樓市調(diào)控政策密集出臺(tái) 熱點(diǎn)城市面臨調(diào)整壓力

分析人士認(rèn)為，部分調(diào)控力度較大的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)調(diào)整。中國(guó)外匯交易中心公布的最新數(shù)據(jù)顯示，10日銀行間外匯市場(chǎng)人民幣對(duì)美元中間價(jià)貶值230基點(diǎn)，報(bào)1美元對(duì)人民幣6.7008元。部分機(jī)構(gòu)認(rèn)為，考慮到多地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，人民幣貶值預(yù)期或利于樓市進(jìn)一步降溫。

調(diào)控政策密集出臺(tái)

自9月30日至10月9日，北京、天津、蘇州、合肥、南京、深圳等多個(gè)城市發(fā)布樓市調(diào)控政策。10月9日，成都開(kāi)始實(shí)施購(gòu)房貸款新政，這是繼10月1日發(fā)布限購(gòu)政策后，成都出臺(tái)的又一項(xiàng)樓市調(diào)控政策。

從政策內(nèi)容看，除北京、深圳、合肥、蘇州等少數(shù)幾個(gè)城市外，其他城市調(diào)控力度有限。為什么這一輪房?jī)r(jià)上漲讓地方政府迅速出臺(tái)調(diào)控措施？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這一輪房?jī)r(jià)上漲太快太集中，事實(shí)上也是杠桿利用最過(guò)度的一次上漲。這一輪很多投資客已經(jīng)賺的盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，一旦市場(chǎng)風(fēng)吹草動(dòng)，很可能會(huì)放棄部分利潤(rùn)離場(chǎng)。這種情況下需要警惕，即使調(diào)控力度不大也可能出現(xiàn)“踩踏”。當(dāng)然，如果信貸依然維持寬松，“踩踏”現(xiàn)象不會(huì)普遍出現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一輪政策收緊，看似一城一策，但如此密集出臺(tái)調(diào)控措施，可能是在高層統(tǒng)籌下的舉動(dòng)。在國(guó)慶期間全面出臺(tái)政策的城市中主要以二線(xiàn)城市為主，而且基本都是前期房?jī)r(jià)漲幅較高的城市。未來(lái)可能還有多個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控政策。

樓市面臨調(diào)整壓力

張大偉認(rèn)為，在過(guò)去人民幣升值的數(shù)年里，人們的財(cái)富和可支配收入會(huì)隨著人民幣升值增加，房地產(chǎn)吸引了大量消費(fèi)者。在房地產(chǎn)供給短期內(nèi)難以增加的情況下，需求增加會(huì)拉高房?jī)r(jià)。

流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金會(huì)隨人民幣升值預(yù)期而增加。住房的需求彈性大于普通商品，因而上漲幅度會(huì)更大。預(yù)期效應(yīng)會(huì)明顯放大財(cái)富效應(yīng)。當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期人民幣升值時(shí)，國(guó)外資金會(huì)大量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，推高房?jī)r(jià)。過(guò)去幾年房?jī)r(jià)大漲的原因很多，人民幣升值也是其中一個(gè)因素。在此過(guò)程中，擁有房產(chǎn)的人資產(chǎn)迅速升值。房產(chǎn)升值預(yù)期又吸引更多人買(mǎi)房。如果人民幣貶值預(yù)期較強(qiáng)，將影響部分購(gòu)房投資需求。

此外，巨量海外融資規(guī)模也可能引發(fā)房企資金鏈緊張。如果熱錢(qián)流出中國(guó)則可能加劇房地產(chǎn)企業(yè)融資困境。張大偉認(rèn)為，人民幣貶值預(yù)期首先會(huì)影響非核心的三四線(xiàn)城市市場(chǎng)，對(duì)一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大。如果貶值趨勢(shì)明確，一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)難免會(huì)受到影響。未來(lái)6-9個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整趨勢(shì)可能較明顯。