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文/樂居財經 魏薇

1979年底，小梅沙度假區建成，伴隨著深圳經濟特區成長，承載著無數人對深圳的記憶。

但隨著時間的推移，小梅沙也日漸面臨交通不便、設施老舊、市政配套滯后等問題。2021年10月，小梅沙度假村閉園停業，宣告了該片區全面進入改造升級階段。

如今，它將以全新形象重返公眾視野。據了解，今年五一期間，新海洋世界、新小梅沙大酒店、深圳美高梅酒店、小梅沙海濱公園、疊翠湖郊野公園、小梅沙藝術中心等一期文旅項目即將亮相。

小梅沙向來是深圳東部黃金海岸線的濱海名片，三面環山、一面臨海，因地理位置優越，有著“都市中的山海”的美稱。

作為深圳市首個文旅業態的城市更新項目、深圳市重大項目，小梅沙的重建獲得了深圳市委市政府、鹽田區委區政府的重點支持。項目統籌規劃面積3.9平方公里，整體改造投資近200億元，預計2025年建設完成并投入運營。

背后承擔小梅沙改造升級的開發商，是深圳市特發集團有限公司（簡稱“特發集團”）。

對于小梅沙項目，特發集團寄予厚望。其表示將以香蜜湖、小梅沙兩個重點開發項目為代表，統籌形成深圳本土強勢品牌，實現品牌輸出，成為“戰略性新興產業發展與城市空間升級核心骨干”。

這個耗費了特發集團大量心血的項目，單投資金額就是一筆不小的數目。如今項目即將進入運營階段，對于特發集團這個舊改大戶而言，未來同樣是不小的考驗。

8年改造升級

2007年9月，特發集團正式啟動小梅沙片區的戰略發展規劃，2014年成立“小梅沙片區規劃建設運營協調小組”；2016年5月，特發集團投資成立“深圳市特發小梅沙投資發展有限公司”（簡稱“特發小梅沙投資”），統籌小梅沙片區整體改造項目。

2017年12月6日，特發小梅沙片區整體改造暨新海洋世界項目啟動儀式在小梅沙舉行，這標志著特發集團投資的小梅沙片區整體改造項目進入實施階段。

2020年3月10日，深圳市特發小梅沙投資獲鹽田區梅沙街道小梅沙片區城市更新單元（一期）的實施主體資格。

2021年2月，小梅沙片區城市更新單元一期項目正式開工。深圳市鹽田區委副書記、區長鄧飛和特發集團張俊林等領導到場，啟動開工儀式。

項目一期總投資63.6億元，預期建設成為集住宅、辦公、公寓、商業為一體的城市綜合體。項目二期也于2021年動工，建設有濱海潮文化主題街區、釣魚臺精品度假酒店、特色文旅產業空間等。

當時，特發小梅沙投資表示，項目開發文旅板塊先行，小梅沙海濱公園、疊翠湖公園、新海洋世界、深圳美高梅酒店等將于2022年先期建成投運，項目整體計劃于2024年竣工，2025年全面投運。

相比預計時間，文旅板塊的最終開放時間晚了近兩年。

住宅方面，特發小梅沙覲海府已開啟預約。首批推出的是高層住宅，共299套房源，主推建面約117-173㎡的3-4房，目前售樓處和樣板已對外開放，預計價格5.6萬/㎡，項目或在4月份入市。

據悉，小梅沙覲海府總占地面積約6萬㎡，總建筑面積約10.4萬㎡，容積率1.75，共規劃6棟建筑，包括3棟住宅，2棟別墅，1棟辦公。

小梅沙作為深圳市首個文旅業態的城市更新項目定位，特發集團文旅上的項目并不多。除了小梅沙，其官網上披露的還有深圳香蜜湖度假村項目。或意味著，項目后期的運營對特發集團是不小的考驗。

特發集團自身也有所意識。早在2021年9月，特發集團旗下特發小梅沙投資就與益田旅游商業、印力商業簽署了小梅沙商業項目招商運營合作協議。

根據當時協議，三方將共同成立招商運營合資公司，全面統籌小梅沙片區商業招商與運營。

舊改大戶

特發集團成立于1981年，是深圳市最早成立的國有大型綜合性企業集團，前身為深圳經濟特區發展公司，由廣東省委書記辦公會議決定成立。曾先后開發過特發龍華工業園、特發小區、嘉隆星苑、泊林花園和委托代建的深圳市海洋世界極地館等項目。

天眼查顯示，特發集團的法定代表人為張俊林，由深圳市人民政府國有資產監督管理委員會（簡稱“深圳國資委”）、中國長城資產管理股份有限公司、深圳市投資控股有限公司、中國東方資產管理股份有限公司、廣東省財政廳共同持有，持股比例分別為36.6875%、28.7143%、19.8509%、7.7329%、4.0144%，深圳國資委為實際控制人。

據公開信息，現任董事長張俊林曾任深圳市審計局會計、深圳世紀星源股份公司總稽核、深圳經濟特區發展集團公司計財部經理、深圳市特發信息股份有限公司董事長、黨委書記等職位。

主要人員方面，歐鵬擔任副董事長，高天亮為董事、總經理，另外有6名董事，7名監事。

特發集團共計對外投資131家公司，涉足制造業、批發零售業、房地產業、金融業等多個領域。

近年來，特發集團大舉進入深圳城市更新領域。有數據顯示，截至目前，特發集團在深圳的儲備城市更新項目超過30個，總貨值超過3000億元。如平湖舊墟鎮片區GX04重點城市單元、六約北片區龍塘片區方向單元、天鵝工業區城市更新單元等。

除了舊改，特發在公開市場也有拿地。例如，2022年8月，在深圳第二批集中供地，特發集團以底價14.43億獲光明公明宅地，該地塊土地面積2.10萬平方米，總建面約10.51萬平方米，為二類居住用地。項目建成后普通商品住房平均銷售價格不高于4.72萬元/平方米。

2021年9月，深圳第二批集中供地，特發以上限價12.07億元+11500㎡競得龍崗區南灣街道香閱路和星火路交叉口西側G06301-0416地塊，成交樓面價19622元/平，溢價率14.95%。

“雙千億”待實現

在房地產開發業務之外，特發還有信息通信、旅游休閑、珠寶服務、物業管理四大類多元化產業，旗下擁有4家上市公司：特發信息、特力、麥捷科技和特發服務。

據特發集團2023半年度報告，其在期內實現營業收入61.39億元，利潤總額2.04億元，凈利潤1.1億元。其中，房地產相關業務產生的收入大幅下滑，房地產/租賃業業務板塊在期內產生的收入為1.39億元，同比減少90.11%。對此，特發集團解釋稱，主要系子公司特發地產上年結轉天鵝湖畔項目收入13億元，當期暫無地產項目結轉。

負債方面，短期借款期末余額為44.83億元，占當期末負債總額的8.78%，相比于2022年末的29.32億元增加52.89%，變動原因主要為銀行借款的增加。同時，因子公司小梅沙投資、特發地產項目開發貸增加，特發集團在期內的長期借款相比于2022年末增加了43.02%至71.0億元。

2020年，特發集團定下了“雙千億”計劃，即到2025年末，總資產實現1000億元規模，“十四五”期間（2021-2025）累計實現1000億元營收規模。

2021年，特發集團實現營業收入141.22億元、資產總額374.19億元；2022年實現營業收入121.66億元、資產總額405.46億元。特發集團預計，2023年實現營業收入169億元，年末總資產達540億元、凈資產達213億元。

三年下來，特發集團的營業收入合計約432億元，距離1000億的目標尚有500多億元的差距，而距離2025年的目標期限還剩2年時間。

相關公司：深圳市特發集團