21城樓市限購限貸 高杠桿房企明年或資金斷鏈

短短數天時間，數十家城市密集出臺樓市調控政策，核心內容均為限購限貸。業內人士認為，核心一二線城市重啟限購限貸主要是為了限制投資投機性需求。加杠桿較為明顯的房企可能在2017年下半年的樓市調整期遇到資金兌付的問題，這些房企有可能會遇到資金鏈斷裂的問題

據統計，自9月30日起，目前已有上海、南昌南京、廈門、深圳、蘇州、合肥、無錫、天津、北京、成都、鄭州、濟南、武漢、廣州、佛山、南寧、珠海、東莞、惠州、福州共計21個城市先后發布了新的樓市調控政策。

其中，北京、深圳、廣州、南京、合肥、廈門等城市調控力度較大，同時均表態加大土地供給；蘇州、無錫、天津、程度、鄭州、濟南、武漢、珠海等城市的程度稍弱。融360數據顯示，截止9月20日，在全國533家銀行中，共有306家銀行將首套房首付比例調至2成，比上月減少2家，占比達57.41%。此外，在全國533家銀行中首付2.5成的有62家銀行，首付3成的有156家銀行。融360分析認為，首付2成的銀行占比環比小幅降低。

對于為何核心一二線城市也開始重啟樓市限購限貸政策？同策咨詢研究部總監張宏偉表示，核心一二線城市重啟限購限貸主要是為了限制投資投機性需求。按照投資的邏輯來看，哪里有投資回報，投資的資金必然流向哪里，當前來看，核心一二線城市的房價上漲的預期仍然存在，投資客此時進場仍然有利可圖，這成為投資客持續進場核心一二線城市樓市的很重要的原因。

此外，貨幣政策寬松與地王頻出也是樓市集中調控的大環境因素。從貨幣政策的角度來看，貨幣政策寬松，資金成本低，資產配置需求驅動投資客投資樓市。當前宏觀經濟仍然下行，貨幣政策相對寬松，貸款利率成本也較低，對于高凈值人群來講，手頭有富裕的資金，但是沒有有效的資金投向，資產配置需求驅使這些人群將資金投向房價正處于上漲通道的樓市，從投資先后順序來看，首先關注一線城市，再次是一線城市所處經濟圈內的核心二線，然后是一般二線城市，這樣的投資客資金輪動導致不同城市間的樓市也出現輪番上漲。

張宏偉指出，當前宏觀經濟仍然處于下行趨勢，貨幣政策仍然會相對寬松，貨幣政策不是地方政策可以改變的，因此，現階段很難通過大幅提升房貸利率和首付比例為樓市降溫，這招短期內還行不通；從土地市場來看，盡管大部分地方政府表態增加土地供應，解決地王以及由于地王頻出而推動房價上漲的現象，但是，經驗和實際行動表明，核心二線城市的土地供應也很難大幅增加，因此，近期有關土地的新政也很難起到緩解樓市供求緊張的作用。

2015年330新政之后，全國核心一二線城市開始復蘇好轉，京滬深、南京、蘇州、合肥等部分城市樓市在隨后幾個月進入上行通道。對于房企來講，在信貸政策相對寬松與利率下行的市場背景下，“加杠桿”謀求新一輪市場擴張勢在必然。而從房企集體大規模“加杠桿”的時間來看，基本集中在2015年下半年。

“由于房企“加杠桿”的資金周期一般為2年左右，也就是說2017年下半年將是這些“加杠桿”資金開始到期的時間。并且隨著時間的推移與調控的深入，金融機構會強化對于房企的“風險控制”，也會采取一些“降杠桿”的措施。屆時，銀行等金融機構將通過嚴格執行放貸企業標準、下調企業信用評級、降低抵押率，甚至停貸等方式對于“風險”房企或項目進行“風險控制”，防止樓市出現債務違約，控制自身壞賬率。而這些動作有可能會讓占有整個行業絕對數量最多的中小房企面臨資金面緊張的問題，甚至頻現中小房企被并購或破產的現象。”

張宏偉認為，“加杠桿”較為明顯的房企可能在2017年下半年的樓市調整期遇到資金兌付的問題，屆時，這些房企有可能會遇到資金鏈斷裂的問題，這些房企一旦無法及時償還貸款，無法給自己“降杠桿”，它們極有可能因此陷入困局，最終被其他企業收購股權或項目。（胡雯）