樓市走向調(diào)控緊縮期 一線城市房?jī)r(jià)過快上漲將止

在熱點(diǎn)城市樓市持續(xù)高熱情況下，自9月30日至10月9日，北京、天津、蘇州、合肥、上海等22個(gè)城市集中出臺(tái)樓市調(diào)控政策，從限貸、限購(gòu)、土地供應(yīng)、市場(chǎng)監(jiān)管等方面進(jìn)行調(diào)節(jié)。就在昨日，成都開始實(shí)施購(gòu)房貸款新政，這是繼10月1日深夜發(fā)布限購(gòu)政策后，成都市出臺(tái)的又一樓市調(diào)控政策。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本輪調(diào)控政策出臺(tái)密度頻繁、范圍廣泛、精準(zhǔn)性強(qiáng)，并且在發(fā)布政策之后繼續(xù)打補(bǔ)丁、升級(jí)加碼，開啟了全面調(diào)控。在去庫存基調(diào)不變的情況下，中國(guó)熱點(diǎn)城市樓市正式走向調(diào)控緊縮期。

本輪調(diào)控有何新特點(diǎn)？

中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，針對(duì)熱點(diǎn)城市，本輪調(diào)控主要從消費(fèi)端——限貸，供應(yīng)端——增加土地供應(yīng)，以及資金端、市場(chǎng)監(jiān)管等方面著手，并且不同城市根據(jù)實(shí)際情況，因城施策。

二線城市中，蘇州、南京、合肥、廈門“四小龍”對(duì)非本地戶籍購(gòu)買首套房均提出社保或納稅年限要求，二套房首付比例可與一線城市比肩，其中南京、蘇州要求有1套房未結(jié)清貸款的再購(gòu)房者首付比例不低于80%，達(dá)到目前城市限貸政策的最高限。

土地供應(yīng)方面，多數(shù)城市均提出要增加住宅用地供應(yīng)，增加中小戶型市場(chǎng)供應(yīng)。北京、深圳、廈門重啟“90/70”政策，加之3月已有同樣政策的上海，一線城市未來中小戶型將迎來一批供應(yīng)高潮。此外，北京要求試點(diǎn)采取限定銷售價(jià)格并將其作為土地招拍掛條件的措施，或?qū)⒁种破髽I(yè)高價(jià)拿地沖動(dòng)。

中國(guó)指數(shù)研究院分析認(rèn)為，總體來看，本輪政策有望通過積極抑制非理性需求逐步為市場(chǎng)降溫，但各城市在出臺(tái)政策時(shí)也考慮到剛需群體的合理置業(yè)需求，因此在相關(guān)政策方面都做了針對(duì)性區(qū)分，仍能保證一定規(guī)模的剛需置業(yè)需求、有保有壓，維護(hù)市場(chǎng)的理性運(yùn)行。

而在鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)看來，無論調(diào)控工具是限購(gòu)、限貸，還是土地政策，無非都是歷史上調(diào)控政策的“重啟”或“加碼”，本輪調(diào)控的真正不同在于背景條件不同：一是本輪調(diào)控是處在經(jīng)濟(jì)下行周期中的調(diào)控，守住增長(zhǎng)目標(biāo)的底線和抑制資產(chǎn)泡沫之間將成為一場(chǎng)“刀刃上的平衡”；二是本輪調(diào)控是由地方政府競(jìng)相發(fā)起和實(shí)施的調(diào)控，地方政府擁有比以往都更大的自由度和裁量權(quán)；三是調(diào)控的主戰(zhàn)場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入二手房階段。

“這是不同以往歷次調(diào)控的一個(gè)突出特點(diǎn)。”針對(duì)房?jī)r(jià)上漲最快、調(diào)控最嚴(yán)的一線城市，楊現(xiàn)領(lǐng)指出，這些城市已經(jīng)進(jìn)入二手房時(shí)代，70%的市場(chǎng)供給方是業(yè)主，而不是開發(fā)商，而且大部分業(yè)主既是賣方也是買方。“在一個(gè)以二手房交易為主體，買賣雙方為C端的市場(chǎng)中，調(diào)控政策的傳遞機(jī)制具有更大的不確定性。”

調(diào)控力度有多強(qiáng)？

財(cái)政部副部長(zhǎng)朱光耀7日在華盛頓表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在一些以投資為目標(biāo)進(jìn)行的交易，因城施策，采取有針對(duì)性的應(yīng)對(duì)措施是及時(shí)和適當(dāng)?shù)模艺诋a(chǎn)生積極效果。

從此次調(diào)控力度最大、涉及面最廣、影響最大的北京來看，調(diào)控的確“立竿見影”。據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶7天北京商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交1154套，成交面積8.76萬平方米，日均成交量?jī)H165套，相比中秋小長(zhǎng)假的日均成交套數(shù)減少了161套，相比9月的日均成交量更是減少了320套。而在1154套成交當(dāng)中，商住所占比重高達(dá)88%，純商住宅7天僅簽約143套。

從供應(yīng)情況來看，“十一”期間北京住宅市場(chǎng)僅有4個(gè)項(xiàng)目入市，共新增1012套，預(yù)售許可面積5.5萬平方米，與節(jié)前一周14盤入市的盛況已不可同日而語。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的根源在于天量信貸，“京8條”的調(diào)控手段采取了針對(duì)性的“去杠桿”措施，對(duì)于投機(jī)及投資需求的抑制直指根源。“多方組合重拳之下，北京樓市成交量已應(yīng)聲而降。”

一位北京南六環(huán)熱點(diǎn)區(qū)域的地產(chǎn)中介表示，十一期間客戶到店量明顯減少，基本不用加班。“有的業(yè)主之前已經(jīng)買了城里的房子，所以比較著急，確實(shí)出現(xiàn)降價(jià)出售的現(xiàn)象。”

不過，在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，除去北京、深圳、合肥、蘇州等少數(shù)幾個(gè)城市外，其他城市政策力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如2014年930政策之前的執(zhí)行力度(46個(gè)城市限購(gòu)、全面認(rèn)房又認(rèn)貸限貸)，“甚至很多城市可以說是蜻蜓點(diǎn)水”。

“但本輪調(diào)控在感覺上依然讓人感到害怕。”張大偉表示，原因在于這一輪房?jī)r(jià)上漲太快太集中，事實(shí)上也是杠桿利用最過度的一次上漲。“這一輪很多投資客已經(jīng)賺的盆滿缽滿，所以他們的止損線很低，一旦市場(chǎng)風(fēng)吹草動(dòng)，很可能會(huì)放棄部分利潤(rùn)離場(chǎng)。這種情況下，即使力度不大的調(diào)控也會(huì)出現(xiàn)踩踏效應(yīng)。”

將產(chǎn)生多大影響？

值得注意的是，從調(diào)控范圍來看，雖然表面上只有20多個(gè)城市出臺(tái)了新政，但這些城市卻是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)城市集中度最高的地方。據(jù)楊現(xiàn)領(lǐng)估計(jì)，這20多個(gè)城市占據(jù)了中國(guó)二手房市場(chǎng)交易額的85%，新房交易額的40%，估計(jì)35%的杠桿交易會(huì)受到影響。

張大偉也表示，這一輪收緊看似一城一策，但如此密集的出臺(tái)說明是在高層全面施壓下的集體舉動(dòng)，預(yù)計(jì)未來還會(huì)有多個(gè)城市出臺(tái)政策，可能將形成20-30個(gè)城市調(diào)控政策風(fēng)暴。

“之前的政策預(yù)期是16個(gè)房?jī)r(jià)漲幅過高過快的城市需要平穩(wěn)樓市，但隨著政策的密集出臺(tái)，一線城市輻射區(qū)域的市場(chǎng)也開始加入調(diào)控行列，未來房?jī)r(jià)可能上漲的城市也會(huì)跟風(fēng)出臺(tái)政策表態(tài)。”

張大偉預(yù)計(jì)，一線城市及二線“四小龍”城市最后恢復(fù)至2014年930前的政策力度，甚至更大，二線城市中房?jī)r(jià)漲幅較高的城市，也將全面實(shí)施限購(gòu)、限貸政策。“政策目的是抑制房?jī)r(jià)過快上漲，但市場(chǎng)并不理性，所以很快會(huì)出現(xiàn)降價(jià)的個(gè)案，如果一旦年末央行額度吃緊，房?jī)r(jià)的下調(diào)很可能會(huì)蔓延到很多城市。”

中國(guó)指數(shù)研究院分析人士認(rèn)為，考慮到本輪政策力度，并結(jié)合歷次政策收緊后市場(chǎng)反應(yīng)，可以預(yù)期未來樓市將逐步降溫，成交量?jī)r(jià)回調(diào)可期。各個(gè)城市因需求差異性將呈現(xiàn)出多樣化反應(yīng)，如在投資投機(jī)比重較為顯著的城市，量?jī)r(jià)波動(dòng)將更為明顯。而在資源稀缺供需矛盾長(zhǎng)期存在的城市如一線城市，高位向下小幅震蕩在所難免。

針對(duì)北京市場(chǎng)，郭毅表示，首付提高、信貸收緊，將使得部分客群的購(gòu)房計(jì)劃被迫延期。另外由于未來自住房供應(yīng)還將加大供給，市場(chǎng)預(yù)期的走低，也使得部分客群的購(gòu)房計(jì)劃主動(dòng)延后，觀望情緒之下購(gòu)房需求的萎縮將使得四季度成交量持續(xù)走低，將使得此輪房?jī)r(jià)過快上漲趨勢(shì)被終結(jié)，預(yù)計(jì)四季度北京純商住宅價(jià)格走勢(shì)將趨于穩(wěn)定。