，價(jià)值不對(duì)稱(chēng)。原來(lái)的土地管理法規(guī)定，除鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)破產(chǎn)兼并外，禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人直接使用集體建設(shè)用地，只有將集體土地征收為國(guó)有土地后，該幅土地才可以出讓給單位或者個(gè)人使用。這一規(guī)定導(dǎo)致集體土地價(jià)值難以顯化，土地資源和資產(chǎn)得不到合理配置。為此，集體土地資源閑置、浪費(fèi)也就在所難免了。長(zhǎng)期以來(lái)，由于集體經(jīng)濟(jì)組織的土地產(chǎn)權(quán)不明、權(quán)能殘缺，再加上集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)人和資產(chǎn)管理人更換頻繁，客觀(guān)上形成不少集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)本區(qū)域內(nèi)建設(shè)用地家底不清的局面。為精準(zhǔn)有效地做好建設(shè)用地入市工作，在國(guó)家出臺(tái)集體建設(shè)用地出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施細(xì)則等相關(guān)的法規(guī)和政策前，集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)搶抓機(jī)遇，主動(dòng)作為，通過(guò)多種途徑全面摸清本集體經(jīng)濟(jì)組織的建設(shè)用地的脈絡(luò)及現(xiàn)狀。一是查閱檔案。可通過(guò)查閱自然資源和規(guī)劃局、檔案局等相關(guān)部門(mén)的原始檔案，了解建設(shè)用地歷史變革情況和現(xiàn)在的狀況。二是實(shí)地調(diào)查。依據(jù)本集體經(jīng)濟(jì)組織現(xiàn)有的資產(chǎn)清單核實(shí)每宗經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的坐落、面積和權(quán)屬，了解和掌握土地利用狀況、規(guī)劃用途及擬開(kāi)發(fā)利用的潛力等。三是走訪(fǎng)座談。可向相關(guān)知情人員，詢(xún)問(wèn)核實(shí)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地演變歷史及現(xiàn)在利用現(xiàn)狀。經(jīng)過(guò)全面調(diào)查核實(shí)，匯總形成本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)。包括本集體經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)用地總體分布，每宗建設(shè)用地具體位置、面積及現(xiàn)有土地利用現(xiàn)狀，每宗建設(shè)用地的規(guī)劃用途等。這項(xiàng)工作也可委托有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)完成。

二、依法管理，合理有序地配置集體建設(shè)用地資源

新土地管理法第六十三條規(guī)定：“土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，載明土地界址、面積、動(dòng)工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。

前款規(guī)定的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、出租等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

通過(guò)出讓等方式取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人簽訂的書(shū)面合同另有約定的除外。

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與、抵押等，參照同類(lèi)用途的國(guó)有建設(shè)用地執(zhí)行。具體辦法由國(guó)務(wù)院制定。”

依據(jù)新土地管理法的規(guī)定，集體建設(shè)用地入市要符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意等前置條件，且要按土地利用年度計(jì)劃有序?qū)嵤?duì)此，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的所有權(quán)人和管理者，在實(shí)施集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市前擬抓緊做好如下事項(xiàng)：一是申報(bào)不動(dòng)產(chǎn)登記。對(duì)符合登記要件但未登記的建設(shè)用地，要落實(shí)專(zhuān)人組織材料申報(bào)登記。對(duì)暫不符合登記條件的建設(shè)用地，要查找原因，分析對(duì)策，分步解決不動(dòng)產(chǎn)登記中存在的問(wèn)題。力爭(zhēng)建設(shè)用地不動(dòng)產(chǎn)登記全覆蓋。二是全面盤(pán)點(diǎn)建設(shè)用地利用現(xiàn)狀。在集體建設(shè)用地入市前，有必要對(duì)現(xiàn)有的建設(shè)用地利用情況進(jìn)行一次全面清理。依據(jù)土地所有權(quán)人與土地使用權(quán)人的相關(guān)約定，該收回的要及時(shí)收回，對(duì)依法可解除的要依法解除。對(duì)拖欠建設(shè)用地租金或承包款的要按規(guī)定追回，對(duì)侵占集體建設(shè)用地行為要依法處理。三是暫時(shí)凍結(jié)建設(shè)用地的處置。

新土地管理法僅從大的方向上確認(rèn)了集體建設(shè)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的原則，但具體的操作規(guī)則還需要配套的法規(guī)、政策等做出更詳細(xì)的規(guī)定。目前，集體建設(shè)用地入市的做法雖然有試點(diǎn)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)可參考和借鑒，但各地具體情況不同，還缺乏可完全復(fù)制的模式。對(duì)此，在國(guó)家正式實(shí)施集體建設(shè)用地入市前的這段時(shí)間里，除國(guó)家公共利益和集體公益事業(yè)需要，并經(jīng)依法辦理相關(guān)報(bào)批手續(xù)外，集體經(jīng)濟(jì)組織所的權(quán)人和經(jīng)營(yíng)管理人，不得以各種名義擅自對(duì)外出讓、出租建設(shè)用地使用權(quán)。

三、多措并舉，不斷提升依法經(jīng)營(yíng)和管理建設(shè)用地能力

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市是一項(xiàng)全新的規(guī)則，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、土地出讓、轉(zhuǎn)讓和出租，招標(biāo)投標(biāo)法、合同法等方面的法律和事務(wù)，政策性和業(yè)務(wù)性強(qiáng)。要有效地應(yīng)對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市工作，作為集體經(jīng)濟(jì)組織的負(fù)責(zé)人和管理人須不斷更新觀(guān)念，強(qiáng)化學(xué)習(xí)和實(shí)踐，補(bǔ)齊短板。一是注重自學(xué)。集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)人要從繁雜的事務(wù)中擠出時(shí)間，靜下心來(lái)學(xué)習(xí)土地管理等方面的法律法規(guī)和政策，熟悉相關(guān)的業(yè)務(wù)知識(shí)，不斷提高依法用地和管地的水平和能力。二是強(qiáng)化培訓(xùn)。要積極參加自然資源主管部門(mén)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，進(jìn)一步了解和掌握集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的操作流程和相關(guān)業(yè)務(wù)。同時(shí)，要加強(qiáng)與相關(guān)科室的聯(lián)系和溝通，主動(dòng)邀請(qǐng)業(yè)務(wù)科室負(fù)責(zé)人到集體經(jīng)濟(jì)組織授課，探討交流實(shí)際工作中遇到的問(wèn)題及解決的對(duì)策。三是勇于實(shí)踐。依據(jù)現(xiàn)行國(guó)家土地管理的法律法規(guī)和政策，總結(jié)和借鑒集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，周密安排，努力探索符合本地實(shí)際的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的新路子，為明年集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的全面推行創(chuàng)造條件。