11月17日，大連萬達商業地產股份有限公司宣布，公司第二期中期票據已完成發行。發行總金額為人民幣50億元，每張面值為人民幣100元，利率為4.25%，期限為5年。本次募集資金用于公司及其子公司歸還金融機構融資，拓寬融資渠道、降低財務成本。

值得一提的是，本月13日，萬達商業通過證監會披露的“首次公開發行A股股票招股說明書”顯示，萬達計劃在A股發行不超過2.5億股新股，擬募集資金或達120億元。這些新股資金將投入萬達商業位于南京、濟南、合肥、成都、徐州共計5個城市的萬達廣場項目。不過，公告并未具體披露發行價格、日期以及上市地點等進一步內容。

這意味著，如果此次A股上市成功，萬達將成為一家新的“A+H”雙上市平臺的房地產公司。公司總股本將達到47.77億股，其中A股不超過41.25億股，H股6.53億股。

早在2009年，萬達集團就曾經計劃登陸A股市場，后因種種原因最終擱淺。2014年底，萬達商業成功實現H股上市。在香港聯交所發行6億股，每股發行價為48港元，股票代碼為03699。

截至2015年6月30日，萬達集團的總資產7976.82億元，凈資產2430.50億元，擁有總建筑面積為8265.48萬平方米的土地儲備。2015上半年萬達集團凈利潤178.27億元。

7月3日，公司通過《關于首次公開發行人民幣普通股(A 股)并上市的議案》。8月18日，公司批準A股發行方案，擬發行不超過2.5億股A股。

在萬達商業A股新股發行之前，公司實際控制人王健林直接持有6.788%股權，并通過萬達集團間接持有43.712%股權，此外王健林妻子林寧也持有3.181%股份。因此在新股發行后，公司實際控制人并未發生變化。不過，根據招股書披露的股東名單，A股上市前夕，泛海投資、建銀國際、巨人投資、北京五谷豐、秦川大地等已經不持有萬達商業公司股份，僅有華控基金和大中太平仍分別持股0.442%和0.795%。

業內分析認為，房地產市場已經告別高增長的黃金時代，此次重啟A股上市的萬達商業很難實現資本紅利溢價。

招股書顯示，近年來，公司所從事的商業地產開發需要投入大量資金，伴隨公司業務規模迅速擴大，大量新項目的實施導致資本支出、債務規模不斷增長，對流動資金的需求亦顯著增加。

最近三年及一期末，萬達商業公司母公司資產負債率分別為88.32%、89.42%、78.52%和76.89%，合并報表口徑資產負債率分別為73.93%、73.58%、72.51%和72.68%，資產負債率處于較高水平。同時，公司短期、長期(含一年內到期)借款和應付債券金額合計分別為932.28億元、1339.93億元、1809.68億元和1742.38億元，有息負債的規模較大。

此外，最近三年及一期末，公司主營業務收入占比最大的房地產開發和銷售業務的毛利率分別為53.61%、44.40%、43.96%和42.98%，受結算項目的區域和類型差異、房地產行業景氣度下降等因素的影響，報告期內，公司房地產銷售業務的毛利率呈逐年下降趨勢。

此次回歸A股，萬達商業計劃發行A股不超過2.5億股，擬募集資金或達120億元，分別投入五個城市的萬達廣場項目。若新股順利發行，公司總股本將達到47.77億股，其中A股不超過41.25億股，H股6.53億股。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，今年以來房地產市場利好政策頻出，市場基本面逐漸好轉，萬達商業選擇在這個時間節點發行A股具有積極意義。“萬達商業與內地市場的投資者接觸相對不多，走‘H+A’的雙平臺路線，其實是希望與內地消費群體和投資群體有更直接的接觸。一方面提振股價，另一方面希望能夠通過A股市場獲得更大的市場認可度和品牌效果。”

2015年，萬達商業開始重點探索創新“輕資產”投融資模式。該模式主要利用萬達在商業地產開發運營領域的經驗、資源整合能力及品牌效應，通過吸引第三方投資者及社會資金投資于具商業潛力城市的萬達廣場單體購物中心項目。嚴躍進認為，萬達商業輕資產商業模式在盈利方面有較好前景，企業未來的估值會有進一步提升空間，預計在A股市場上也會有較好表現。

不過，早在今年8月，萬達宣布回歸A股的方案獲得董事會通過時，CRIC研究中心朱一鳴等分析師曾經分析指出，“萬達想要回歸A股，其主要原因是在于股價。萬達商業在港股的價格一直都沒什么增長，8月24日更是出現了自上市以來的最大跌幅，約17%。海外投資人普遍不看好萬達的新模式和新業務，而萬達認為，內地投資人能夠比海外投資人更清楚的認識萬達的價值所在”。

朱一鳴認為，由于萬達在百貨、電商等業務領域屢屢碰壁，“去地產化”道路舉步維艱。未來，萬達商業想要提升股價，除了繼續增加租金收入占比以外，還需要在提高商業運營能力，及拓展新業務方面有所成績。否則，針對萬達的A股上市計劃，內地的投資人未必會認可。記者 高偉