雖說同行如敵，但在商界，沒有永遠(yuǎn)的朋友，也沒有永遠(yuǎn)的敵人，只有永遠(yuǎn)的利益。隨著房地產(chǎn)野蠻生長(zhǎng)時(shí)代的落幕，地產(chǎn)企業(yè)之間各自為陣的格局逐漸被打破，合眾連橫，抱團(tuán)取暖成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯性特征之一。

雖說同行如敵，但在商界，沒有永遠(yuǎn)的朋友，也沒有永遠(yuǎn)的敵人，只有永遠(yuǎn)的利益。隨著房地產(chǎn)野蠻生長(zhǎng)時(shí)代的落幕，地產(chǎn)企業(yè)之間各自為陣的格局逐漸被打破，合眾連橫，抱團(tuán)取暖成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯性特征之一。

從2013年拓寬外部股權(quán)合作思路開始，新城控股的地產(chǎn)合伙人隊(duì)伍不斷壯大。如若不出意外，新城的這份事業(yè)版圖中又將多出萬科、招商和碧桂園的身影。

近日，有消息稱，新城去年底斥資19.4億元競(jìng)得的蘇州吳江55萬方地塊已經(jīng)找來萬科、招商、碧桂園作為合伙人。其中，新城、招商合作開發(fā)兩宗地塊，萬科碧桂園分工開發(fā)另外兩宗。

對(duì)于這一“傳聞”，新城控股集團(tuán)副總裁歐陽(yáng)捷在回復(fù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體時(shí)并未否認(rèn)，但其表示“目前尚不確定，還在商談過程之中。”

其實(shí)，在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍之時(shí)，萬科、碧桂園和招商就曾一同現(xiàn)身，這三家來自華南的開發(fā)商都顯露出拿地的意愿。從2012年撤市并區(qū)以來，吳江作為曾經(jīng)的價(jià)格洼地，房?jī)r(jià)已經(jīng)從6000元/平方米出頭漲至目前的萬元以上，成為蘇州跨越萬元速度最快的板塊。

由此帶來的土地市場(chǎng)高漲也使得新城、碧桂園、綠地、建屋等房企成為吳江土地市場(chǎng)的常客。不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，這四家開發(fā)商的結(jié)盟或許彼此早就“心神領(lǐng)會(huì)”。

萬科招商碧桂園“潛伏”

此次引入合伙人的項(xiàng)目為新城在去年年底以19.4億元總代價(jià)競(jìng)得的吳江4宗地，合計(jì)建面55萬平方米。地塊成交樓面價(jià)在3414元至3778.571元/平方米之間，平均溢價(jià)率18%。

這樣略顯溫和的競(jìng)爭(zhēng)與當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)預(yù)期相去甚遠(yuǎn)，因?yàn)樵诘貕K掛牌之時(shí)就有眾多大鱷對(duì)此垂涎欲滴。“新城能以較低的成本斬獲上述地塊與其長(zhǎng)期以來在此確立的優(yōu)勢(shì)不無關(guān)系”，蘇州中原市場(chǎng)研究總監(jiān)程杰如是指出。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，在這次獲得吳江地塊之前，新城在吳中、吳江兩個(gè)相鄰區(qū)域就開發(fā)了新城紅樹灣、新城金郡、新城石湖公館、新城吾悅廣場(chǎng)、新城吾悅公館、新城郡未來、新城香溢瀾橋等7個(gè)項(xiàng)目。

而其再次拿下的4宗地緊鄰新城在售項(xiàng)目紅樹灣，這個(gè)項(xiàng)目也是當(dāng)前板塊內(nèi)的熱門項(xiàng)目之一。資料顯示，該項(xiàng)目拿地時(shí)間為2012年7月，成交樓面價(jià)3850元/平方米，目前在售高層，戶型面積88、85平方米，均價(jià)約9500元/平方米。

“吳江板塊最近兩年越來越熱，尤其是太湖新城的概念，但新城拿的地不是在太湖新城，而是在蘇州和吳江交接的地方，臨近地鐵，即使不是太湖新城的概念，但因?yàn)楹吞K州的地緣關(guān)系，以后兩方面的客源都可以吸引的，而且這塊地的規(guī)模很大，可以打造成一個(gè)剛需大盤。”程杰向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析道。

吳江走熱的一個(gè)背景是蘇州各區(qū)房?jī)r(jià)漲勢(shì)洶涌，全面步入1.5萬時(shí)代。縱觀蘇州東西南北格局，湖東作為園區(qū)樓市的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)，已經(jīng)被過度消費(fèi)；新區(qū)樓市想要打通科技城板塊尚需時(shí)日；北邊相城區(qū)的規(guī)劃無法說服購(gòu)房者，而高鐵新城的房?jī)r(jià)也在逐漸逼退剛需；此時(shí)，位于蘇州南面的吳江成了剛需一族置業(yè)的新方向。

這種上升勢(shì)頭在土地市場(chǎng)更是顯露無遺，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年吳江土地市場(chǎng)雖然出讓地塊建筑面積僅僅增加了33.02%，但成交金額達(dá)102億元，環(huán)比增幅高達(dá)57%，足以可見公開市場(chǎng)的拿地成本已經(jīng)提高很多。

從2013年開始，包括朗詩(shī)、新城、華潤(rùn)、藍(lán)光、綠地、中房、首開等眾多房企紛紛在此落子。如今看來，萬科、招商和碧桂園也希望抓住樓市上漲的尾巴。

以新城名義拿地，再通過合作方式介入，不管是對(duì)新城，還是萬科、招商和碧桂園來說，都避免了土地市場(chǎng)公開抬價(jià)，同時(shí)分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

不過，也有分析認(rèn)為，新城引入合作方也是對(duì)其慣用模式的一種彌補(bǔ)。“新城單個(gè)項(xiàng)目的面積是比較小的，到2015年6月，其單個(gè)住宅項(xiàng)目的平均建筑面積僅26.9萬平米，基本沒有那種‘造城式’的大盤，考慮到新城的資金成本并不便宜，小盤開發(fā)的確是比較適合高供應(yīng)城市的開發(fā)節(jié)奏。”

新城的地產(chǎn)合伙人事業(yè)

可以肯定的是，在地價(jià)上漲、項(xiàng)目操盤越來越復(fù)雜、利潤(rùn)可控空間逐步收窄的形勢(shì)下，開發(fā)商如果還選擇單打獨(dú)斗，顯然不是明智的選擇。由此形成的地產(chǎn)合伙人現(xiàn)象也在這兩年呈現(xiàn)燎原之勢(shì)。

“如果單靠我們的自有資金去做，發(fā)展速度肯定會(huì)慢下來，我們可以看到今年旭輝的發(fā)展速度比較快，而旭輝增長(zhǎng)快最核心的點(diǎn)就是合作。”

歐陽(yáng)捷所對(duì)標(biāo)的旭輝在新一年剛剛喊出了541.5億元的年度銷售目標(biāo)，同比增幅達(dá)79%。要知道這家地產(chǎn)企業(yè)在去年才堪堪邁過300億的門檻，要在一年間實(shí)現(xiàn)高達(dá)79%的增幅放在任何一家地產(chǎn)企業(yè)身上都會(huì)是一個(gè)不小的話題。

但旭輝的底氣正是來自合作開發(fā)，從這兩年的布局來看，旭輝所到之處無一例外不伴隨著“抱團(tuán)”的身影，旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中也一再表態(tài)，合作是高速增長(zhǎng)的引擎。

在現(xiàn)階段追求規(guī)模增長(zhǎng)的路上，合作無疑是房企們通往羅馬的捷徑之一，寄望在2017年沖刺500億目標(biāo)的新城顯然也是心中有數(shù)。

因?yàn)閺?013年開始，新城就著手拓寬與外部股權(quán)合作方的合作思路，除了與開發(fā)商合作外，還與土地一級(jí)開發(fā)商、房地產(chǎn)投資基金等產(chǎn)業(yè)鏈上其他類型企業(yè)展開股權(quán)合作。

歐陽(yáng)捷透露，新城對(duì)于合作的態(tài)度是非常堅(jiān)決的，去年也嘗試了多種方式的合作，包括股權(quán)合作、共同拿地以及小股操盤。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，僅在去年，新城就與首創(chuàng)、龍湖、綠地、上坤置業(yè)、平安大華等地產(chǎn)和資金方進(jìn)行了聯(lián)姻，涉及的區(qū)域既有上海這樣的一線城市，也有諸如常熟、義烏這樣的三四線城市。

“新城的合作在城市量級(jí)上并沒有嚴(yán)格的限制。當(dāng)然，一二線城市的地價(jià)比較高，在成本比較高的情況，大家可以一起合作來減輕經(jīng)營(yíng)和資金壓力。如果一線城市我們能夠跟一些企業(yè)合作的話，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和壓力都會(huì)減小，并且在跟別人的合作過程中，我們還可以跟別人學(xué)習(xí)。”

不過，歐陽(yáng)捷也強(qiáng)調(diào)，新城在合作對(duì)象的選擇上，原則上都是百?gòu)?qiáng)企業(yè)，因?yàn)橐恍┲行〉钠髽I(yè)并不容易摸清底細(xì)。“合作一個(gè)項(xiàng)目本身不是最重要的，重要是形成合作口碑，只有形成口碑之后別人才會(huì)找你合作。”

就目前而言，新城的“合伙人事業(yè)”主要為合作開發(fā)。歐陽(yáng)捷稱，對(duì)于操盤權(quán)的把控，新城還是取決于合作對(duì)象，“對(duì)方的專業(yè)能力比我們強(qiáng)，我們可能會(huì)抱著學(xué)習(xí)的態(tài)度”，但新城會(huì)按照權(quán)益并表。