22城掀限購(gòu)風(fēng)暴：上市房企承壓 去庫(kù)存任務(wù)艱巨

今年“十一”長(zhǎng)假前后，中國(guó)樓市熱鬧了一番，迎來(lái)新一輪的限購(gòu)限貸大潮。自9月28日起直至黃金周結(jié)束，包括北京、廣州、深圳、蘇州、合肥等22城市(包括蘇州下轄縣級(jí)市昆山市)出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中部分城市持續(xù)追加調(diào)控政策。

房地產(chǎn)政策再一次收緊之時(shí)，緊張的不僅僅是消費(fèi)者，上市房企的壓力也隨之而來(lái)。

上市房企承壓

對(duì)于多家上市房企而言，這突如其來(lái)的限購(gòu)，也許意味著他們就此再一次告別了銷售盛夏，邁入了漫長(zhǎng)的秋季。

時(shí)代周報(bào)記者查閱2016年中報(bào)發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)板塊上市公司整體營(yíng)收增速比一季度明顯回落，但略高于去年全年。

國(guó)金證券研報(bào)顯示，根據(jù)整體法測(cè)算，2016年上半年板塊整體實(shí)現(xiàn)營(yíng)收5860.0億元，同比增長(zhǎng)38.5%，相比一季度的增速101.2%有明顯回落，但仍高于2015年37.2%的增速。上半年整體凈利潤(rùn)增速延續(xù)去年增長(zhǎng)勢(shì)頭。

另外，從上市公司樣本個(gè)數(shù)來(lái)看，2015年實(shí)現(xiàn)盈利的公司個(gè)數(shù)有116個(gè)，2016年第一季度實(shí)現(xiàn)盈利的減少到102個(gè)，而2016年上半年實(shí)現(xiàn)盈利的又回升至116個(gè)。

但值得注意的是，業(yè)績(jī)同比有增長(zhǎng)的公司是在持續(xù)回升，由2015年的69個(gè)、2016年第一季度的78個(gè)提升至2016年上半年的86個(gè)。

截至2016年上半年，2015年?duì)I收規(guī)模在30億元以上的58家公司(以下簡(jiǎn)稱“重點(diǎn)公司”)共計(jì)持有貨幣資金之和為6089.7億元，同比增長(zhǎng)了42.2%，環(huán)比2016年第一季度也增長(zhǎng)了9.7%；2016年上半年重點(diǎn)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入之和為5333.0億元，占地產(chǎn)板塊之比為91.0%(公司個(gè)數(shù)占比為40.8%)，相比2015年的93.4%有小幅回落，但依舊維持在高位，也明顯高于2011-2014年。

除此之外，主動(dòng)補(bǔ)庫(kù)存導(dǎo)致了存貨的持續(xù)增長(zhǎng)，2016年上半年重點(diǎn)公司的存貨賬面價(jià)值合計(jì)為29693.0億元，同比增長(zhǎng)了16.8%。

興業(yè)證券認(rèn)為，國(guó)慶期間多城同步開(kāi)啟調(diào)控，地產(chǎn)或?qū)⒂瓉?lái)階段性拐點(diǎn)。除了樓市銷量將受影響外，后續(xù)新開(kāi)工和地產(chǎn)投資下行將使基本面承壓。

億翰智庫(kù)研報(bào)顯示，從上市房企現(xiàn)金排行榜TOP100來(lái)看，恒大地產(chǎn)以1640億元名列榜首，中海地產(chǎn)以843億元位居第二，萬(wàn)達(dá)商業(yè)、萬(wàn)科A、碧桂園分別以731億元、532億元、479億元、438億元緊隨其后，拿下TOP5中的剩余3個(gè)座次。除此之外，排進(jìn)前10的還有綠地控股、招商蛇口、保利地產(chǎn)、華潤(rùn)置地和長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)，貨幣資金分別為438億元、406億元、375億元、375億元和373億元。而今年拿地較為激進(jìn)的時(shí)代地產(chǎn)以48億元排名第68位，同樣拿地尤為激進(jìn)的榮新中國(guó)排名第97位，貨幣資金為27億元。

根據(jù)億翰智庫(kù)發(fā)布的2016年上半年上市房企存貨Top100，截至2016年6月30日，上榜的100家房企的存貨總額為5.8萬(wàn)億元，較2015年12月31日的5.3萬(wàn)億元上升了9.43%，存貨進(jìn)一步增加，而其中TOP10企業(yè)的存貨總額為2.6萬(wàn)億元，相當(dāng)于TOP100總額的44.82%，集中度高。

在上榜的企業(yè)中，存貨占資產(chǎn)比例超過(guò)70%的企業(yè)有14家，其中京投發(fā)展的存貨額為224億元，資產(chǎn)總額為274億元，存貨占比高達(dá)82%，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的存貨占比也達(dá)到了80%，其他TOP10企業(yè)為大名城、天地源、嘉凱城、南國(guó)置業(yè)、金科股份、迪馬股份、魯商置業(yè)和云南城投，存貨比均超過(guò)了74%。

除此之外，中國(guó)恒大的存貨較2015年底整整上漲了30%，達(dá)到4999億元，從第二躍居至榜首，萬(wàn)科A的存貨較2015年底上漲了16%，排名上升一位，以4275億元排在第二，而綠地則以4065億元的存貨額由第一跌至第三。另外，位列TOP10的企業(yè)還有保利地產(chǎn)、碧桂園、萬(wàn)達(dá)商業(yè)、華潤(rùn)置地、中海外、招商蛇口、長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)。

去庫(kù)存任務(wù)艱巨

中國(guó)國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室9月底發(fā)布的《2016年上半年A股上市公司盈利分析報(bào)告》指出，今年上半年，A股上市公司扭轉(zhuǎn)了去年同期盈利下滑的趨勢(shì)，出現(xiàn)了小幅反彈，而盈利變化的首要因素是房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆。今年上半年A股的上市公司(報(bào)告選取2271家2012年以前上市的非金融類A股上市公司為樣本)實(shí)現(xiàn)增加核心利潤(rùn)318.85億元人民幣，同比增加5.9%。

國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室資本市場(chǎng)與公司金融研究中心高級(jí)研究員呂峻在接受媒體采訪時(shí)表示，今年上半年上市公司盈利質(zhì)量改善首要得益于區(qū)域性房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，上半年房地產(chǎn)上市公司為整個(gè)非金融A股公司直接貢獻(xiàn)了近45%的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)和近40％的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)。如果考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)景氣對(duì)于上下游產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)上市公司營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)應(yīng)至少達(dá)到五成以上。

時(shí)代周報(bào)記者整理同花順iFinD數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至10月9日，萬(wàn)科A全國(guó)總銷售套數(shù)為261667套，銷售金額為4326.57億元。其中屬于限購(gòu)城市的全國(guó)總銷售套數(shù)為194617套，銷售金額為3617.05億元。

保利地產(chǎn)全國(guó)總銷售套數(shù)為112958套，銷售金額為1846.41億元。其中屬于限購(gòu)城市的全國(guó)總銷售套數(shù)為81542套，銷售金額為1573.71億元。

金地集團(tuán)全國(guó)總銷售套數(shù)為38856套，銷售金額為652.42億元。其中屬于限購(gòu)城市的全國(guó)總銷售套數(shù)為24866套，銷售金額為533.19億元。

中國(guó)恒大全國(guó)總銷售套數(shù)為93145套，銷售金額為1072.68億元。其中屬于限購(gòu)城市的全國(guó)總銷售套數(shù)為39634套，銷售金額為588.38億元。

在上一輪樓市限購(gòu)周期，高峰時(shí)期共46個(gè)城市發(fā)布了限購(gòu)政策。然而據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2016年1月22日，全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市，僅剩5個(gè)城市沒(méi)有取消限購(gòu)。

如今，樓市調(diào)控再度襲來(lái)，調(diào)控政策密集出臺(tái)，房地產(chǎn)銷售隨即迅即降溫。數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶期間，一、二、三線城市銷量分別環(huán)比下跌57%、71.2%和42%。

莫尼塔分析師鐘正生、張璐認(rèn)為，本次政策密集收緊將人為加速樓市降溫。房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度在城市間分化明顯，銷售集中度較高。熱點(diǎn)城市紛紛轉(zhuǎn)為庫(kù)存緊俏，但三四線樓市卻普通一直不慍不火，去庫(kù)存任務(wù)依然艱巨。因此，房地產(chǎn)調(diào)控“因城施策”成為順理成章的事情，且政策密集出臺(tái)后，銷售下滑應(yīng)較以往更為劇烈。