11月16日，北京市規(guī)土委土地交易大廳中久違地迎來(lái)了一個(gè)“熱鬧”的下午，北京首批“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”試點(diǎn)地塊中的兩宗土地在這里進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍。令人意外地，當(dāng)日競(jìng)拍的兩宗“海淀北部地區(qū)整體開(kāi)發(fā)”永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊都沒(méi)有在競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)確定競(jìng)得人，而是最終都有4家企業(yè)因投報(bào)100%居住規(guī)模、商業(yè)(含辦公)規(guī)模自持而進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。業(yè)內(nèi)表示，升級(jí)版“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊不僅一定程度上滿(mǎn)足了開(kāi)發(fā)商各種不同的拿地需求，還穩(wěn)定了后市預(yù)期，全面啟動(dòng)了北京樓市調(diào)控的預(yù)期管理周期。

買(mǎi)家“懸而未決”

10月中旬，北京市規(guī)土委發(fā)布公告，明確海淀永豐和大興黃村的4宗地塊采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”出讓方式的試點(diǎn)，一石激起千層浪。

根據(jù)補(bǔ)充公告，新的出讓方式著實(shí)有些“復(fù)雜”，在競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，兩宗土地也分別經(jīng)過(guò)了多輪競(jìng)爭(zhēng)。據(jù)悉，11月16日出讓的海淀區(qū)“海淀北部地區(qū)整體開(kāi)發(fā)”永豐產(chǎn)業(yè)基地(新)HD00-0401-0062、0166、0158地塊二類(lèi)居住用地以及海淀區(qū)“海淀北部地區(qū)整體開(kāi)發(fā)”永豐產(chǎn)業(yè)基地(新)HD00-0401-0132、0120、0162地塊二類(lèi)居住及零售商業(yè)用地，均設(shè)定合理土地上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競(jìng)得人。當(dāng)自持商品住房面積比例有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人投報(bào)為100%時(shí)，則轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。

其中，HD00-0401-0062、0166、0158地塊土地面積約8.35公頃，建筑規(guī)模約13.88萬(wàn)平方米，土地用途為二類(lèi)居住用地，共有萬(wàn)科、中鐵等16家單位參加競(jìng)買(mǎi)。在投報(bào)階段，有4家單位均投報(bào)居住建筑規(guī)模100%自持，最終這4家單位進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。根據(jù)上限價(jià)格計(jì)算，該地塊折合樓面地價(jià)為36017元/平方米。

隨后競(jìng)拍的另一宗地塊也吸引了碧桂園、保利等11家單位參加競(jìng)買(mǎi)。在商業(yè)(含辦公)用房自持比例投報(bào)中，有4家單位投報(bào)商業(yè)(含辦公)建筑規(guī)模100%自持，最終這4家單位進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。最終折合樓面地價(jià)36220元/平方米。

開(kāi)發(fā)商扎堆自持

雖然增加了諸多新的限制條件，包括限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、約束面積配比、房源五年內(nèi)不得進(jìn)入二手房市場(chǎng)等，但北京首次限房?jī)r(jià)地塊入市仍然受到諸多房企的激烈爭(zhēng)搶。

競(jìng)拍過(guò)程中均出現(xiàn)了有4家房企提報(bào)自持比例100%的結(jié)果，最終轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序，10個(gè)工作日后房企遞交商品住宅建設(shè)方案，市國(guó)土局根據(jù)方案評(píng)審確定由哪家企業(yè)競(jìng)得地塊。

“政策嚴(yán)格，難敵房企瘋狂。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉如是說(shuō)。那么，為何房企會(huì)如此去爭(zhēng)搶政策如此嚴(yán)格、盈利問(wèn)題待解的地塊呢?

據(jù)一位參與此次拿地的開(kāi)發(fā)商介紹，有許多房企來(lái)競(jìng)拍這次的限房?jī)r(jià)地塊，其實(shí)是為了“生存”，無(wú)論是北京本地的房企還是全國(guó)化布局房企的北京分公司，都要拿地建項(xiàng)目，而北京今年出讓地塊極少，即使是限房?jī)r(jià)地塊，房企間激烈爭(zhēng)搶也在所難免。

資料顯示，2016年截至目前，北京土地市場(chǎng)當(dāng)中僅有7宗含商品住宅地塊實(shí)現(xiàn)出讓?zhuān)@也是在斷頓5個(gè)月之后，再次有商品住宅地塊站上拍賣(mài)臺(tái)。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，雖然“9·30”新政當(dāng)中提出將適度增加土地供應(yīng)，但從目前情況來(lái)看，2016年北京土地市場(chǎng)尤其是住宅市場(chǎng)仍將在極度短缺中收官，全年僅14宗住宅用地出讓也將創(chuàng)造歷史新低。

“房企激烈爭(zhēng)搶海淀限房?jī)r(jià)地塊的背后，也是在對(duì)賭未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)走向?qū)捤伞?rdquo;行業(yè)人士評(píng)論稱(chēng)，目前為穩(wěn)定市場(chǎng)、平抑過(guò)高的房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)政策較為嚴(yán)格，但并不意味著嚴(yán)格的樓市政策會(huì)一直持續(xù)，開(kāi)發(fā)商激烈搶地或許也有這種考量。

強(qiáng)化預(yù)期管理調(diào)控

“確定的售價(jià)、確定的戶(hù)型……本輪限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)地塊成交后，消費(fèi)者對(duì)于這些地塊上住宅項(xiàng)目的判斷基本就成形了，可見(jiàn)這一措施對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期的調(diào)控作用還是比較明顯的。”亞太城市研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存直言。

公開(kāi)資料顯示，北京此前就曾試水過(guò)限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)的土地出讓規(guī)則。市規(guī)土委表示，本次的出讓是對(duì)原有規(guī)則進(jìn)行了完善，增加了競(jìng)自持面積和競(jìng)投高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案的內(nèi)容。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，從最終成交的地價(jià)以及企業(yè)自持的面積看，設(shè)置地價(jià)上限起到了引導(dǎo)市場(chǎng)主體理性參與競(jìng)爭(zhēng)、將北京土地市場(chǎng)的地價(jià)水平穩(wěn)定在合理區(qū)間的效果。

“本次，北京尤為明確地側(cè)重需求調(diào)控，可見(jiàn)在供給側(cè)改革的大背景下，有效地疏導(dǎo)需求而非壓制需求，更貼近市場(chǎng)的調(diào)控手段已成為更‘主流’的政策方向。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院經(jīng)理孔丹表示，北京對(duì)于需求端的調(diào)控一直是相對(duì)嚴(yán)格的，但從長(zhǎng)期來(lái)看，需求還是需要通過(guò)合理方式來(lái)釋放的，如果高端豪宅供應(yīng)過(guò)多，大部分中小戶(hù)型的需求仍然被“間接”抑制住了，大量消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期普遍保持較高水平，瘋搶有限的幾個(gè)剛需樓盤(pán)樓市的熱度就很難得以有效緩和。

陳寶存坦言，樓市調(diào)控的治本之策，不是一味地壓制需求，不是盲目地增加供應(yīng)，而是穩(wěn)定國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)預(yù)期。這種預(yù)期就是一定時(shí)間內(nèi)剛需房有相對(duì)充足的供應(yīng)、房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大起大落。