“十一”期間，一名中國“土豪”以近14億日元買下東京兩幢住宅的新聞?wù)痼@日本。據(jù)居外網(wǎng)發(fā)布的購房意向指數(shù)顯示：今年二季度中國人對日本房地產(chǎn)的購買意向指數(shù)比一季度激增54%， 比2014年二季度更是猛增了730%。”

“最近確實(shí)很忙，特別是‘十一’期間。當(dāng)時(shí)我們是在上海、東京、大阪三地跑，先是10月3日到10月6日在上海開展會，再是帶客戶到東京看房，最后回大阪簽約。”作為搜房網(wǎng)常駐大阪的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，劉小姐親歷了近年中國游客“掃樓”日本的熱潮。

也正是在“十一”期間，一名中國“土豪”以近14億日元買下東京兩幢住宅的新聞?wù)痼@日本。事實(shí)上，這已并非孤例。居外網(wǎng)中國區(qū)總經(jīng)理葛奕婕女士對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者表示：“居外網(wǎng)發(fā)布的購房意向指數(shù)顯示：今年二季度中國人對日本房地產(chǎn)的購買意向指數(shù)比一季度激增54%， 比2014年二季度更是猛增了730%。”

中國土豪日本掃樓，真的只是“有錢任性”嗎？葛奕婕為《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者分析道：“日本房產(chǎn)近來受到關(guān)注主要因2020年東京作為奧運(yùn)會主辦城市的利好消息帶動(dòng)。加上日元對人民幣匯率低了約1/3，日本房產(chǎn)也變相地便宜了很多。此外，日本對中國人的旅游簽證放寬，去日本旅游和留學(xué)的人越來越多。日本與中國距離近，文化習(xí)俗相近，軟文化也為中國人所喜愛。而且日本房產(chǎn)也是永久產(chǎn)權(quán)。”

租金回報(bào)可觀，租賃市場成熟

那么，日本的住宅價(jià)格到底高不高呢？根據(jù)搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)，2015年7月東京圈公寓均價(jià)2868萬日元/套，獨(dú)棟別墅均價(jià)3217萬日元/棟。Numbeo數(shù)據(jù)庫顯示，東京的房價(jià)收入比(90㎡住宅的平均房價(jià)與家庭平均可支配年收入之比)為22.82，與紐約(23.19)較為接近。其他熱門城市中，悉尼(12.21)和首爾(13.95)相對較低，倫敦(31.07)和北京(37.19)較高。當(dāng)然，作為首都的東京房價(jià)要遠(yuǎn)高于日本的其他地區(qū)。以東京都澀谷區(qū)中心的40㎡住宅(房齡10~20年的公寓)為例，交易價(jià)格一般在4000萬日元左右(合人民幣200萬元以上)；在新宿區(qū)，相似條件的住宅交易價(jià)格一般為3000萬~4000萬日元，而在大阪市中央?yún)^(qū)，同等條件下的價(jià)格只有上述的1/2左右。

房價(jià)不算太高，那租金能否帶來高回報(bào)？第一太平戴維斯(Savills)調(diào)查顯示：2015年二季度，東京中心23區(qū)的平均租金為3603日元/㎡，同比上漲1.1%。另據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，東京的平均租金回報(bào)率可達(dá)5.02%，相比之下北京僅為2.66%。劉小姐表示：“大阪的房價(jià)是東京的60%左右，但租金卻相差不大，所以大阪的租金回報(bào)率一般高于東京。一般而言，大阪的租金回報(bào)率可達(dá)5%~8%，最高的高達(dá)10%，而東京的租金回報(bào)率一般為4%~6%。”

同時(shí)，日本也有著成熟的房屋租賃市場，中等收入水平的日本人樂意租住而非買房，這一點(diǎn)在東京等大城市尤為明顯。2015年，東京23區(qū)家庭的房屋自有率僅為45%，而房屋出租率則高達(dá)96.4%。葛奕婕表示：“在日本的投資房主要是小戶型的單身公寓。因?yàn)槿毡救?8歲離家后，總有起碼10年的時(shí)間會租住房屋，所以單身公寓總是供不應(yīng)求。”一位在日本生活了6年的中國留學(xué)生告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者：“身邊有很多朋友租房生活，甚至租房結(jié)婚。”談及原因，她表示“較高的房價(jià)當(dāng)然是原因之一。同時(shí)，日本企業(yè)職務(wù)調(diào)動(dòng)頻繁，年輕人經(jīng)常搬家，但由于戶籍制度十分寬松，福利保險(xiǎn)、子女教育等都不受戶口限制，不會有后顧之憂。日本租房中介眾多、服務(wù)周到，租房時(shí)到中介事務(wù)所或登陸各中介網(wǎng)站，說明要求后就可以方便快速地找到自己滿意的房源，這也是日本人偏好租房的原因。”對于中國投資者而言，購買后出租的“投后管理”也無需過分操心。葛奕婕介紹，一般中介公司可推薦物業(yè)管理公司，大型的中介甚至有自己的物業(yè)管理部門可幫助投資者出租和管理。

外國投資者難享低利率福利

不過，盡管實(shí)施寬松政策的日本融資成本較低，但來自外國的個(gè)人購房者不一定能享受到低利率的福利。葛奕婕表示：“日本人零首付都可以買到房子，而如不是日本人，則幾乎不可能在日本銀行貸款。”中國銀行日本的官網(wǎng)資料顯示，中國銀行在日本的分支機(jī)構(gòu)可以為中國籍貸款者提供住房貸款，但條件是“原則上為有在日合法居留資格的中國籍自然人，對于不具有在日居留資格的中國籍自然人，須要求其在日本開設(shè)存貸款賬戶，原則上購房首付款在50%以上，貸款期限不超過15年。”“由于貸款條件嚴(yán)格，一般中國購房者會選擇現(xiàn)金支付。”劉小姐表示。

不過，盡管從租金回報(bào)上看日本購房“穩(wěn)賺不賠”，但與房產(chǎn)有關(guān)的繁多稅費(fèi)仍需中國投資者特別留意。日本法務(wù)省網(wǎng)站公開資料顯示，在購買房產(chǎn)時(shí)，購房者需繳納不動(dòng)產(chǎn)交易稅、登記稅、消費(fèi)稅、印花稅等，據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者測算，稅收共計(jì)為房產(chǎn)價(jià)值的13%以上，如果房產(chǎn)來自繼承或贈與，還需額外繳納繼承稅或贈與稅；同時(shí)，在持有房產(chǎn)時(shí)，持有者每年還需繳納固定資產(chǎn)稅、都市計(jì)劃稅，共計(jì)稅率為1.7%左右；在出租房屋時(shí)，另需繳納租金收入的所得稅和居民稅；在售賣房屋時(shí)，需繳納售賣所得收入的所得稅、居民稅和印花稅，共計(jì)約為房產(chǎn)價(jià)值的20%~40%。

房價(jià)長期走勢需謹(jǐn)慎斟酌

當(dāng)然，考慮到長期趨勢，日本房產(chǎn)自身能否保值、增值仍需中國投資者謹(jǐn)慎考量。日本輿論普遍認(rèn)為，以2020年東京奧運(yùn)會為分界，短期內(nèi)在寬松政策和奧運(yùn)會效應(yīng)的雙重拉動(dòng)下，東京等主要城市房價(jià)上漲前景較好，但長期趨勢尚難以預(yù)測。

事實(shí)上，上世紀(jì)90年代房地產(chǎn)泡沫破裂之后，“失去的二十年”里日本房價(jià)較泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期下跌了70%。直至2012年底安倍晉三上任后，為達(dá)到2%的通脹目標(biāo)并刺激經(jīng)濟(jì)增長，日本央行大力推動(dòng)量化寬松和質(zhì)化寬松的貨幣政策(即QQE)，導(dǎo)致日元大幅貶值，建筑成本飆升；又適逢2013年東京申奧成功，三大都市圈(東京、名古屋、大阪周圍)房價(jià)開始回升。日本國土交通省數(shù)據(jù)顯示，2013年4月至2015年4月期間，東京都住宅價(jià)格上漲10%，其中高級公寓價(jià)格上漲了20%。

但基于供求關(guān)系考量，在人口老齡化嚴(yán)重的日本，房價(jià)長期走勢的不確定性仍是投資者需要慎重考慮的風(fēng)險(xiǎn)因素。日本知名房地產(chǎn)專家榊淳司8月29日在《Business Journal》雜志上撰文指出，“從中長期來看，根本上決定房價(jià)的是供求關(guān)系。”他強(qiáng)調(diào)，“隨著日本人口日益減少和老齡化程度的加深，奧運(yùn)會結(jié)束的2020年很可能正是東京人口開始減少的拐點(diǎn)，屆時(shí)奧運(yùn)會帶來的住宅供給增多和人口減少帶來的住宅需求減少同時(shí)發(fā)生，可能導(dǎo)致新一輪房價(jià)大跌。”當(dāng)然，除了日本房地產(chǎn)市場的內(nèi)部變化之外，作為日元資產(chǎn)，匯率的變化趨勢也是中國投資者務(wù)必關(guān)注的宏觀問題。