旅游地產(chǎn)日漸“降溫” 不少項(xiàng)目變現(xiàn)不易

房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇全國(guó)性政策“剎車”，旅游地產(chǎn)這一昔日的樓市熱點(diǎn)領(lǐng)域也繼續(xù)“降溫”。一方面，旅游地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)過(guò)多輪上漲，概念逐漸泛化，市場(chǎng)分化嚴(yán)重；另一方面，限購(gòu)限貸風(fēng)潮同樣將旅游地產(chǎn)籠罩其中，同時(shí)一些旅游地產(chǎn)項(xiàng)目華而不實(shí)，變現(xiàn)困難，再加上未來(lái)可能出臺(tái)的房地產(chǎn)稅，“度假房”將會(huì)變得越來(lái)越“想說(shuō)愛你不容易”。

旅游地產(chǎn)陷入“冰火”兩重天

前些年，天津市民孫先生退休后先后在長(zhǎng)白山、博鰭武夷山等地購(gòu)買了房產(chǎn)，作為養(yǎng)老休閑度假的去處。“冬天在博鰲過(guò)，夏天住長(zhǎng)白山，熟悉我的人管我叫‘候鳥’。”讓老孫得意的是，這些當(dāng)年為提高養(yǎng)老品質(zhì)購(gòu)買的房產(chǎn)，如今價(jià)值翻倍甚至是數(shù)倍。

為休閑度假提供居所并兼顧保值增值價(jià)值，這是不少市民選擇旅游地產(chǎn)的初衷。據(jù)記者觀察，差不多在十幾年前，在黃山、武夷山、日照、博鰲等眾多休閑旅游度假景區(qū)，花20萬(wàn)元在這些地域的非熱點(diǎn)區(qū)域購(gòu)置一套90平方米左右的房產(chǎn)并非難事。但如今，隨著市場(chǎng)整體水漲船高，曾經(jīng)低投入高回報(bào)的旅游地產(chǎn)早已不再。

以三亞為例，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，三亞新建商品住宅價(jià)格今年9月份繼續(xù)環(huán)比上漲1.2%，市場(chǎng)每平方米均價(jià)接近2萬(wàn)元。有分析指出，旅游地產(chǎn)的購(gòu)買對(duì)于消費(fèi)者而言本身就帶有一定的沖動(dòng)性，而三亞如今動(dòng)輒上百萬(wàn)的房?jī)r(jià)，早已脫離“任性”選擇的范疇了。

隨著旅游地產(chǎn)概念的逐漸泛化，市場(chǎng)分化在所難免。近日，為期3天的海南陵水城市營(yíng)銷暨旅游地產(chǎn)推介活動(dòng)來(lái)到成都，陵水黎族自治縣19家房企共帶去20個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目。展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)就成交商品房16套，總成交金額達(dá)2030萬(wàn)元。據(jù)陵水縣政府有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，上半年，陵水商品房銷售面積達(dá)107.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)59.2%，銷售額為172.9億元，同比增長(zhǎng)40.7%，市場(chǎng)依舊火熱。

但與此同時(shí)，在一些復(fù)制海南模式的地區(qū)，如云南、吉林、廣西等地，旅游地產(chǎn)的銷售情況卻并不樂(lè)觀。有在云南置業(yè)的外地游客抱怨，在全國(guó)房?jī)r(jià)高漲的背景下，由于在一二線城市買房投資成為奢望，他轉(zhuǎn)而投向云南旅游地產(chǎn)，卻發(fā)現(xiàn)變現(xiàn)能力并不樂(lè)觀，短時(shí)間內(nèi)很難收到回報(bào)。

面對(duì)國(guó)內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)由觀光旅游時(shí)代向休閑度假時(shí)代的轉(zhuǎn)型升級(jí)，上市公司武漢三特索道從一家旅游客運(yùn)索道經(jīng)營(yíng)為主的企業(yè)，逐漸向景區(qū)及景觀房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域拓展，不過(guò)今年前三季度的經(jīng)營(yíng)狀況卻不樂(lè)觀。

據(jù)其在10月27日晚披露的三季報(bào)顯示，前三季度，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3.54億元，歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)-775.38萬(wàn)元。公司2015年度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)4300萬(wàn)元，預(yù)計(jì)今年實(shí)現(xiàn)凈利則跌至-4500萬(wàn)元至-2500萬(wàn)元，旅游地產(chǎn)業(yè)績(jī)低于預(yù)期被列為重要原因之一。

不少項(xiàng)目華而不實(shí)變現(xiàn)困難

原本寄托了人們養(yǎng)老安居和增值期望的旅游地產(chǎn)，為何市場(chǎng)距離預(yù)期越來(lái)越遠(yuǎn)？專家分析，這從旅游地產(chǎn)的投資階段開始就埋下了伏筆。

記者發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目一般都遠(yuǎn)離市區(qū)，有的填海造陸而成，所在地塊稱之為某“島”或“城市”，在同一時(shí)間集中有較大的供應(yīng)數(shù)量。例如廣告投放堪稱“狂轟濫炸”的海南某旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，最低銷售單價(jià)僅5600多元，總占地面積達(dá)12000畝，僅開盤銷售面積就達(dá)136萬(wàn)平方米，供應(yīng)堪稱“巨量”。

從供需關(guān)系看，如此大量的房地產(chǎn)短時(shí)間內(nèi)集中供應(yīng)，必然會(huì)在區(qū)域內(nèi)造成市場(chǎng)供應(yīng)的過(guò)量。隨著市場(chǎng)漸趨冷靜及消費(fèi)者回歸理性，人們逐漸意識(shí)到，進(jìn)入二手市場(chǎng)的旅游地產(chǎn)很難變現(xiàn)，或者“賣不上價(jià)”。即便進(jìn)入租賃市場(chǎng)，一方面，房屋閑置時(shí)節(jié)基本是旅游淡季，租客本來(lái)就不多；另一方面，進(jìn)入旅游旺季，房主自身也有度假住宿需求。而且附近房屋區(qū)域本來(lái)就有大量可供租賃房產(chǎn)，租金同樣不會(huì)太高。

近年來(lái)，投身旅游地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)眾多，既有恒大、碧桂園、萬(wàn)科、華僑城等這些實(shí)力雄厚的開發(fā)商，還有地方性的小開發(fā)商。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，為從火熱的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)中分一杯羹，不少開發(fā)商采用的是開發(fā)一個(gè)樓盤注冊(cè)一家公司的模式，一旦項(xiàng)目開發(fā)完畢，公司通常會(huì)注銷，消費(fèi)者在后期遇到房屋問(wèn)題通常投訴無(wú)門。而且，這些小公司在旅游地產(chǎn)開發(fā)上并不專業(yè)，開發(fā)模式基本與常規(guī)住宅無(wú)異，難以體現(xiàn)旅游地產(chǎn)特色，忽視了消費(fèi)者的真正需要，項(xiàng)目華而不實(shí)。

記者在北方沿海某人工島上走訪看到，這里在臨近沙灘海水浴場(chǎng)的地方修建了一批別墅項(xiàng)目，對(duì)外打出“沙灘海景房”旗號(hào)。不過(guò)每年進(jìn)入11月份，這處沙灘海水浴翅停業(yè)，別墅所依傍的海景顯得名不副實(shí)。有房主抱怨，由于距離市中心超過(guò)30公里以上，過(guò)于偏僻，這里真正的拽寥寥無(wú)幾，夜晚格外陰森。到了旅游旺季游客往來(lái)頻繁，又過(guò)于吵鬧。她早有出手之心，但在中介掛了半年之久卻鮮有人問(wèn)津，成了名副其實(shí)的燙手山芋。

其實(shí)，同省不同區(qū)域之間、南北方之間都有較大差距。不少地產(chǎn)商將海南旅游地產(chǎn)的模式套用在其他區(qū)域，不見得適用，事實(shí)證明甚至?xí)卤豆Π耄M(fèi)者的接受度并不高。

承載品質(zhì)項(xiàng)目凸顯價(jià)值

旅游地產(chǎn)也并非“一無(wú)是處”。地產(chǎn)行業(yè)觀察人士康紅恩判斷，最近幾年，由于全國(guó)很多城市的霧霾、異常氣候等問(wèn)題，未來(lái)5到10年間，大城市將迎來(lái)一波遷移和遷居的熱潮，旅游地產(chǎn)將有很大潛力。

越來(lái)越多的公司跨界進(jìn)入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。從事鋼鐵、煤炭生產(chǎn)銷售的安泰集團(tuán)今年7月出爐資產(chǎn)重組方案，擬購(gòu)標(biāo)的同元文化主營(yíng)業(yè)務(wù)為文化旅游及配套地產(chǎn)。早在去年10月，春秋航空大股東春秋集團(tuán)就宣布進(jìn)軍日本旅游地產(chǎn)，與日本陽(yáng)光不動(dòng)產(chǎn)株式會(huì)社達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，率先在日本合資、經(jīng)營(yíng)“春秋陽(yáng)光酒店”。今年3月，春秋集團(tuán)旗下上海春秋投資管理有限公司又與日本財(cái)馬科斯集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將攜手在日本發(fā)展觀光型酒店。

但中原地產(chǎn)分析師提醒稱，旅游地產(chǎn)本質(zhì)上是一個(gè)既考驗(yàn)資本運(yùn)作又考驗(yàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)，項(xiàng)目兼具地產(chǎn)及旅游的特殊性，跨界進(jìn)入的公司需要平衡考慮很多問(wèn)題。

旅游地產(chǎn)既不是單純的房地產(chǎn)項(xiàng)目，也不是孤立的旅游景點(diǎn)。由于國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)的概念還不夠成熟，業(yè)內(nèi)開發(fā)企業(yè)對(duì)服務(wù)和配套的重視普遍不足，有不少是追逐短期利益，物業(yè)服務(wù)往往也跟不上。戴德梁行中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部高級(jí)助理董事孟祎表示，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目需要提供更加精細(xì)、人性化的服務(wù)和高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施，注重商業(yè)價(jià)值的提升。

除了養(yǎng)老購(gòu)房，近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，使購(gòu)房者不得不考慮旅游地產(chǎn)的保值增值是否合適。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)建議，應(yīng)選美譽(yù)度高的知名品牌開發(fā)商。一般情況下，品牌開發(fā)商具有較豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)開發(fā)能力，且有足夠的資金作保證，在同樣的市場(chǎng)條件下，抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較強(qiáng)。同時(shí)還要考慮空置和物業(yè)管理問(wèn)題。旅游度假產(chǎn)品受地理位置限制，在投資者無(wú)法入住的時(shí)間里，會(huì)存在相對(duì)較長(zhǎng)時(shí)間的空置，而要盤活資源就涉及物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。所以，投資者除了必須重點(diǎn)考察項(xiàng)目所在的旅游市場(chǎng)發(fā)展前景，除項(xiàng)目配套設(shè)施、物業(yè)的裝修程度外，更要考慮項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式。

有海南購(gòu)房者就曾反映，當(dāng)?shù)赜昙緛?lái)臨時(shí)房屋內(nèi)被大水漫灌，家具普遍被泡，而自己直到幾個(gè)月后去居住才發(fā)現(xiàn)，這期間并沒有人提醒。長(zhǎng)此以往，購(gòu)房者的利益不但受到損害，實(shí)際居住的熱情也將大大減弱，惡性循環(huán)下去旅游地產(chǎn)將變得越來(lái)越華而不實(shí)。

專家提醒，購(gòu)房者購(gòu)房前還要搞清楚該旅游地產(chǎn)項(xiàng)目是商業(yè)性質(zhì)還是住宅性質(zhì)，土地年限是多少。在某些區(qū)域，有不少旅游地產(chǎn)項(xiàng)目是既有住宅用地，又有商業(yè)用地，即使是有些住宅項(xiàng)目，也只有50年產(chǎn)權(quán)。

旅游地產(chǎn)通常是購(gòu)房者剛需住房外的補(bǔ)充。隨著全國(guó)房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，房地產(chǎn)稅的征收也提上日程，未來(lái)?yè)碛卸嗵追慨a(chǎn)的持有成本，也將是購(gòu)房者不得不考慮的問(wèn)題。