樓市期待金九銀十”政策發(fā)力

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新政策一經實施，引起了房地產市場的一系列動態(tài)。一些樓盤傳出了連夜收回折扣，甚至上調房價的消息，但業(yè)內人士普遍認為，這其中不乏有開發(fā)商和房產中介刻意制造緊張氛圍的因素，房價的上漲和搶購更多的是一種炒作。事實上，新政策旨在扶持改善性住房需求。

認房不認貸”政策讓更多人能夠享受到首套房貸款政策的優(yōu)惠。首套房的購買門檻也有所降低，對于急需購房和改善性住房需求的人來說，實現安居夢”的機會更近了一步。

8月31日，《關于調整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》發(fā)布。中國人民銀行和國家金融監(jiān)督管理總局的負責人在回答記者提問時表示，此次調整優(yōu)化的重點分為兩方面：一是統一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實施限購”城市和不實施限購”城市，首套住房和二套住房的商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。

二是將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限LPR 20BP（貸款基點：一個貸款BP等于0.01%）。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR-20BP，這些政策工具都納入各地的一城一策”工具箱。

這為各地降低首付比例確定了方向。”嚴躍進表示，過去，降低首付的政策大多針對首套房或需求剛性，而此次政策顯示，二套房也有降低首付的空間。這一政策對于剛需和改善型購房需求都有積極作用，因此各地也積極降低了首套和二套房的首付比例。

在房貸利率方面，二套房的利率下限從過去LPR 60BP降低到LPR 20BP，相當于一次性降低了40BP。即使部分購房者可能不能享受認房不認貸”的政策，但購買二套房的人，房貸利率也會明顯降低。一位業(yè)內人士認為，在新政策下，二套房和首套房的購房成本都明顯下降。

政策扶持改善需求的目的非常明顯。”廣東省城市規(guī)劃設計研究院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，支持改善型需求，推動賣一買一”，能夠帶動首套房購買的需求，從而加速商品房的銷售鏈條。

事實上，在此次政策出臺之前，已經有一些城市宣布將首套房和二套房的最低首付下限分別調整為20%和30%。其中包括南昌市、鄭州市、太原市等地。

相對于一線城市，如北京、上海、廣州和深圳等，房價較高，購房者對降低首付比例的呼聲也更高。例如，北京市的首套普通住宅首付比例為35%，非普通住宅為40%。這些一線城市吸引了大量新市民和年輕人的涌入，他們的購房支付能力有限。因此降低首付門檻，讓更多年輕人能夠早日實現購房夢想。

一線城市是否會選擇降低首付比例備受矚目。據鄒琳華預測，一線城市最終會實施這一政策，只是時間問題。”

值得注意的是，這次降低存量房貸利率是首次嘗試。

有一部分購房者期望樓市出臺新政策，特別是那些存量房貸利率較高的購房者，他們對降低存量房貸的期望越來越高。

中國人民銀行和國家金融監(jiān)管總局于8月31日聯合發(fā)布了《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，對現行差別化住房信貸政策進行了優(yōu)化調整，旨在支持各地根據具體情況靈活運用各項政策工具，引導個人住房貸款的實際首付比例和利率下降，更好地滿足剛性和改善性住房需求。

中國人民銀行和國家金融監(jiān)管總局有關人士在回答記者提問時表示，降低存量住房貸款利率對借款人來說，能節(jié)省利息支出，有利于擴大消費和投資。對于銀行來說，可以有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。降低存量住房貸款利率還可以限制違規(guī)使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的可能性，減少潛在風險。

在政策發(fā)布1小時后，農業(yè)銀行、郵儲銀行、招商銀行、工商銀行、建設銀行等各自官網和官方微信公眾號上相繼公告，表示正在積極推進存量個人住房貸款利率調整工作。

嚴躍進指出：這次政策在購房按揭貸款市場中具有歷史突破性，是相關部門給月供族送來的一份大禮包。”

有哪些存量首套住房貸款可以申請降低利率？如何申請？中國人民銀行和國家金融監(jiān)管總局相關負責人表示，截至今年8月31日，已經發(fā)放的住房貸款、已簽訂但尚未發(fā)放的住房貸款，以及借款人的實際住房情況符合所在城市首套住房標準的商業(yè)性個人住房貸款都符合降低利率的條件。從9月25日開始，借款人可以主動向承貸銀行提出申請，同時銀行鼓勵通過發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更加便捷的服務。調整方式可以包括修改合同約定的住房貸款利率點數，也可以由銀行發(fā)放新貸款來置換原有貸款。

購房者的房貸利率能夠降低多少？通知明確表示，具體利率調整幅度需要雙方協商確定，但調整后的利率不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

隨后，北上廣深等多個城市陸續(xù)公布了首套房貸款利率下限的歷史調整情況。其中，北京從2019年10月起，上海、廣州分別為LPR加55個基點、LPR加35個基點。今年8月21日，中國人民銀行下發(fā)的通知中，授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布5年期以上LPR為4.2%，這意味著目前北京、上海、廣州的首套房貸款利率下限分別為4.75%、4.55%、4.2%。

一些城市的首套房貸款利率下限也在調整。根據新的貸款市場報價利率（LPR）計算方法，許多城市的首套房貸款利率下限為3.7%，相當于LPR減去50BP。一些城市也已經階段性取消了首套房貸款利率下限。

這一政策的實施讓許多購房者進行了計算，根據新政策，有些人可以省下100多萬元的利息。社交媒體上不斷出現與存量房貸利率下降相關的消息，這顯示了社會對存量房貸利率變動的高度關注，因為這直接關系到老百姓的財務情況。

9月1日，記者聯系了多家銀行，詢問如何降低存量房貸利率的問題，多家銀行的相關負責人告訴記者，各項細則正在制定中。

一家大型商業(yè)銀行上海分行信貸部相關人士透露：具體細則還未發(fā)布，我們也在等待相關消息。”此人士表示，對于銀行來說，與每位客戶商議調整存量房貸利率工作量較大，可能無法有效應對，未來可能會實行統一調整。

此舉旨在助推金九銀十”行情。近年來，樓市一直以防控風險為主題，此次政策也不例外。據李宇嘉表示，當前是一系列政策措施發(fā)力，促進樓市穩(wěn)定回升。如果風險無法控制，無法實現穩(wěn)定的銷售量，無論是房價的穩(wěn)定還是市場的預期都無法實現。”

今年8月，我國二手房市場繼續(xù)下行，整體價格呈下降趨勢。根據諸葛找房數據研究中心的統計，8月份，100個重點城市二手住宅房價為15429元/平方米，環(huán)比下降了0.52%，較上月的下降幅度擴大了0.26個百分點。8月份，二手房價格達到了近3年來的低點，并創(chuàng)下了近3年來最大的跌幅。

9月到12月是每年樓市的關鍵時期，尤其是9月和10月是樓市的銷售旺季，被稱為金九銀十”。一線城市相繼宣布實施認房不認貸”政策，從短期來看，這為樓市帶來了一絲暖意，并對其他城市也有一定的引導意義。

李宇嘉指出：一系列政策的出臺目的很明確，就是要利用這4個月的時間窗口，盡快穩(wěn)定市場情緒和交易規(guī)模。”他還表示，如果能夠充分利用這個時間窗口，或許可以實現全年樓市的U”型走勢。

諸葛找房相關人士表示，隨著政策利好的陸續(xù)落地，預計接下來二手房市場有望好轉，行情將逐步擺脫低迷，房價跌幅有望收窄甚至止跌回升。

嚴躍進也認為，隨著政策效應逐漸顯現，一線城市可能迎來一波良好的交易行情，對提振全國市場起到積極的導向作用，特別是對傳統的金九銀十”樓市的行情具有提振作用。（見習記者 趙麗梅）