融創中國瘋狂擴張后遺癥：負債率已升至117%

最近風頭正盛的融創中國因為大舉拿地和并購引發了資本市場的關注，而孫宏斌的回購也被認為是杯水車薪，未來一段時間融創中國仍需大規模融資來平衡過高的負債率。快速擴張的步伐和高金融杠桿的未來可能給融創中國帶來一定的風險。昨日，高盛證券發布研究報告指出融創中國目前負債率已升至117%。

瘋狂擴張

中秋剛過，并購王孫宏斌就開始了一系列大招。9月18日晚間，融創中國和聯想控股發布聯合公告稱，融創擬以137.88億元購入聯想控股旗下41個公司的相關股權及債權。僅兩天后融創中國再次于深夜發出重磅公告，40億元入股金科并成為其第二大股東。

據統計，2016年至今融創中國已經進行了10筆收購，合計金額為291.8億元，不僅如此，據統計，今年1-9月，融創中國拿地42塊，總金額達632.7億元。人們似乎又隱約看到了當年順馳的影子。

連續的大動作之后，并沒有看到融創中國的乏力。9月27日，融創中國以總價19.5億元奪得東莞黃江鎮寶山地塊。經測算，該地塊的成交樓面價為20422元/平方米，溢價率高達689%。稍早前的9月23日，融創還以6.48億元總價拿下南昌市青山北路地塊，溢價率150%，折合樓面價達11147元/平方米。

負債壓頂

疾馳而奔的融創中國背后卻是負債高企。9月28日，高盛證券發布研究報告表示，上半年融創中國已經發行68億元人民幣的永續債，當時負債比率已達85%，而繼續主動透過公開市場及收購，新增更多項目，投資于其他發展商，若這些交易都完成，負債比率將增至117%。而鑒于9月27日融創中國向主席孫宏斌配售4.53億股新股，獲得28億元資金用于補充營運資金及償還離岸債務。

高盛認為，相信此次配股可以將年底前的負債比率降至100%，預期下半年需要額外融資。同時高盛稱，融創需要將負債比率保持在90%以下水平，以免遭調低信貸評級。目前，高盛維持融創中國“中性”評級，目標價5元。

政策轉向

不久前，碧桂園宣布銷售額突破2000億元，成為繼萬科和恒大后的第三家達到2000億元級房企，而十多年前，當時的孫宏斌和王石曾經打賭“誰先破百億”，而現在孫宏斌已經被一些后起房企超越。

今年以來受到融資的放寬，房企紛紛發債擴充糧草，在土地市場上大顯身手。“從今年上半年的房企業績來看，是限購以來最好的一年，截止到9月已經有不少房企完成了年銷售目標，對于融創中國這樣的狼性企業而言不可能不抓住這樣的機會。”一位業內人士表示。

不過隨著地價房價的過快上漲，目前各地方政府已經在出臺一些調控政策，如南京、杭州和廈門出臺了控制房地產市場的政策，不少業內人士預計“十一”過后樓市將出現降溫。同時，日前上海證券交易所開始收緊房企發債條件，根據初步方案，發債主體評級須達到AA級及以上，且滿足其他四類條件的其中之一。

此外，發債房企還將實行分類管理，正常類、關注類可正常發行，風險類企業發債將受限。即使監管層內部人士透露上證所此次聲明是對規則的明確，并非“收緊”，但在當前樓市火爆、房企債務飆升的背景下，市場普遍解讀為這是監管層對于樓市政策的轉向標。北京商報記者彭耀廣