好的學(xué)區(qū)是不是就必然等于好的成績(jī)?每一年，高考成績(jī)公布之后，家長(zhǎng)群里就會(huì)啟動(dòng)新一輪對(duì)學(xué)區(qū)房作用大小的討論。不過(guò)，記者走訪市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，今年的高考結(jié)束之后，老城區(qū)的二手學(xué)區(qū)房市場(chǎng)變得有些疲軟，部分投資客開(kāi)始著急出手變現(xiàn)。

老城區(qū)“滿五唯一”學(xué)區(qū)房難尋

“高考之后，感覺(jué)老東城的二手學(xué)區(qū)房誠(chéng)心賣的比之前少了。”談起學(xué)區(qū)房，和許多媽媽們一樣，市民鄧女士也是一肚子煩惱。

最近兩周，鄧女士啟動(dòng)了家庭購(gòu)房計(jì)劃，考察重點(diǎn)是老東城的“老破舊”二手學(xué)區(qū)房。“交道口、東直門的學(xué)校資源，要比東城其他地方更強(qiáng)些。”鄧女士和記者分享她的“研究”成果：交道口有方家胡同小學(xué)，可以直升北京五中分校;還有府學(xué)小學(xué)，是北京公認(rèn)的第一陣營(yíng)的一流小學(xué)以及實(shí)力強(qiáng)勁的老牌市重點(diǎn)黑芝麻小學(xué)。東直門則有史家實(shí)驗(yàn)小學(xué)、西中街小學(xué)，大比例升入東直門中學(xué)。

定好了區(qū)域，鄧女士就開(kāi)始四處看房，卻發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上的二手房源雖然多，但業(yè)主誠(chéng)心在賣、可看且值得看的房子并不多。特別是，“滿五唯一”的二手學(xué)區(qū)房非常少，倒是那些又不唯一又不滿五，甚至連“滿二”都不是的房子，占比很大。“比如，我在東四看了一個(gè)面積不大的小兩居，業(yè)主報(bào)價(jià)520萬(wàn)元，而且還要求必須全款。”

東直門一帶的老樓房要比東四多，可情況也并沒(méi)有太好，臨街的、朝向或戶型差的、沒(méi)電梯的……鄧女士轉(zhuǎn)了一圈，也沒(méi)看到一套綜合性價(jià)比能讓她滿意的房源。“為什么傾向于‘滿五唯一’的房?除了稅費(fèi)少外，這種業(yè)主一定是自住，也愛(ài)惜房子。”鄧女士算過(guò)賬，不“滿二”的房子，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過(guò)重，一套房稅費(fèi)近百萬(wàn)，而且房屋設(shè)施大多也保護(hù)得不會(huì)太好。

非誠(chéng)售房中介懶得推薦

是否真如鄧女士所說(shuō)，老城區(qū)的靠譜二手房房源不好找?市場(chǎng)行情的冷淡真的澆滅了業(yè)主賣房的心思?

帶著這個(gè)疑問(wèn)，記者以看房人的身份找到了中介機(jī)構(gòu)。當(dāng)記者表示想在東直門一帶尋找一套帶學(xué)區(qū)指標(biāo)的80平方米上下兩居室，經(jīng)紀(jì)人張先生先給記者推薦了兩套東直門外大街小區(qū)的房源，建筑面積都是78平方米，兩套報(bào)價(jià)分別為550萬(wàn)元和480萬(wàn)元。“這套480萬(wàn)元的，價(jià)格很合適，比其他掛牌房源的單價(jià)都低，就是戶型上有點(diǎn)硬傷，在一層，沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)也沒(méi)有采光。而550萬(wàn)元那套，戶型和貸款都沒(méi)問(wèn)題，只是業(yè)主要求定金給得高點(diǎn)，至少100萬(wàn)元。”此外，中介還給記者推薦另一小區(qū)一套79平方米的房子，報(bào)價(jià)636萬(wàn)元。

“東直門這么大一片，可以約看的房源就這么3套?”記者以可看房源太少為由，表示不太滿意。張先生解釋說(shuō)，由于一些房源的業(yè)主掛牌價(jià)格要高于市場(chǎng)價(jià)，并不是誠(chéng)心在賣，所以他們也就不積極推薦，如果想多看，他也可以幫忙預(yù)約。“您想啊，要是有套房子，業(yè)主要價(jià)比市場(chǎng)價(jià)高出100萬(wàn)元，您還愿意看嗎?”

投資客賣學(xué)區(qū)房為變現(xiàn)

值得注意的是，記者發(fā)現(xiàn)，經(jīng)紀(jì)人張先生口中的這3套誠(chéng)心在售房源，都不屬于“滿五唯一”的無(wú)稅房源。而且，按照他的說(shuō)法，這3套房的業(yè)主出手都是為了變現(xiàn)。

比如，東直門外大街小區(qū)報(bào)價(jià)550萬(wàn)元的兩居室，是業(yè)主1年多以前所購(gòu)買的，房本還不滿兩年，所以裝修很新。“目前這套房還在出租中，周末可以約看，只要您愿意多付一些定金，價(jià)格還可以再談個(gè)10萬(wàn)元。”與之類似，春秀路的掛牌兩居室，也屬于業(yè)主并沒(méi)有拿來(lái)自住、一直在出租中的情況，業(yè)主是為了變現(xiàn)才出手，報(bào)價(jià)也屬于較低的范圍。

“說(shuō)實(shí)話，最近東直門這一片有學(xué)區(qū)指標(biāo)的二手房，著急出手、可談價(jià)的，基本上都屬于這種非‘滿五唯一’的房子。”張先生告訴記者，業(yè)主之所以著急，就是因?yàn)闊o(wú)居住需求且需要變現(xiàn)，而那些真正自住、需要賣一套再買一套的業(yè)主，由于買房成本不低，賣房?jī)r(jià)格也很難往下壓。

在售房源“不滿五”居多

隨后，記者又詢問(wèn)了東城區(qū)其他幾個(gè)小區(qū)的二手房市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)在售房源中，確實(shí)是“不滿五”的房子居多。比如，東直門外大街小區(qū)，在中介的網(wǎng)站上顯示有3套在售房源，全部屬于非“滿五唯一”的情況。春秀路小區(qū)，掛牌房源中只找到3套“滿五唯一”的房子。

為何會(huì)出現(xiàn)這種情況?一位中介人士告訴記者，一方面是因?yàn)槔铣菂^(qū)的學(xué)區(qū)資源相對(duì)較好，無(wú)稅費(fèi)、面積適中的房源出新速度確實(shí)不會(huì)太高。而且，剛經(jīng)歷一輪市場(chǎng)成交高峰，不少業(yè)主目前也是持觀望心理，手里拿著房并不愿意貿(mào)然出手。而從買家來(lái)看，目前也存在嚴(yán)重的觀望心態(tài)。另一方面，也和中介機(jī)構(gòu)的賣房方式有關(guān)，所掛出的房源越少，買家才越覺(jué)得“物以稀為貴”，才有更大動(dòng)力以更高的價(jià)格出手。

在目前的二手房成交中，為孩子上學(xué)而購(gòu)買房屋已經(jīng)成為一個(gè)主要原因。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，今年上半年，在較為明確的購(gòu)房原因中，孩子上學(xué)是主要因素，43.9%的買家都有此考慮;其次是就近上班和照顧父母，考慮人群分別占25.3%、18.2%。實(shí)際上，高考剛結(jié)束之后，在不少家長(zhǎng)論壇中，就有家長(zhǎng)對(duì)越來(lái)越高的城區(qū)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格與高考成績(jī)掛鉤進(jìn)行了討論。有家長(zhǎng)直言，學(xué)區(qū)是中介炒作出來(lái)的一個(gè)安慰劑，學(xué)區(qū)好并不等于自己孩子未來(lái)就一定能考上好大學(xué)。從北京過(guò)往的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格趨勢(shì)看，在資金回報(bào)率方面，學(xué)區(qū)房可算是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，“所以，很多人買學(xué)區(qū)房其實(shí)是買一個(gè)趨勢(shì)，是帶著投資的目的。”