在樓市進入“下半場”的今天，房地產市場環(huán)境已經發(fā)生了實質性變化，在“下半場”這個時間段內，如果開發(fā)商再繼續(xù)延續(xù)上半場的規(guī)?；鲩L的模式，一方面將導致更多的庫存產生，造成更大的去庫存的壓力，另外一方面，對于房企自身來講，也將因此而累計更多的運營風險，這樣的模式已經不可取，房企謀求轉型勢在必然。

在樓市進入“下半場”的今天，房地產市場環(huán)境已經發(fā)生了實質性變化，在“下半場”這個時間段內，如果開發(fā)商再繼續(xù)延續(xù)上半場的規(guī)模化增長的模式，一方面將導致更多的庫存產生，造成更大的去庫存的壓力，另外一方面，對于房企自身來講，也將因此而累計更多的運營風險，這樣的模式已經不可取，房企謀求轉型勢在必然。

2015年9月13日，中共中央國務院印發(fā)《關于深化國有企業(yè)改革的指導意見》。這是新時期指導和推進國企改革的綱領性文件，從總體要求到分類改革、完善現(xiàn)代企業(yè)制度和國資管理體制、發(fā)展混合所有制經濟、強化監(jiān)督防止國有資產流失等方面提出國企改革目標和舉措。從文件發(fā)出給予市場的信號來看，未來央企或地方國企類房企的改革、并購與重組的浪潮將再次來臨。

事實上，無論是央企地產類企業(yè)，還是地方國企類企業(yè)，改革與重組正在中海緊鑼密鼓進行中，比如中建合并之后，招商系、中交系、保利系、上實系、中糧系、中鐵系等地產企業(yè)改革與重組話題再次成為市場關注的焦點。而近期最引人注目的就是招商系、中交系的內部重組。

那么，從央企或地方國企地產企業(yè)來講，這將為這些企業(yè)帶來什么樣信號？在這些改革與重組的過程中有哪些亮點？尤其是在樓市規(guī)?；l(fā)展時代已經結束的市場背景下，房企通過改革與并購重組構建“巨無霸”的背后有哪些深層次的戰(zhàn)略意圖？

亮點一：房企改革與重組拉開大幕，避免同業(yè)競爭兄弟相殘

從房企自身發(fā)展的角度來看，房企改革與重組拉開大幕，首先是為了解決同業(yè)競爭問題。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，房企同業(yè)競爭的問題來源于三方面：

一是在樓市規(guī)?；鲩L時期，房地產行業(yè)有利可圖，較高的投資回報使得房企盈利沖動凸顯，房企展開資源爭奪賽已不可避免。而在央企或地方國企地產企業(yè)內部也設立雙平臺或多平臺加入這場惡性競爭中，以爭取企業(yè)快速規(guī)模化發(fā)展的時機。然而如今，樓市規(guī)?；l(fā)展時代已經過去，房企再延續(xù)原有的多平臺規(guī)模擴張模式將導致資源的閑置、重疊和浪費。也就是說，當前大多數(shù)房企同業(yè)競爭的問題基本和這個市場背景有關。

二是隨著房地產市場逐漸走向地產金融格局，房企的并購動作衍生了類似的同業(yè)競爭格局。比如，中交收購綠城股權，成為綠城第一大股東后，中交系的房地產業(yè)務勢必面臨新的同業(yè)競爭格局，其內部也勢必會通過改革或重組避免同業(yè)競爭的問題。

三是房企規(guī)劃不同平臺不同分工，比如一個平臺負責住宅，另外一個負責商業(yè)地產，但事實上由于復合型的項目角度，各平臺之間的分工界限越來越模糊，導致同業(yè)競爭的問題出現(xiàn)。由此可知，上述房企內部的重組，實際上是針對同業(yè)競爭問題開刀，尤其是在規(guī)模化時代已經一去不復返的市場背景下，盡可能通過重組避免資源的閑置、重疊和浪費，避免房企內部兄弟相殘，避免由于同業(yè)競爭為企業(yè)帶來的運營風險。

亮點二：改革重組構建“巨無霸”大平臺，市場集中度進一步提升

從銷售金額來看，2014年“千億軍團”房企擴容至7家，其中4家?guī)в袊行再|，未來“千億軍團”房企之間的競爭更加激烈，行業(yè)老大地位的爭奪亦是如此。

比如萬科正在謀劃未來十年的萬億市值大平臺，恒大多元化謀求規(guī)?；某掷m(xù)增長，爭取行業(yè)領先的地位。而央企或地方國企地產企業(yè)改革與重組形成“巨無霸”聯(lián)合體將成為這些房企爭奪行業(yè)老大地位的重要砝碼。

中海與中建地產重組已經完成，鞏固并提升了其千億開發(fā)商的地位；招商地產或將因為母公司資產的注入成為中國最大市值開發(fā)商；保利地產與保利香港重組也在進一步推進過程中；金豐投資重組方案交易完成后，綠地的市值成為房地產行業(yè)“老大”，這將加劇2015-2016年房地產行業(yè)的“龍爭虎斗”。

在中國城鎮(zhèn)化率已經接近60%的市場背景下，房地產行業(yè)增速已經呈現(xiàn)出下滑趨勢，此時，房地產行業(yè)將呈現(xiàn)出規(guī)?；奂c并購重組頻繁發(fā)生的特征，“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強強聯(lián)合”成為“新常態(tài)”。上述品牌房企重組完成后，中國房地產市場將形成若干個央企或地方國企地產企業(yè)“巨無霸”型的房企。屆時，“大者恒大，強者恒強”局面的形成，最終推動市場集中度越來來越高。

亮點三：重組優(yōu)化資源配置，服務公司戰(zhàn)略轉型

在樓市進入“下半場”的今天，房地產市場環(huán)境已經發(fā)生了實質性變化，在“下半場”這個時間段內，如果開發(fā)商再繼續(xù)延續(xù)上半場的規(guī)?；鲩L的模式，一方面將導致更多的庫存產生，造成更大的去庫存的壓力，另外一方面，對于房企自身來講，也將因此而累計更多的運營風險，這樣的模式已經不可取，房企謀求轉型勢在必然，對于央企或地方國企地產企業(yè)來講亦是如此。

從央企或地方國企地產企業(yè)的角度來說，在國內宏觀經濟弱化行政干預、更注重市場化的發(fā)展前提下，房企通過改革與重組避免同業(yè)競爭問題，優(yōu)化資源配置，加快市場化轉型等動作成為央企或地方國企地產企業(yè)在競爭中脫穎而出的關鍵。

2013年以來，越來越多的房企開始調整發(fā)展戰(zhàn)略并轉型，從轉型路線上各家也有所差異，但均顯示出房企戰(zhàn)略轉型的方向，比如以分享城鎮(zhèn)化為核心的“地產+X產業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略、以分享老齡化為核心的養(yǎng)老地產布局戰(zhàn)略，以分享城市化為核心的商業(yè)地產布局戰(zhàn)略、房企積極與互聯(lián)網公司合作等等。

再以綠地集團為例，綠地集團與金豐投資完成重組后，綠地A股上市登陸資本市場，這將進一步推動其三大戰(zhàn)略發(fā)展，在房地產主業(yè)之外，加快發(fā)展“大基建、大金融、大消費”等三個重點領域的綜合產業(yè)，實現(xiàn)其戰(zhàn)略轉型。其中房地產主業(yè)實現(xiàn)從偏重規(guī)模到偏重盈利、從偏重開發(fā)到開發(fā)運營并重、從偏重國內開發(fā)到全球同步開發(fā)等三大轉變。此外，“大基建”領域將重點發(fā)展地鐵產業(yè)。

亮點四：國有房企重組后，有可能通過并購進一步“國進民退”

從民企和央企、國企優(yōu)劣勢對比來看，央企、國企地產企業(yè)有融資能力和社會資源，但缺乏靈活的體制、充足的人力資源和系統(tǒng)的市場能力；民營地產企業(yè)在融資能力和社會資源方面存在先天缺陷，但其靈活的機制、充足的人才儲備、敏銳的市場嗅覺和對市場的獨到認知則是央企、國企地產企業(yè)所不能比擬的，尤其是民營企業(yè)的產品研發(fā)能力，表現(xiàn)出其在專業(yè)領域對于市場的細分，而央企、國企地產企業(yè)在這方面還是比較缺失。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，央企或地方國企地產企業(yè)系統(tǒng)房企重組后，實力進一步增強，通過并購民營房企，實現(xiàn)市場占有率進一步提升。對民企來說，與國企合作后的最大好處就是可以利用央企在融資渠道及政府關系上的便利，也就是說可以借機“傍大款”。

但是，與央企(國企)地產企業(yè)的合作，有可能也會在項目操作上受制于央企(國企)地產企業(yè)這些資源性壟斷特征。尤其是，在雙方合作的過程中，民營企業(yè)有可能逐漸被央企(國企)地產企業(yè)進行控股，實現(xiàn)“國進民退”，而這時，民營資本不一定拼得過央企(國企)地產企業(yè)，最終有可能就此消失。近期，民企與央企合作最為典型的案例就是綠城與中交的合作。綠城與中交合作后，宋衛(wèi)平通過“傍大款”重新控制了綠城，但隨后中交作為國企通過持續(xù)收購民企綠城股權而進行擴張，截止目前為止，中交已成為綠城第一大股東，實現(xiàn)“國進民退”。而在中國房地產行業(yè)已經進入規(guī)模化聚集的階段，民營房企的日子越來越不好過，尤其是中小房企還面臨生存的壓力，此時，國有房企極有可能通過“大魚吃小魚”實現(xiàn)“國進民退”。

亮點五：房企重組后接盤其他國企“退房”資產

從央企或地方國企地產企業(yè)重組與改革的角度來講，金豐投資與綠地的重組方案獲批，標志著國資系統(tǒng)的地產重組放開預期，未來地產重組或將加速開放。如果地產重組的加速開放，這不僅僅是國資系統(tǒng)中企業(yè)向多元化混合所有制企業(yè)轉變，或許也為當前國企“退房”尋求了一種出路。筆者預計，未來一段時期內，一些實力較強的企業(yè)尤其是央企地產企業(yè)有可能會利用地產重組加速開放的機會，接盤其他國企“退房”資產。

從央企地產企業(yè)的角度來看，中國建筑總公司、中國房地產開發(fā)集團公司、中國保利集團公司、華僑城集團公司、中國鐵路工程總公司、中國鐵道建筑總公司、中國中化集團公司、中糧集團有限公司、中國冶金科工集團有限公司、中國五礦集團公司、中國水利水電建設集團公司、中國葛洲壩集團公司、中國港中旅集團公司、招商局集團有限公司、華潤(集團)有限公司、南光(集團)有限公司等20家左右央企地產企業(yè)具備從事地產開發(fā)的資質，而其他正在從事房地產業(yè)務的78家央企地產企業(yè)遲早要退出房地產行業(yè)(盡管因為各種原因這78家央企地產企業(yè)退出的速度較慢，但按照國企改革的總目標來看，這些企業(yè)遲早要退出)，這為央企地產企業(yè)創(chuàng)造了并購與重組的市場機會。

事實上，在多重壓力夾擊之下，房企資金鏈捉襟見肘的問題持續(xù)惡化，導致不少房企為了“保命”生存，不得不通過股權出售這種極端的方式，以換得現(xiàn)金流。以去年為例，去年央企或地方國企地產企業(yè)轉讓40宗房企股權，雖是為解決同業(yè)競爭問題，但這這也為重組后實力較強的房企接盤其他國企“退房”資產提供了市場機會。