近年來(lái)，受到政府積極推行集約用地和逐漸下降城市工業(yè)用地指標(biāo)政策的影響，物流地產(chǎn)發(fā)展速度已經(jīng)無(wú)法滿足需求。

近年來(lái)，受到政府積極推行集約用地和逐漸下降城市工業(yè)用地指標(biāo)政策的影響，物流地產(chǎn)發(fā)展速度已經(jīng)無(wú)法滿足需求。房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)世邦魏理仕10月15日發(fā)布的《中國(guó)物業(yè)投資指南之物流地產(chǎn)篇》指出，目前中國(guó)優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施緊俏，競(jìng)爭(zhēng)格局已基本形成，電商、傳統(tǒng)零售和高端制造業(yè)成為拉動(dòng)物流需求的“三駕馬車”。在重點(diǎn)分析中國(guó)17個(gè)主要城市物流地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)后，世邦魏理仕認(rèn)為，一線城市是中國(guó)物流地產(chǎn)最佳投資目的地。

需求空間巨大

世邦魏理仕的分析認(rèn)為，目前中國(guó)現(xiàn)代物流設(shè)施的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于日益膨脹的需求。以中美兩國(guó)數(shù)據(jù)為例，美國(guó)優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施存量人均占有面積為1.17平方米，而中國(guó)僅為0.015平方米。

世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管、副董事孫祖天認(rèn)為，電商、傳統(tǒng)零售和高端制造業(yè)是拉動(dòng)物流需求的“三駕馬車”。而未來(lái)，這“三駕馬車”仍然有較強(qiáng)動(dòng)力。

在接受國(guó)際商報(bào)記者采訪時(shí)，孫祖天分析稱，首先，傳統(tǒng)零售業(yè)仍是支撐物流需求的中流砥柱，目前，傳統(tǒng)零售業(yè)和消費(fèi)品企業(yè)需求還在上升；其次，以汽車零部件為代表的高端制造是國(guó)家發(fā)展的重點(diǎn)，雖然目前其物流需求在物流總需求中占比較低，但未來(lái)會(huì)有上升空間，特別是承接國(guó)際轉(zhuǎn)移的中高端制造業(yè)成長(zhǎng)空間較大；最后，中國(guó)電商行業(yè)增長(zhǎng)較快，未來(lái)隨著跨境電商的發(fā)展，進(jìn)口商品在出保稅倉(cāng)后，需要轉(zhuǎn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，這部分物流設(shè)施的需求會(huì)進(jìn)一步增加。

世邦魏理仕預(yù)計(jì)，未來(lái)政策利好會(huì)拉動(dòng)物流行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，沿海沿江經(jīng)濟(jì)布局會(huì)進(jìn)一步深化，物流設(shè)施開(kāi)發(fā)巨頭會(huì)加緊布局物流產(chǎn)業(yè)，這都對(duì)中國(guó)物流投資起到拉動(dòng)作用。

一線城市被看好

上海、廣州、深圳、北京等一線城市被視為物流投資的最佳目的地。

在上海，優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求更為多元，推動(dòng)上海優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的租金穩(wěn)步上漲。過(guò)去5年，上海優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的租金年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到5.8%。在2011~2014年，上海有8宗物流倉(cāng)儲(chǔ)大宗交易，總額達(dá)42億元，是其他一線城市總和的近4倍。在制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和消費(fèi)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的大背景下，上海周邊的蘇州、昆山、南通、太倉(cāng)、無(wú)錫、常熟等已成為長(zhǎng)三角區(qū)域的物流節(jié)點(diǎn)城市。

廣州和深圳位于制造業(yè)重地的珠三角地區(qū)，承接了來(lái)自制造業(yè)的物流需求。作為全球最大的城市帶，珠三角龐大的人口規(guī)模刺激了來(lái)自電商及第三方物流的強(qiáng)勁需求，其對(duì)物流設(shè)施的需求甚至已經(jīng)外溢至佛山、東莞、惠州等地。

在一線城市中北京較為特殊，原本其良好的經(jīng)濟(jì)基本面和完善的基礎(chǔ)設(shè)施為物流地產(chǎn)奠定了發(fā)展基礎(chǔ)，人口規(guī)模和發(fā)達(dá)的第三產(chǎn)業(yè)使消費(fèi)和電商客戶成為物流需求的主導(dǎo)，不過(guò)由于北京城市功能的重新定位，北京工業(yè)土地的供應(yīng)正在逐漸減少，這導(dǎo)致北京物流設(shè)施逐年緊缺。由于供應(yīng)緊俏，部分物流開(kāi)發(fā)商將目光投向價(jià)格更為合理、投資機(jī)會(huì)更多的周邊地區(qū)，如廊坊、武清等地。

成都值得關(guān)注

除了一線城市，世邦魏理仕認(rèn)為，成都也是物流投資的好選擇。雖然屬于二線城市，但受益于西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，過(guò)去10年成都的經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快。在物流方面，根據(jù)《四川省物流業(yè)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃(2015~2020)》，四川省將形成“一核、五極、多點(diǎn)”的物流空間布局。成都作為重要的“一核”，依托全國(guó)第四大航空樞紐雙流機(jī)場(chǎng)和連接歐亞大陸的蓉歐快鐵貿(mào)易通道，其區(qū)域物流樞紐地位日益顯現(xiàn)。

數(shù)據(jù)顯示，截止到2015年上半年，成都倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)達(dá)124萬(wàn)平方米，市場(chǎng)整體空置率為17.2%。未來(lái)，零售商、電商、第三方物流和汽車及零部件行業(yè)是成都優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)的主要來(lái)源。伴隨著持續(xù)活躍的市場(chǎng)需求，成都高標(biāo)庫(kù)的未來(lái)新增供應(yīng)仍將保持充沛。