國(guó)慶剛過(guò)，28歲的李永亮(化名)就和妻子去民政局辦理了離婚手續(xù)。他們?nèi)ツ陝偨Y(jié)婚，小孩剛滿6個(gè)月。談起幸福美滿的家庭為何突然拆解，李永亮無(wú)奈地嘆了一口氣。

離婚是為了省錢

原來(lái)這是一場(chǎng)“假離婚”。李永亮是南京本地人，大學(xué)畢業(yè)后父母給他選了一套價(jià)值160萬(wàn)元的房子，首付40萬(wàn)元。去年，李永亮結(jié)婚生子。看著孩子日漸長(zhǎng)大，李永亮和妻子準(zhǔn)備換個(gè)大點(diǎn)兒的房子，好讓小孩子的活動(dòng)空間大些。

根據(jù)規(guī)定，他們要通過(guò)搖號(hào)獲得購(gòu)房資格。不過(guò)，好運(yùn)接踵而至。9月25日，他們得知南京重啟“限購(gòu)”政策，明確“暫停向擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭出售新建商品住房”。這意味著，他們搖到號(hào)的可能性變大了。果然沒(méi)過(guò)幾天，他們就搖到號(hào)。夫妻倆每天討論“哪個(gè)地塊好”“哪個(gè)戶型好”“怎么裝修好”。

讓他們沒(méi)想到的是，10月5日，南京“限購(gòu)+限貸”政策升級(jí)，二套房首付比例一下子升至八成，這一政策讓小夫妻慌了神。

李永亮夫妻之前已經(jīng)看中了一套房子，總價(jià)接近500萬(wàn)元。按照原來(lái)的政策，他們只需要支付35%的首付(150萬(wàn)元)就可以買下。但現(xiàn)在，他們卻需要支付50%的首付(250萬(wàn)元)才能夠買下。前后10天，要拿出的錢卻硬生生多了100萬(wàn)元。

以往“離婚買房”為了多買一套房，而李永亮夫妻離婚卻是為了降低首付款。

短期內(nèi)湊不出那么多錢，加上原有那套房的100萬(wàn)元房貸要還，兩人覺(jué)得喘不過(guò)氣來(lái)。無(wú)奈之下，他們想到了“假離婚”。

盡管這次政策明確了南京市戶籍成年單身人士(含離異)限購(gòu)1套住房，但因?yàn)槠拮又盁o(wú)房也無(wú)貸，離婚后就既具備買房資格，又可以享受首次買房35%首付的“好處”。

看起來(lái)雙贏的生意，其實(shí)背后也存在風(fēng)險(xiǎn)。若以“假離婚”方式獲得購(gòu)房資格，夫妻一方必須凈身出戶，如此才能購(gòu)買一套住房，這顯然加大了“離婚購(gòu)房”的風(fēng)險(xiǎn)。但李永亮說(shuō)自己不擔(dān)心。

雖說(shuō)是“假離婚”，辦得卻是真事。又在政策的風(fēng)口，整個(gè)流程都比以往走得更艱難。

李永亮感受到辦離婚手續(xù)的麻煩，總會(huì)想“為什么這個(gè)政策不能再晚出一點(diǎn)”。他甚至還幻想，如果這個(gè)政策早出來(lái)，他們也不會(huì)考慮買房。

雖然二手房沒(méi)有限購(gòu)，但李永亮從沒(méi)考慮過(guò)二手房。現(xiàn)實(shí)中，二手房的價(jià)格普遍比新房要高，他覺(jué)得不劃算。

為了堵住“離婚買房”之路，南京市政府于10月9日快速出臺(tái)了限貸細(xì)則，此時(shí)李永亮已經(jīng)遞交了離婚申請(qǐng)。讓他最郁悶的是，政策明明重點(diǎn)打擊“炒房一族”，卻殃及了像他這樣的“改善一族”。

盡管手續(xù)麻煩，李永亮也不想再等了。他怕接下來(lái)會(huì)出更嚴(yán)的政策，房?jī)r(jià)會(huì)漲得更高，“到時(shí)候有心無(wú)力”。至于什么時(shí)候能買下這套房，李永亮自己也不清楚。

24歲的張慧卻是另一番心情。從外地來(lái)南京工作已有一年多了，她一直買不到心儀的房子。原來(lái)，之前南京的樓市很火爆，買房必須托關(guān)系，沒(méi)有關(guān)系有錢也難。她找房找了兩個(gè)月，跑了六七家房地產(chǎn)公司，毫無(wú)收獲。當(dāng)時(shí)，一位從事房地產(chǎn)行業(yè)的朋友告訴了她一個(gè)內(nèi)部消息，只有多出5萬(wàn)~20萬(wàn)元去買房號(hào)才有可能買到房。她湊不出那么多現(xiàn)錢，只能等著干著急。

張慧發(fā)現(xiàn)離買房越來(lái)越遠(yuǎn)。有同事告訴她，她看中的一個(gè)位于南京浦口的項(xiàng)目，有一半名額都是內(nèi)定的，并且要求綁定買幾十萬(wàn)元的車庫(kù)。

現(xiàn)在，轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)了。伴隨著9月25日、10月5日和10月9日樓市調(diào)控政策的“三把火”，張慧發(fā)現(xiàn)自己的競(jìng)爭(zhēng)者越來(lái)越少。乘著政策的順風(fēng)車，她昨天聽(tīng)到浦口項(xiàng)目開(kāi)始“松口”，可以不綁定車位購(gòu)買，她有八九成的可能性買到那兒的房子。這讓張慧如釋重負(fù)。

政策讓樓市冷了下來(lái)

因?yàn)檎叩挠绊懀暇┑男路空J(rèn)購(gòu)量、成交量呈現(xiàn)“斷崖式下降”。9月25日當(dāng)天達(dá)到峰值，認(rèn)購(gòu)量和成交量均在1600套左右。之后，認(rèn)購(gòu)量和成交量迅速降至188套及601套。10月10日，南京全市新房認(rèn)購(gòu)量只有86套，成交231套。

值得關(guān)注的是，在國(guó)慶長(zhǎng)假后上班的首個(gè)工作日，銷量排名前五的樓盤全部來(lái)自南京溧水區(qū)和六合區(qū)這兩個(gè)非限購(gòu)區(qū)域，這是以往從未出現(xiàn)過(guò)的情況。

其中，溧水區(qū)某樓盤以銷售155套排名全市第一，六合區(qū)某樓盤以銷售132套位居次席，其余還有溧水區(qū)的兩個(gè)樓盤和六合區(qū)的一個(gè)樓盤分列第3位到第5位。

主城六區(qū)的項(xiàng)目全部在當(dāng)日“淪陷”。10月10日，銷量排名前十的樓盤仍有4個(gè)項(xiàng)目來(lái)自非限購(gòu)區(qū)域，這顯示了限購(gòu)與限貸政策的威力。

“限貸+限購(gòu)”房產(chǎn)新政實(shí)施后，房產(chǎn)檔案館的業(yè)務(wù)量明顯增高。據(jù)媒體報(bào)道，10月9日上午，前往南京市房產(chǎn)檔案館辦理房產(chǎn)證明的市民已排起了長(zhǎng)達(dá)近千米的隊(duì)伍，從辦理大廳一直蜿蜒至華僑路近上海路路口。從8日以來(lái)，該檔案館的工作人員每天加班加點(diǎn)至凌晨一兩點(diǎn)，業(yè)務(wù)量增至每日1500個(gè)左右。

房產(chǎn)交易市場(chǎng)則在短暫火爆之后快速冷清。9日下午，房產(chǎn)交易市場(chǎng)門口已沒(méi)有往日排隊(duì)的人群，大廳內(nèi)取號(hào)窗口前只有七八位市民在排隊(duì)，顯得空空蕩蕩。許多售樓處也普遍遇冷，人流量明顯少于往日。

和購(gòu)房者減少相對(duì)的，是推出樓盤的增加。

據(jù)南京市政府網(wǎng)站最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月全市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)近100萬(wàn)平方米，共48個(gè)項(xiàng)目，近9000套房源，較之前增加近一倍。

房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合執(zhí)法辦公室則對(duì)國(guó)慶期間開(kāi)盤的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查，重點(diǎn)檢查炒賣房號(hào)、未取得銷售許可證開(kāi)盤、現(xiàn)場(chǎng)信息公示不規(guī)范、預(yù)售資金未納入資金監(jiān)管賬戶等情況。

多數(shù)開(kāi)發(fā)商表示，新政實(shí)施之后，的確有不少投資客被攔住，現(xiàn)在客戶來(lái)買房，必須提前開(kāi)好購(gòu)房證明和征信報(bào)告，以防后期簽訂合同時(shí)又發(fā)現(xiàn)不符合要求，不能順利交易。

與新房“速凍”相比，二手房市場(chǎng)則“水花不大”。據(jù)房天下二手房集團(tuán)南京公司副總經(jīng)理胡娟娟透露，目前二手房交易量保持平穩(wěn)、有輕微減少，購(gòu)房者觀望情緒比較濃。不過(guò)，在“限貸”政策出爐后，有許多買方想要解約，其中很多是因?yàn)闆](méi)來(lái)得及在政策出臺(tái)前走完簽約流程。

胡娟娟說(shuō)，由于這部分解約者占比少，并未對(duì)二手房市場(chǎng)造成打擊。因?yàn)槭遣豢煽挂蛩兀械姆繓|會(huì)愿意坐下來(lái)談解約，把定金退回。但也有一部分房東不想退定金，最終鬧上法庭。

據(jù)了解，二手房市場(chǎng)里，大戶型與改善型戶型受政策影響比較大，而剛需戶型仍占主打。不過(guò)，降價(jià)并未出現(xiàn)。

“房東可能會(huì)轉(zhuǎn)售為租。”胡娟娟說(shuō)，以往二手房交易中，若遇到政策調(diào)控的年份，轉(zhuǎn)售為租的比率會(huì)大大增加，“現(xiàn)在房東都很淡定，這次公司本以為很多房東會(huì)有調(diào)價(jià)動(dòng)作，但相反幾乎都沒(méi)有。”

樓市周期性變動(dòng)會(huì)帶來(lái)什么

在筑家易網(wǎng)絡(luò)科技有限公司南京分公司副總經(jīng)理顧亮亮看來(lái)，這次南京樓市調(diào)控政策可稱為“南京史上最嚴(yán)政策”，不僅讓投資客減少，也讓手上有錢想改善住房的人變得無(wú)所適從，導(dǎo)致現(xiàn)在南京的房地產(chǎn)處于吊在空中的狀態(tài)——剛需的人夠不上，改善的人觸碰不了，投資的人被拒之門外。

他預(yù)計(jì)，明年南京樓市會(huì)進(jìn)入一個(gè)冷淡甚至于蕭條的局面，成交量會(huì)下滑三四成。但他強(qiáng)調(diào)這只是一個(gè)周期性的局面，“這個(gè)周期不會(huì)超過(guò)3年，最快在一年半到兩年就會(huì)結(jié)束”。

顧亮亮說(shuō)，政府對(duì)樓市調(diào)控已有多次，但樓市周期性變動(dòng)往往有負(fù)面影響。在周期的波峰，市場(chǎng)發(fā)燒到40攝氏度，而到了谷底，就降至零下，“冰火兩重天”的態(tài)勢(shì)對(duì)政府、房地產(chǎn)商、購(gòu)房者都有損害。許多購(gòu)房者希望政策帶來(lái)房?jī)r(jià)下跌，以盼低價(jià)購(gòu)入。但在顧亮亮看來(lái)，房?jī)r(jià)下跌并不會(huì)在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)，因?yàn)榧词垢鳂潜P推盤量增加，買家永遠(yuǎn)不會(huì)少，市場(chǎng)一直供小于求。

記者了解到，此次除了南京市外，蘇州、無(wú)錫等也出臺(tái)了樓市調(diào)控政策，各地政策密集出臺(tái)使當(dāng)?shù)貥鞘袣夥找搀E然變冷，成交量同樣出現(xiàn)斷崖式下滑。

針對(duì)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，蘇州啟動(dòng)“三限”政策，并對(duì)商品房進(jìn)行了為期近半個(gè)月的專項(xiàng)檢查，目前已查出22家涉嫌存在捂盤惜售、未明碼標(biāo)價(jià)、明碼標(biāo)價(jià)要素不全、標(biāo)示內(nèi)容更新不及時(shí)等違法違規(guī)問(wèn)題的房企，另有3家企業(yè)被住建部通報(bào)批評(píng)。

根據(jù)蘇州住建局提供的數(shù)據(jù)顯示，目前蘇州房?jī)r(jià)已從10月2日的2.2萬(wàn)元/平方米跌落至6日的1.3萬(wàn)元/平方米。據(jù)悉，蘇州此次專項(xiàng)檢查行動(dòng)將持續(xù)至11月30日，之后將轉(zhuǎn)為日常巡查、常態(tài)化監(jiān)管，確保市場(chǎng)平穩(wěn)。

無(wú)錫也于10月2日出臺(tái)樓市新規(guī)。從10月4日開(kāi)始，無(wú)錫商品房成交從前三日的100多套降至87套，國(guó)慶長(zhǎng)假后3天每日成交降至30套左右。外地購(gòu)房者數(shù)量明顯減少，形成買賣雙方相對(duì)和緩的樓市“觀望期”。

與顧亮亮不同，胡娟娟對(duì)調(diào)控政策抱著樂(lè)觀態(tài)度。她認(rèn)為，嚴(yán)格的限購(gòu)舉措有利于抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，使樓市回歸理性，“適當(dāng)降溫對(duì)整體市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有好處”。