【導(dǎo)讀】中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開在即，樓市如何去庫存?zhèn)涫荜P(guān)注。經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》本期關(guān)注:一系列樓市政策可能密集亮相。

據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開在即，哪些將成為未來經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。在近日召開的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上，習(xí)近平總書記曾提到“化解過剩產(chǎn)能、開展降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)成本行動(dòng)、化解房地產(chǎn)庫存、防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)”這4個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，有可能將成為中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的重要內(nèi)容。

今天有媒體報(bào)道，在化解房地產(chǎn)庫存方面，多項(xiàng)政策有望推出。統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，前10月全國(guó)空置住房又創(chuàng)新高，與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資卻創(chuàng)出新低。截至10月底，全國(guó)商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。庫存的持續(xù)高位對(duì)房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)產(chǎn)生了巨大的負(fù)面影響。1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比名義增長(zhǎng)2.0%，增速比1-9月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史新低。

不少分析人士認(rèn)為，目前中國(guó)房地產(chǎn)最大的痛點(diǎn)正是高庫存。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，未來更多刺激樓市的政策有望出臺(tái)。那么，房地產(chǎn)去庫存對(duì)于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整具有怎樣重大的意義?去庫存應(yīng)該重點(diǎn)從哪些方面發(fā)力?經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬光遠(yuǎn)就此做出了解讀與評(píng)論。

經(jīng)濟(jì)之聲：有專家指出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)能否在一兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)可以說是這個(gè)過程中最重要的一只靴子。在當(dāng)前的形勢(shì)下，樓市去庫存對(duì)于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要意義主要體現(xiàn)在哪些方面?

馬光遠(yuǎn)：經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型跟房地產(chǎn)去庫存應(yīng)該是兩個(gè)問題，現(xiàn)在最大的問題是近6年以來經(jīng)濟(jì)的持續(xù)下滑，如果分析原因，這兩年一個(gè)重要的原因就是房地產(chǎn)這一系列數(shù)據(jù)的下滑，特別是今年前10個(gè)月房地產(chǎn)投資從去年12.4%一下子掉到2%，這不管是對(duì)整個(gè)投資還是對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)影響都比較大。2016年如果從經(jīng)濟(jì)趨穩(wěn)的角度去想，房地產(chǎn)如果不穩(wěn)，那么明年整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的壓力可能比較大。房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定實(shí)際為下一步中國(guó)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，包括創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、十三五規(guī)劃里的一系列重大戰(zhàn)略營(yíng)造一個(gè)穩(wěn)定的環(huán)境，它的穩(wěn)定無論就穩(wěn)增長(zhǎng)本身還是就對(duì)下一步整個(gè)大格局的調(diào)整而言都非常重要。

經(jīng)濟(jì)之聲：其實(shí)關(guān)于樓市，去年以來已出臺(tái)一系列刺激政策，在今年的政府工作報(bào)告中，李克強(qiáng)總理明確提出“把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房”，目前這一政策也已經(jīng)逐步進(jìn)入實(shí)質(zhì)性釋放階段。此外，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，包括財(cái)稅、戶籍領(lǐng)域等配套一攬子政策預(yù)計(jì)將在明年密集亮相。您認(rèn)為，樓市去庫存最有力的政策和措施應(yīng)該包括哪些內(nèi)容?

馬光遠(yuǎn)：首先可能要區(qū)分兩個(gè)問題，第一是當(dāng)前政策本身對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來講，如何正確解讀政府的意圖?政策的首要意圖當(dāng)然是穩(wěn)定房地產(chǎn)自身這個(gè)行業(yè)的發(fā)展。另外，在今年政府工作報(bào)告里面，我們提出的6大消費(fèi)工程里，其中一個(gè)消費(fèi)叫住房消費(fèi)，也即現(xiàn)在一方面住房庫存壓力很大，但是另一方面，又有相當(dāng)一部分人基本的需求問題并沒有解決。所以下一步如果政策本身來講，絕對(duì)不是說又要把房地產(chǎn)搞起來，回到以前那樣一個(gè)瘋漲的狀態(tài)去，而是促進(jìn)住房消費(fèi)，化解房地產(chǎn)庫存。第二，下一步政策本身的空間有多大?我覺得下一步整個(gè)政策無論是財(cái)稅政策還是戶籍的改革等一系列政策本身，我們必須圍繞怎樣構(gòu)建一個(gè)比較完善的，無論是基本的居住還是改善性需求層面的住房的公共政策體系。我們現(xiàn)在需要趕快把穩(wěn)定住房消費(fèi)或者是推動(dòng)住房消費(fèi)的一系列政策體系建立起來，形成一個(gè)配套之后，給大家形成一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期。我想，消費(fèi)這一塊調(diào)動(dòng)起來后，下一步整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，一方面保基礎(chǔ)消費(fèi)，另一方面面對(duì)一些高端的、升級(jí)的需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)自身再進(jìn)行轉(zhuǎn)變，那么整個(gè)產(chǎn)業(yè)將既穩(wěn)住了也迎來了新的發(fā)展。

對(duì)于樓市的存量，統(tǒng)計(jì)局有明確的數(shù)據(jù)，但是在業(yè)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)的實(shí)際庫存和分布似乎還存在爭(zhēng)議。經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也就此相關(guān)話題繼續(xù)做出了評(píng)論。

經(jīng)濟(jì)之聲：根據(jù)您的觀察，目前房地產(chǎn)庫存的情況到底怎樣?又是如何分布的?是不是和我們?cè)瓉硪饬x理解的房?jī)r(jià)一樣，可能一線城市和三四線城市的差別會(huì)比較大?

楊紅旭：首先從結(jié)構(gòu)上看肯定三四線是庫存量比較高的集中地，一線和少數(shù)二線因?yàn)槭袌?chǎng)成交量比較活躍，庫存量相對(duì)比較少。從全國(guó)來看，庫存一般是只在兩塊，一塊是統(tǒng)計(jì)局現(xiàn)在的口徑，商品房待售面積截至到十月底是6.8億平米，這是整個(gè)商品房，是指現(xiàn)房，即已經(jīng)竣工交房了，但還沒有賣出去;第二是期房，房子還沒有竣工，還沒有交房，但是已經(jīng)領(lǐng)到了預(yù)售許可證。期房的全國(guó)數(shù)據(jù)沒有公布，按照我的計(jì)算，大概有15億平米左右的量，這是兩個(gè)可以賣但沒有賣出去的庫存。另外是地已經(jīng)賣出去了，已經(jīng)開工，但是還沒有取得預(yù)售許可證的兩部分，這個(gè)土地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待售土地面積，統(tǒng)計(jì)局有指標(biāo)。

經(jīng)濟(jì)之聲：在當(dāng)前這種供給側(cè)改革的背景之下，您覺得房地產(chǎn)去庫存到底應(yīng)該怎么發(fā)力?

楊紅旭：去庫存有兩個(gè)方面，一方面是需求側(cè)，另一方面是供給側(cè)。供給側(cè)我認(rèn)為基本沒有大的文章可做，因?yàn)槟壳叭木€城市存貨量比較高這個(gè)現(xiàn)實(shí)，減少供給來不及了。主要發(fā)力點(diǎn)在需求側(cè)，要能夠把合理的需求刺激起來，讓人們?cè)敢馊ベI房子，比如長(zhǎng)期的像戶籍制度改革、住房制度改革等，中長(zhǎng)期的去維護(hù)一般人的購房需求。