房產抵押風險;房產抵押風險點有哪些

買房是件大事

當慎之又慎

付清了房款

房子卻未過戶

搬家入了住

執行法官卻來敲門

今天這起案件

就是這樣一個關于

“抵押房”的故事

先收尾款，賣家帶錢逃之夭夭

市民姜某通過中介，在九龍坡區找到了何某、劉某掛牌出售的一處房屋。實地看了房，姜某覺得房子總價僅58萬，性價比高，對房屋情況十分滿意。

買賣雙方見面后，何某悄悄提出繞過中介簽合同以規避中介費用，同時提出房屋價格可以在中介掛牌價的基礎上少個幾萬。姜某本來心中閃過幾絲疑慮，但禁不住省錢圖便宜的心理答應了下來。

隨后，雙方繞過中介私下簽訂了房屋買賣合同，并支付了定金10萬元。之后，何某將房屋交給姜某，姜某搬進該房屋居住。

入住后，何某不僅沒有辦理過戶，反而一直催促姜某支付尾款。何某稱：“房子當前有抵押，但只要先拿尾款就可以到銀行辦理解押，然后就能過戶。”為此，何某還愿意再便宜幾萬元。

涉世未深的姜某禁不住何某的一再催促，于是將45萬尾款打給了何某。付款后，姜某多次催促何某辦理過戶，何某均以各種理由推脫，后來干脆玩起了失蹤。

姜某想著，雖然房子沒過戶，但簽了書面合同，自己也入住了，也就沒放在心上。

低價房實為抵押房，即將成為“法拍房”

其實，早在2019年，債務纏身的何某、劉某就在江津某銀行以該房屋作為抵押，貸款60萬元。2020年初，二人明知該房屋未解押，仍將其掛在房屋中介進行出售。日前，還不上貸款的二人被銀行起訴，該房屋也成為了待拍賣的執行財產。

（涉案房屋）

近日，執行法官依法向不動產登記中心送達了該房屋的查封手續，隨后來到該房屋進行搜查評估。執行法官與姜某見面后，將本案房屋的抵押、查封情況詳細告訴了姜某。姜某這才恍然大悟，意識到自己被騙了。

配合騰房，安置費轉付購房人

執行法官一邊安慰姜某，一邊告知其相關法律規定。她雖然與何某簽訂了房屋買賣合同，但因未辦理過戶手續，無法取得房屋所有權，其權利也無法對抗法院的執行。房屋一旦拍賣成交，姜某有義務配合騰房。至于其遭受的損失，姜某可另行依法維權。

近日，該房屋被依法拍出。為盡力保護姜某的生活居住，執行法官通過多次與被執行人何某溝通，何某最終同意將法院保留的唯一住房安置費8萬元作為賠償款，直接轉付給姜某。拿到安置費后，姜某對法官表達了感謝，亦積極配合按期騰出了房屋。

（向法官表示感謝）

對于余下的損失，姜某告訴執行法官，她已向九龍坡公安局報案，何某、劉某因涉嫌詐騙罪已被公安機關刑事拘留。

二手房交易中，如果在未查詢房屋產權狀況就草率簽訂房屋買賣合同，一旦房屋存在抵押導致無法過戶，賣方又不退還房款，將對購房人造成極大損失。

要想防范可能發生的因抵押、查封不能過戶的法律風險，需注意：在簽訂合同前與賣方一起去查詢產權，落實房源的真實性和房屋的產權狀況，如房屋有抵押，則不能將房款直接支付給賣方；如有查封，則可以聯系查封法院，了解查封原因以及解封途徑，完成過戶以后再支付尾款。

此外，正規房屋中介一般情況下比購房人更具備風險防范意識和措施，通過中介來管理購房以及付款往往相對私下交易風險更小。

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