文/Patrol資本董事總經(jīng)理基思•布雷斯勞爾

本文翻譯、編輯/陳旸

來(lái)源自《清華金融評(píng)論》

中國(guó)和歐洲國(guó)家之間密切的高訪互動(dòng)令中歐關(guān)系持續(xù)升溫，歐洲房地產(chǎn)行業(yè)也備受中國(guó)投資者的追棒。本文認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩在某種程度上提高了歐洲作為投資目的地的吸引力，但投資者仍須關(guān)注經(jīng)濟(jì)和地緣政治等風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)國(guó)家主席習(xí)近平2015年10月底訪問(wèn)英國(guó)時(shí)受到了當(dāng)?shù)氐膹V泛關(guān)注，英國(guó)首相卡梅倫稱這次訪問(wèn)開(kāi)啟了中英關(guān)系的“黃金時(shí)代”。

在這次訪問(wèn)中，中英兩國(guó)簽署了近400億英鎊（約合3900億元人民幣）的貿(mào)易和投資協(xié)議，其中最有爭(zhēng)議的無(wú)疑是中國(guó)在英國(guó)欣克利角核電項(xiàng)目中高達(dá)60億英鎊的投資。

習(xí)近平的訪英之旅和帶去的投資是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)重要里程碑。一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)一國(guó)的內(nèi)需增長(zhǎng)放緩、生產(chǎn)成本上升時(shí)，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)家便會(huì)傾向于對(duì)外投資。從2013年起，亞洲首富李嘉誠(chéng)陸續(xù)出售了總價(jià)值達(dá)人民幣200億元的北京（樓盤）、上海（樓盤）和廣州（樓盤）等地的商業(yè)地產(chǎn)，引發(fā)媒體猜測(cè)李嘉誠(chéng)將從中國(guó)撤資而轉(zhuǎn)投歐洲。

2015年下半年以來(lái)，外界對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩以及對(duì)全球經(jīng)濟(jì)影響的擔(dān)憂情緒升溫。中國(guó)制造業(yè)數(shù)據(jù)的疲弱、股市大跌、“8.11匯改”以來(lái)的人民幣貶值都加劇了擔(dān)憂情緒。受此影響，歐央行將歐元區(qū)2015年和2016年本地生產(chǎn)總值（GDP）的增速預(yù)期分別下調(diào)0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)至1.5%和1.7%。歐元區(qū)的通脹預(yù)期也有所下調(diào)，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)于通縮的擔(dān)憂。為應(yīng)對(duì)通縮風(fēng)險(xiǎn)，歐央行主席德拉吉也暗示或?qū)⒀娱L(zhǎng)1.2萬(wàn)億歐元規(guī)模的量化寬松項(xiàng)目。

歐央行下調(diào)歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)增速的原因主要是擔(dān)心中國(guó)經(jīng)濟(jì)減速將影響歐元區(qū)特別是德國(guó)的出口。德國(guó)是歐元區(qū)重要出口國(guó)，主要向中國(guó)出口機(jī)械、豪華汽車等產(chǎn)品。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的陣痛

經(jīng)濟(jì)學(xué)家們對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩的嚴(yán)重性眾說(shuō)不一。一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為對(duì)此不必過(guò)分擔(dān)憂，原因是中國(guó)經(jīng)濟(jì)模式正由出口導(dǎo)向型轉(zhuǎn)向內(nèi)需拉動(dòng)，在此過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)增速下滑在意料之中。

芝加哥大學(xué)教授羅伯特•阿利伯（Robert Z.Aliber）指出，中國(guó)目前的情況和日本從20世紀(jì)80年代到20世紀(jì)90年代的情況很相似。他認(rèn)為，一國(guó)能依靠低人工成本優(yōu)勢(shì)從其他國(guó)家?jiàn)Z取市場(chǎng)份額，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展30～40年，此后便會(huì)失去這一優(yōu)勢(shì)。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了30多年的快速發(fā)展，出口的繁榮吸引了數(shù)千萬(wàn)農(nóng)民到城市打工，并帶來(lái)了房地產(chǎn)價(jià)格的瘋狂上漲。

一些投資者質(zhì)疑中國(guó)樓市的增速。在大多數(shù)地區(qū)，房?jī)r(jià)收入比超過(guò)了20倍，而房租收入比則處于低位，這就導(dǎo)致大部分房產(chǎn)被空置。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)開(kāi)展的一項(xiàng)全國(guó)性調(diào)查顯示，2013年，中國(guó)城鎮(zhèn)空置房為4898萬(wàn)套，城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的整體空置率達(dá)到22.4%。此外，國(guó)際貨幣基金組織（IMF）近期發(fā)布的一份報(bào)告也顯示，在不增加供應(yīng)的前提下，目前中國(guó)中小城市的房屋庫(kù)存足夠房地產(chǎn)商銷售3年。

這種情形可能會(huì)造成房?jī)r(jià)大幅下跌，家庭財(cái)富縮水，房地產(chǎn)商和樓市投資者融資難度增大。阿利伯教授指出，日本的房地產(chǎn)價(jià)格在20世紀(jì)90年代暴跌了75%，中國(guó)面臨的房?jī)r(jià)調(diào)整也同樣嚴(yán)重。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)和歐洲樓市的關(guān)聯(lián)性

中國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩將影響歐洲的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程，但這并不是歐洲面臨過(guò)的最大挑戰(zhàn)。希臘“退歐”危機(jī)差點(diǎn)讓歐元崩潰，緊接著又是西班牙和愛(ài)爾蘭，這兩個(gè)國(guó)家在全球金融危機(jī)爆發(fā)后因樓市泡沫破滅成為歐元區(qū)的最大受害者。在這些國(guó)家相繼實(shí)行財(cái)政緊縮政策后，市場(chǎng)流動(dòng)性得到恢復(fù)，因而促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。最新預(yù)測(cè)顯示，愛(ài)爾蘭2015年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期為6%，西班牙為3.2%。

市場(chǎng)流動(dòng)性的增加和經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇將給歐洲帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商高緯環(huán)球（Cushman & Wakefield）的數(shù)據(jù)顯示，歐洲的房地產(chǎn)投資在過(guò)去幾年中劇增，在截至2015年6月末的一年中歐洲商業(yè)地產(chǎn)的投資額達(dá)到2270億歐元，僅比2007年的峰值低3%。投資目的地主要是英國(guó)、德國(guó)等歐元區(qū)核心國(guó)，但投資者對(duì)周邊國(guó)家，例如西班牙、愛(ài)爾蘭、意大利的興趣也有所上升。高緯環(huán)球的數(shù)據(jù)還顯示，來(lái)自歐洲以外的投資增長(zhǎng)迅猛，其中來(lái)自美國(guó)、亞洲和中東地區(qū)的投資額就占到歐洲商業(yè)地產(chǎn)投資總額的32%。來(lái)自中國(guó)和其他亞洲國(guó)家的主權(quán)財(cái)富基金和機(jī)構(gòu)投資者在2014年7月—2015年6月期間共向歐洲的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資了127億歐元，其中大部分投資流向英國(guó)。歐洲的住宅市場(chǎng)同樣受益。房地產(chǎn)咨詢公司萊坊（Knight Frank）的數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，中國(guó)買家貢獻(xiàn)了倫敦高端住宅市場(chǎng)交易額的9.4%。

基于亞洲國(guó)家對(duì)歐洲商業(yè)和住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資規(guī)模，對(duì)亞洲經(jīng)濟(jì)前景的信心減弱必將給歐洲乃至全球經(jīng)濟(jì)帶來(lái)影響。

歐洲房產(chǎn)吸引中國(guó)投資者

一些人士認(rèn)為，中國(guó)股市的劇烈震蕩和房地產(chǎn)行業(yè)的不確定性將促使中國(guó)投資者對(duì)投資海外房地產(chǎn)的興趣增強(qiáng)。2015年初，中國(guó)平安(601318,股吧)保險(xiǎn)集團(tuán)就提出要加大投資海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。雖然中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩會(huì)影響中國(guó)基金機(jī)構(gòu)的壯大，但這些機(jī)構(gòu)仍握有大規(guī)模資金可用于投資。房地產(chǎn)咨詢公司萊坊發(fā)布的《環(huán)球城市報(bào)告》中估算，中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)有2200億美元的賬面資金可用于投資海外房地產(chǎn)，這其中一大部分資金都將在未來(lái)幾年內(nèi)投向歐洲。

除此之外，中國(guó)還在推行一系列改革來(lái)降低對(duì)外投資的門檻。由人民幣貶值引發(fā)的避險(xiǎn)情緒也會(huì)導(dǎo)致針對(duì)非人民幣資產(chǎn)的投資上升。

歐央行實(shí)施的量化寬松政策也在持續(xù)吸引海外投資者，歐元前景仍然疲弱，使得以歐元計(jì)價(jià)的房產(chǎn)比以美元計(jì)價(jià)的房產(chǎn)更具價(jià)格上的吸引力。由于股市的不確定性，可以預(yù)期的是量化寬松中的一大部分資金將會(huì)轉(zhuǎn)化為歐洲房產(chǎn)貸款，這就為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了有力支撐。此外，量化寬松還意味著低利率，使房地產(chǎn)對(duì)投資者的吸引力增強(qiáng)。

隨著來(lái)自亞洲和美國(guó)的資本涌向歐洲房地產(chǎn)行業(yè)，歐洲核心和周邊市場(chǎng)的投資收益率都有所下降。萊坊的報(bào)告顯示，歐洲寫字樓的平均投資收益率已降至4.9%，創(chuàng)下2007年第三季度以來(lái)的新低。盡管如此，只要海外投資者仍抱有興趣，歐洲房產(chǎn)的收益率還是高于其他地區(qū)。在中國(guó)的北京、上海等重點(diǎn)城市，A級(jí)寫字樓的投資收益率也只有3%～4%。

此外，一些與歐洲競(jìng)爭(zhēng)吸引投資的新興經(jīng)濟(jì)體正面臨困難。投資者在過(guò)去幾年中都看好巴西和俄羅斯的前景，而現(xiàn)在對(duì)這些國(guó)家的態(tài)度卻變得更為謹(jǐn)慎。至于美國(guó)，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)已從2008年的金融危機(jī)中大幅復(fù)蘇并適度增長(zhǎng)，美元走強(qiáng)，使得以美元計(jì)價(jià)的資產(chǎn)對(duì)海外投資者而言變得更貴。另外，1980年出臺(tái)的《外國(guó)人投資房地產(chǎn)稅例》也限制了美國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的外商投資。

投資歐洲房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)提示

對(duì)于投資者而言，在投資歐洲房地產(chǎn)時(shí)仍然需要面對(duì)以下風(fēng)險(xiǎn)。

首先，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增速下滑可能比預(yù)期中的更嚴(yán)重。中國(guó)和其他新興市場(chǎng)的巨額債務(wù)是潛在風(fēng)險(xiǎn)。自從2008年金融危機(jī)以來(lái)，中國(guó)累積的國(guó)內(nèi)、政府和公司債務(wù)規(guī)模已達(dá)到GDP的200%。如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩超過(guò)預(yù)期，那么如何償還這些債務(wù)將成為問(wèn)題。

其次，國(guó)際政治問(wèn)題也會(huì)阻礙歐洲的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。任何影響流動(dòng)性的事件都是潛在風(fēng)險(xiǎn)。敘利亞局勢(shì)、烏克蘭危機(jī)、恐怖主義都是影響歐洲穩(wěn)定的潛在威脅。

再次，歐洲內(nèi)部國(guó)家錯(cuò)綜復(fù)雜，各國(guó)的稅收制度都不相同，不能一概而論。

總體來(lái)說(shuō)，盡管存在種種政治和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，歐洲房產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的投資前景還是比較樂(lè)觀的。投資人只要熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)并有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，就能發(fā)現(xiàn)好的投資機(jī)會(huì)并獲得豐厚的投資回報(bào)。

投資者需要考慮當(dāng)前歐洲面臨的政治局勢(shì)和中國(guó)問(wèn)題所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，雖然這些風(fēng)險(xiǎn)目前還不會(huì)發(fā)生。中國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩在某種程度上提高了歐洲作為投資目的地的吸引力。但是，如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退并由此引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)衰退，對(duì)于流動(dòng)性的爭(zhēng)奪將意味著對(duì)房地產(chǎn)投資的大幅削減。

上述這些都意味著，盡管在歐洲市場(chǎng)還有很多好的機(jī)會(huì)，在可以承受的風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)尋求可觀的投資回報(bào)變得越來(lái)越難。了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)變得前所未有地重要。與直接投資相比，在當(dāng)?shù)貙ふ液腺Y伙伴越來(lái)越被視為獲得令人滿意的投資回報(bào)率的最佳方式。簡(jiǎn)而言之，歐洲市場(chǎng)蘊(yùn)含的機(jī)會(huì)還是相當(dāng)巨大的，但投資者需要比以往更加小心來(lái)避免潛在的陷阱。