而58同城發(fā)布的《2016上半年租房市場報告》顯示，北京的月租金漲從年初的4262元漲至6月份的4744元，漲幅達(dá)11.3%。租金方面，上海、北京、深圳的月租金均超出4000元。其中，上海躍過北京，以5133.91元/月成為租金最貴城市。
如果說房價裹挾了貨幣、投機(jī)等因素，房租或許某種程度上更能反映真實(shí)的供求關(guān)系。
需求不足？
伴隨著房價的上漲，2015年深圳租賃市場價格平均上漲了1000元左右。但今年以來，租金進(jìn)入了較為平穩(wěn)的階段，略有下調(diào)。
據(jù)悉，深圳南山區(qū)有39平米的公寓房，從3800元降到3300元都難以租掉。一位中介人士表示，“兩個月前84平米的房子可以租到6200元到6500元，現(xiàn)在降到了5500元甚至更低。”
造成深圳租房市場低迷的原因，可能是高校畢業(yè)生不足。與北京、上海等城市相比，深圳的高校資源可謂稀缺。據(jù)官方通報，2016年北京和上海的本地高校畢業(yè)生數(shù)量分別為24萬和18.7萬，而深圳2015年的在校高校學(xué)生僅11.4萬人。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心高級主任張?zhí)眸Q表示，從數(shù)值來看，深圳房價已經(jīng)是全國最高，但如果考慮到北京、上海的城市面積遠(yuǎn)超過深圳，真實(shí)的排序其實(shí)會發(fā)生變化。不過，數(shù)字本身可能就足以讓一些人望而卻步。換句話說，高房價可能“嚇退”了一些人進(jìn)入深圳的腳步。
在9月20日召開的深圳市政協(xié)六屆十七次主席會議上，深圳市委書記馬興瑞表示，要搞一個1000億資本金的人才安居公司，爭取以市場價承租價的一半為人才提供租房。“估計一百平方米的租金一萬，可能不用，（那就）8千元。那么我們用市場價的一半，4千元給人才專家租房。”
另外一個原因可能是，一波租客的換租潮，導(dǎo)致房租的結(jié)構(gòu)性下降。在福田區(qū)華強(qiáng)北片區(qū)，當(dāng)被問及近期的租房行情，幾個中介都顯得有些懊惱。因?yàn)榻鼉蓚€月相關(guān)部門對華強(qiáng)北電子市場的規(guī)范升級，一些商戶被迫搬離，區(qū)內(nèi)出租屋迅速空出了一些，租金也由此出現(xiàn)了下降。
近半年來深圳各區(qū)租金普漲，不少在市中心區(qū)域上班的白領(lǐng)選擇“以時間換空間”，搬到位置較遠(yuǎn)租金稍低的地方租房。安居客對租客換租情況的統(tǒng)計顯示，原特區(qū)內(nèi)外一房租金價差在300元以下，考慮換租的租客占比為20%；價差在300~700元之間會換租的占比70%；價差在700元以上會換租占比10%。
出租房源類型增多
除了租賃市場需求端的變化，從供給端來看，出租房源類型增多，房租難以繼續(xù)上漲。
數(shù)據(jù)顯示，2015年，深圳的新房成交量為66450套，同比大幅上漲58.7%。“3·25新政”落地后，入市門檻明顯提高，投資客手中的房屋短期內(nèi)難以迅速轉(zhuǎn)手，只能轉(zhuǎn)作出租。2016年春節(jié)后業(yè)主放租量增加了70%。
深圳部分片區(qū)空置出來的房源占總放租量的30%，即10個放租房源中有3個無客戶租住。如鼎太風(fēng)華、星海名城、諾德國際三個樓盤，就有近300套戶型空置。即便是福田口岸的金地名津，也有20多套空置房源。
租房成交周期也由年初的一周拉長到一個月左右。南山前海、羅湖東門、福田口岸等熱點(diǎn)區(qū)域的不少房源出現(xiàn)了長達(dá)一個多月的空置。
深圳的租房供給有獨(dú)特的模式——城中村。
根據(jù)58同城的租房市場報告，今年6月，上海、北京、深圳的房租均價分別達(dá)到5134元、4743元和4086元。事實(shí)上，大量城中村、農(nóng)民房的存在，為新進(jìn)入深圳的群體提供了低于上述均價的租房選擇。
在深圳南山區(qū)科技園工作的IT白領(lǐng)小鐘，2012年搬到離公司約15分鐘車程的城中村，一室一廳，房租每月1500元，小鐘介紹，同期同地段的小區(qū)房租金至少要翻倍。在他租住的3年間，房租僅上漲了50元。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心高級主任張?zhí)眸Q表示，按照現(xiàn)在的行情，深圳上下沙地區(qū)的城中村一室一廳租金大約在1700元，鄰近的類似小區(qū)房則高達(dá)4500元以上。換句話說，價格便宜60%以上。
對于剛來深圳的年輕人而言，居住在城中村是一種常見的“過渡”方式，隨著積蓄和收入的上漲，會再搬離。前述提到的白領(lǐng)小鐘，在2015年完成了從租住城中村到購買商品房的進(jìn)階。
根據(jù)深圳市規(guī)劃國土委2015年公布的一項(xiàng)數(shù)據(jù)，截至2014年底，全市生活在“違法建筑”內(nèi)的人口約有737.87萬，城中村正是這些“違法建筑”的主要所在地。
大多數(shù)專家學(xué)者提出改造危舊房、消除安全隱患等建議，但同時指出，作為大量廉租房的實(shí)際供應(yīng)者，城中村不應(yīng)過快消亡。深圳大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院院長陳燕萍表示，城中村搭了周邊公共設(shè)施配套的便車，但它的確為深圳的實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供了很多低成本的“宿舍”，非常有效率地滿足了城市發(fā)展的需求。
除了“城中村”模式供應(yīng)低價房外，零散、單一業(yè)主的傳統(tǒng)租賃模式正面臨沖擊，由機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的長租公寓正在蓬勃興起。長租公寓主要是從業(yè)主手里獲取比較合適的房源，然后對房間進(jìn)行統(tǒng)一裝修，配備統(tǒng)一的服務(wù)，再以更高的價格出租給租客，并統(tǒng)一管理。
據(jù)長租公寓租賃平臺合屋統(tǒng)計，目前深圳擁有大大小小的長租公寓運(yùn)營商已近100家，其中包括you+、魔方、自如等全國性知名公寓，也有萬科、金地、招商等開發(fā)商，還包括窩巢夢公寓、微家公寓等本土創(chuàng)業(yè)公寓品牌。除去傳統(tǒng)二房東模式外，以集中式公寓占據(jù)主流。
在深圳鏈家二手房研究院總經(jīng)理肖小平看來，如雨后春筍般成長起來的長租公寓，成為傳統(tǒng)租賃房源的強(qiáng)勁對手，在一定程度上造成了租金的連續(xù)下滑，以及部分房源的空置。
尚未納入統(tǒng)計的長租公寓分流了一部分傳統(tǒng)租賃市場的客群，尤其是可承受較高租金溢價的客群。據(jù)深圳微家公寓創(chuàng)始人李樹德介紹，目前入住其公寓的租戶，90%以上擁有本科學(xué)歷。
不少長租公寓里有電影院、咖啡館、書吧、健身房、吃火鍋的地方，社交圈子都集中在這個體系里。租住在深圳一家長租公寓的小劉說，“雖然2800元的月租，同附近的單房來比，并沒有優(yōu)勢，但是這里可以免費(fèi)使用公寓的很多配套設(shè)施，關(guān)鍵是這里有很多同齡人，有我們自己的圈子。”
此外，為了應(yīng)對高昂的住房成本問題，深圳政府也在加大公租房的供應(yīng)力度。今年年初，深圳市住建局曾透露，今年計劃供應(yīng)公共租賃住房（含產(chǎn)業(yè)配套住房）25000套。
結(jié)語
伴隨著房價的上漲，2015年深圳租賃市場價格也平均上漲了1000元左右，但今年以來，租金進(jìn)入了較為平穩(wěn)的階段，略有下調(diào)。這或許反映的是深圳人口吸引力的問題，高房價可能“嚇退”了一些人進(jìn)入深圳的腳步。但應(yīng)該注意到的是，出租房源明顯增多，數(shù)量龐大的城中村、雨后春筍般成長起來的長租公寓以及覆蓋面擴(kuò)大的公租房，為新進(jìn)入深圳的群體提供多元的租賃選擇。
