【入住率不足4% 中海淄博文昌湖項目遭業主維權】從山東淄博市區往西南方向驅車四十多分鐘，就可發現幾十座高層、多層和疊拼復式的樓盤。空曠的街道被冬季嚴寒籠罩，身處大片等待破土動工的荒地中讓人覺得有些荒涼和突兀。

從山東淄博市區往西南方向驅車四十多分鐘，就可發現幾十座高層、多層和疊拼復式的樓盤。空曠的街道被冬季嚴寒籠罩，身處大片等待破土動工的荒地中讓人覺得有些荒涼和突兀。

這個位于淄博市周村區萌山水庫西側、由中國海外集團有限公司(以下簡稱“中海”)下屬企業中海淄博置業有限公司(以下簡稱“中海淄博置業”)打造的“中海·文昌湖”項目被宣傳為“人類居住的至高境界”。在堪比杭州西湖的廣告宣傳中，這里是“宜居”“至美”的“旅游度假區”，而在焦急等待退房的業主眼中，這里的房屋卻是質量堪憂、配套不全。

近日，“中海·文昌湖”業主告訴《中國經營報》記者，他們希望開發商能對購房前所承諾的醫療、教育等配套資源不全和不具備交房條件、無完整樓房驗收報告等做出合理解釋并答應其退房要求。

值得一提的是，2015年末中海淄博置業和相關物業公司法人接連換帥，而中海美國公司副總裁朱明輝、營銷公司董事長曲詠海、原助理總裁范逸汀和執行董事兼總裁陳誼等高管接連辭職被外界視為公司內斗。

新樓盤頻遭業主維權

2015年末，王海濱(化名)等四五十位“中海·文昌湖”三期業主在山東省淄博市文昌湖省級旅游度假區管委會信訪辦前再次集結，經過簽字、按手印等程序后被信訪辦工作人員領到隔壁房間與中海淄博置業、城建局等當面表達維權訴求，希望開發商能對購房前所承諾的醫療、教育等配套資源不全和不具備交房條件、無完整樓房驗收報告等做出合理解釋并答應其退房要求。

據王海濱等三期業主介紹，自己是在2013年購買的房子，購房前開發商中海淄博置業承諾將在小區附近配套包括文昌湖小學等在內的教育、醫療和五星級酒店、會所等資源，但是在2015年12月向業主們交房時卻發現除了該承諾并沒有兌現，甚至連動工的跡象也沒有。“我們在離城區這么遠的地方買房子圖的就是一個環境和配套，如果只是為這剛蓋起來的幾棟樓任誰也不會買。”

另外，業主還質疑稱，當前三期樓盤內只有4棟樓完工，其他的都還在施工階段，除了尚未供暖外，還有噪音和垃圾污染，根本不具備交房條件，而且按照淄博市有關規定，開發商必須要向業主出示綜合驗收報告和消防驗收報告等合格手續，但至今中海淄博置業都未出示。而中海淄博置業方面則聲稱，交付給三期業主的4棟樓已經達到交房條件，且已經獲得包括住建、消防等單位的備案合格手續，不存在業主所質疑的問題。一上午的言辭交鋒由于雙方始終對交房條件、驗收報告等問題存在較大分歧而再次無果而終。

不僅是三期業主多次維權，一二期業主也早已因“三小間”(即廚房、衛生間、陽臺)問題、房屋質量堪憂、房屋降價等問題而拒絕收房加入維權隊伍中。據一期業主李先生介紹，自己的房屋到現在“三小間”問題都沒有解決，瓷磚等根本就沒鋪，所以拒絕收房。據記者查詢有關資料顯示，淄博市政府此前為整治房屋滲漏、墻面發霉等住宅通病，要求開發商必須對“三小間”進行一次性裝修到位，即在竣工驗收前將“三小間”所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，衛生間基本設備全部安裝完成。要求建設單位提供多樣化的裝修設計和材料設備菜單供購房者選擇，簽訂裝修書面合同并注明給排水、地暖、電線等隱蔽工程線管走向，明確雙方權利義務，約定保修責任、保修范圍和期限。

另據山東當地媒體報道稱，張店區某業主在2015年收房后裝修時發現，由于自家天花板不斷往下掉膩子進而連墻體內部鋼筋都幾乎一覽無余，隨即便以房屋質量有問題而要求開發商退房。但中海淄博置業方面卻聲稱這只是屬于小瑕疵并非質量問題，達不到退房條件。但是在文昌湖管委會建筑施工安全質量監督站負責人看來，樓房確實存在質量缺陷，屬于一般的質量問題，如果發生更嚴重情況，則會釀成質量事故。對于該業主的退房要求則需專業鑒定機構給出結論后方可進行下一步處理。而據淄博當地媒體報道，先期購買該樓盤的老業主也因為每平方米降價近千余元而集體向開發商“討說法”。

“宜居新城”入住率不足4%

值得一提的是，在王海濱等人上訪時，中海淄博置業方面向其提供的《竣工驗收報告表》(以下簡稱《報告表》)也存在可疑之處。記者發現，該《報告表》中環保、規劃、設計等部門的意見欄不僅筆跡雷同，而且在公安消防一欄中竟然出現“該項目按消防設計建設完畢并取得建筑工程竣工驗收消防備案登記表，編號為：(空白)”等字樣，有業主質疑相關部門淪為“蓋章部門”。

針對上述一二三期業主維權過程中指出的問題，記者分別致函文昌湖管委會住建部門、淄博市消防支隊和中海淄博置業等多家單位，但截至記者發稿前僅得到淄博市消防支隊正式回復。

據淄博市消防支隊負責消防驗收的劉哲介紹，所謂的一二三期樓盤其實是A-08、B-10和B-07地塊(4棟樓)，目前三地塊確實已通過消防驗收。而當記者詢問是否可以提供相關消防驗收報告時，劉哲表示由于涉及企業商業機密所以暫時無法提供。而當記者提到企業提供的《竣工驗收報告表》中消防驗收一欄編號為空時，劉哲表示并不清楚，“這個表并不是我們消防部門出具的。”

雖然中海淄博置業并未正式給記者回函，但一位不愿透露姓名的中海淄博置業王姓經理稱，因為住建部門有關領導向其“打招呼”，但他愿意以“個人名義”對記者解疑答惑。

據王姓經理介紹，對于業主提到的“三小間”不完善、交房手續等問題，是因為在房屋銷售階段已經提前告知過業主，而且即使企業完善了“三小間”的鋪裝問題，業主在裝修時也會重新鏟掉，這樣會造成不必要的浪費和麻煩，雖然淄博市有相關規定，但也要考慮到雙方的約定，淄博像這種情況的并不在少數。“而且我們的各項交房驗收手續都是齊全的。”

而就暖氣和教育、醫療配套不全等問題，王經理說，A-08(一期)和B-10(二期)地塊在2015年冬季已經供暖了，本來政府規定的是入住率達不到30%不能供暖，但現在這兩個地塊的1000多戶業主僅有40戶入住，企業還是為了少數人進行了供暖，為此企業還承擔了近百萬元的補貼費用。至于B-07(三期)地塊而言，由于是剛交房業主也尚未進行裝修，雖然供暖等管網已經鋪設完畢，但供暖條件還未成熟。“周邊教育、醫療、會所等配套這不在企業建設范圍內，無論是規劃還是建設都是由政府來承擔的，而且我們也從未向業主承諾過此事，作為企業只能是督促有關部門加快建設進程而已。”

但當記者詢問為何業主購房合同中第17條提到會所、學校等產權是歸中海淄博置業所有時，王經理解釋說：“這是因為沿用了企業之前在濟南項目的合同版本，是作為一個保險條款出現的。”

另外，據記者從中海淄博置業售樓中心了解到，除現在已售的一二三期外，四期將會以獨棟別墅的形式為主，而當記者問到建設獨棟別墅是否符合國家相關“禁墅令”要求時，王經理則表示，四期的政府規劃還沒有批下來，一切將以政府規劃為準，“至于是否和國家政策相背，我們不好講。”

就此事件，易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進表示，房地產市場出現問題的背后基本存在一樣的規律，在房屋銷售階段工作人員都會夸大或美化項目，而實際和預期往往又存在差距，“中海·文昌湖”項目也是如此。很可能是工作人員打著央企中海集團的名義有所夸大，但當業主入住的時候問題就爆發了。從爭議來看，無論是哪一方出問題，本質上肯定會對中海的品牌造成影響。但是就企業項目本身而言，這種問題并不算大事，但是站在對立面的業主卻覺得都是大問題，這主要還是因為企業對業主利益的保護有所欠缺引發的。

北京京潤律師事務所資深律師張志同認為，業主因為降價而要求退房在法律上是站不住的，既然雙方簽訂了合同，房價的上漲或下跌都需要自己來承擔，因為買賣即意味著風險。

至于小區配套不全的問題，應該看當初企業是如何宣傳的，如果企業在宣傳中將此作為很重要的賣點，對業主購買與否也起到了重要作用，這就是合同重要的組成部分。如果政府沒有做出過這種配套設施的規劃，那么企業就存在虛假宣傳的嫌疑。如果政府批復的規劃是由企業來建設但是企業沒建設，則可能構成欺詐，那么合同是無效的，建議業主調取政府部門的有關規劃再做結論。

中國房地產資源委員會副會長李勇在接受《中國經營報》記者采訪時表示，當前國內業主維權事件頻繁發生或與當前房地產市場不景氣有關，開發商降價必然意味著業主利益受損，再加上本身企業存在一定的“瑕疵”，所以很容易被業主揪住“小辮子”不放，進而一再發生維權或退房事件。