長(zhǎng)租公寓，資本新寵兒，性別不詳，朝氣蓬勃。

長(zhǎng)租公寓，資本新寵兒，性別不詳，朝氣蓬勃。

這個(gè)在互聯(lián)網(wǎng)風(fēng)口上成長(zhǎng)起來(lái)的生命，它用速度和擴(kuò)張來(lái)回應(yīng)外界的質(zhì)疑。創(chuàng)業(yè)型互聯(lián)網(wǎng)公司迷情于它，貴州御居公寓、武漢可寓公寓、上海寓見(jiàn)公寓，魔方公寓獲得千萬(wàn)級(jí)別投資后問(wèn)世；中介公司垂青于它，鏈家的自如品牌以一種強(qiáng)勢(shì)的姿態(tài)進(jìn)入拼殺；連鎖型酒店品牌愛(ài)它，漢庭酒店的漢庭公寓、鉑濤酒店的窩趣公寓等如雨后春筍般崛起；當(dāng)然，為了它，開(kāi)發(fā)商們也在蠢蠢欲動(dòng)， 以萬(wàn)科驛主打的萬(wàn)科出租公寓業(yè)務(wù)今年會(huì)進(jìn)入正式擴(kuò)張階段……

回歸到居住的本質(zhì)上，當(dāng)被雷軍投資的YOU+發(fā)酵了質(zhì)量隱憂后，這個(gè)新生的物種自然少不了來(lái)自外界挑剔的眼光。如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)與品質(zhì)之間的平衡，在更美好的期望中，找到可持續(xù)的盈利模式？

“萬(wàn)物生長(zhǎng)”

長(zhǎng)租公寓分為兩種—“集中式”和“分布式”。集中式公寓是拿下整棟樓(或一棟樓的幾層)，然后對(duì)房間進(jìn)行統(tǒng)一裝修，配備統(tǒng)一服務(wù)。簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)，就是長(zhǎng)租版如家酒店。分布式公寓就是在小區(qū)里分散拿下個(gè)人房東的房源，對(duì)房間進(jìn)行裝修裝配后，以公寓品牌對(duì)外出租。

長(zhǎng)租公寓的生意經(jīng)，聽(tīng)起來(lái)并不出奇：帶有裝修和品牌管理的公寓出租，強(qiáng)調(diào)居住體驗(yàn)以及品牌化、連鎖化、標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營(yíng)模式。

2014年，一批以“互聯(lián)網(wǎng)+”為旗號(hào)的新型創(chuàng)業(yè)公司高調(diào)切入這一領(lǐng)域。這一被雷軍投資YOU+國(guó)際青年公寓而引爆的市場(chǎng)熱點(diǎn)題材，隨后上演了現(xiàn)實(shí)版的“萬(wàn)物生長(zhǎng)”：蘑菇公寓、優(yōu)客逸家、寓見(jiàn)等長(zhǎng)租公寓相繼獲得資本注資。這一年，也隨即被定義為“長(zhǎng)租公寓元年”。

站在風(fēng)口上起飛，2015年上半年，青客公寓完成從400萬(wàn)元、4000萬(wàn)元到近2億元融資的三級(jí)跳，魔方公寓則創(chuàng)下融資2億美元的行業(yè)紀(jì)錄。

向細(xì)分化的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)進(jìn)發(fā)，這批創(chuàng)業(yè)型“殺手”動(dòng)了傳統(tǒng)中介行業(yè)的奶酪，廝殺苗頭很快出現(xiàn)。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者梳理，今年7月8日，我愛(ài)我家啟動(dòng)“相寓”品牌，攜25萬(wàn)間原房屋托管房源參與長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)；10天后，世聯(lián)行投資4000萬(wàn)控股上海晟曜行公寓和投資1500萬(wàn)入股深圳微家公寓。

在這之前，酒店行業(yè)也欲分羹一杯。今年春節(jié)前夕，漢庭酒店第一家長(zhǎng)租公寓漢庭公寓完工，彼時(shí)鉑濤酒店的第一家直營(yíng)店窩趣公寓剛裝修完畢。

苦于轉(zhuǎn)型的開(kāi)發(fā)商，出租公寓也剛好對(duì)上了他們的胃口，萬(wàn)科、世茂、花樣年、綠城、保利等頻頻與長(zhǎng)租公寓行業(yè)深度探討合作，這當(dāng)中介入最深的當(dāng)屬萬(wàn)科。

與運(yùn)營(yíng)商合作，是萬(wàn)科第一步，其曾與主打分時(shí)度假的途家簽訂合作：萬(wàn)科提供房源，途家為其運(yùn)營(yíng)。但很顯然，萬(wàn)科有意在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)上走得更遠(yuǎn)。一年前，萬(wàn)科在廣州、廈門等地試水稱為“被窩公寓”的小戶型出租公寓。現(xiàn)在，萬(wàn)科面向城市新移民推出“萬(wàn)科驛”。

“‘萬(wàn)科驛’已經(jīng)基本完成從0到1的探索，建立起可復(fù)制的商業(yè)模式和同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。” 萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰說(shuō)道。他在萬(wàn)科2015年中期業(yè)績(jī)會(huì)上談及下半年工作重點(diǎn)時(shí)說(shuō)， “萬(wàn)科出租公寓業(yè)務(wù)今年會(huì)進(jìn)入正式擴(kuò)張階段”。

《青年長(zhǎng)租公寓：這是一片太平洋》，在華創(chuàng)證券這份研究報(bào)告中，他們將長(zhǎng)租公寓的興起歸為—國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的大環(huán)境，國(guó)家政策、資本市場(chǎng)和互聯(lián)網(wǎng)的三重助推。

截至今年4月，國(guó)內(nèi)房屋租賃的交易額總規(guī)模在8000億元左右，閑置房屋超過(guò)7300萬(wàn)套。國(guó)內(nèi)青年租房的市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)到達(dá)近8000億元，每年新增的應(yīng)屆生租房規(guī)模達(dá)600億元。

以北京為例，此前的《北京青年人才住房狀況調(diào)研報(bào)告》顯示，該市租房居住比例達(dá)52.2%，而其中僅有26.31%被調(diào)查者稱未遇到租房權(quán)益受損問(wèn)題。龐大的人群基數(shù)以及痛點(diǎn)，反證了長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)需求之熱。

盈利考題

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)正在發(fā)生著深刻的變化，競(jìng)爭(zhēng)者增多，商業(yè)模式更加多元化，由此帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)也在不斷升級(jí)，同時(shí)，網(wǎng)上針對(duì)長(zhǎng)租公寓服務(wù)差、收費(fèi)高等抱怨也層出不窮，甚至有人租了沒(méi)多久就大呼“上當(dāng)”。

一場(chǎng)淘汰賽將要上演。時(shí)代周報(bào)記者采訪發(fā)現(xiàn)，目前的長(zhǎng)租公寓品牌大多是依靠風(fēng)投等資本支撐在運(yùn)作，基本沒(méi)有實(shí)現(xiàn)盈利，在虧損的狀態(tài)下，如何保障利潤(rùn)和品質(zhì)的平衡，如何解決拿房、行業(yè)供應(yīng)鏈、行業(yè)人才等諸多難題，仍是長(zhǎng)租市場(chǎng)深耕成員需要思考的問(wèn)題。

縱然是萬(wàn)科，也面臨同樣考題。“開(kāi)發(fā)商涉足長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，在利潤(rùn)預(yù)期和人才隊(duì)伍兩道關(guān)口將面臨考驗(yàn)。”行業(yè)觀察員陳敏對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析表示，投資回報(bào)率和投資回報(bào)周期兩大核心指標(biāo)是否符合開(kāi)發(fā)商預(yù)期，最為關(guān)鍵。

開(kāi)發(fā)商代表張瑞(化名)也對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，以萬(wàn)科為例，萬(wàn)科的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以為其長(zhǎng)租公寓提供生長(zhǎng)土壤，“但想要規(guī)模化集中采購(gòu)的成本控制優(yōu)勢(shì)和標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)的快速?gòu)?fù)制能力在長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)上得到完全的體現(xiàn)，萬(wàn)科需要一定的時(shí)間。出租公寓市場(chǎng)微利的盈利現(xiàn)狀，并不會(huì)特殊照顧萬(wàn)科，此外還有土地、融資、稅費(fèi)、物管等多項(xiàng)成本管控要求”。

對(duì)此，譚華杰有一套自己的理論體系。

“目前，長(zhǎng)租公寓行業(yè)真正的盈利模式并沒(méi)有確立，市場(chǎng)并沒(méi)有真正開(kāi)啟，”在日前接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)，譚華杰坦承，這也導(dǎo)致了像萬(wàn)科這樣做實(shí)業(yè)出身的企業(yè)還沒(méi)有大規(guī)模進(jìn)入到這一細(xì)分市場(chǎng)。不過(guò)，在譚華杰看來(lái)，萬(wàn)科涉足此領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)在于強(qiáng)大的整合能力。

“可分配給投資者的投資收益率高于資金成本，是一切持有出租模式成立的前提。所以持有出租業(yè)務(wù)需要大量便宜的資金，”譚華杰解釋稱，從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，保險(xiǎn)資金、退休養(yǎng)老基金是比較便宜的。而風(fēng)投是最貴的資金，靠風(fēng)投資金不可能長(zhǎng)期支持一個(gè)持有出租業(yè)務(wù)，也不可能做大。

他續(xù)稱，“中國(guó)目前商品住宅的租金收益率只有2%-3%，靠商品房出租不可能建立盈利模式。如果使用其他閑置不動(dòng)產(chǎn)改造，或者使用農(nóng)民房，租金收益率可以提升到6%-8%，稅后租金收益率5%-6.5%，但目前這個(gè)行業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率很高，一般為40%左右，因此可分配給投資者的收益率也只有3%-5%，創(chuàng)業(yè)企業(yè)要找到大量這么便宜的資金還是非常困難的”。

“萬(wàn)科的優(yōu)勢(shì)在于，因?yàn)閾碛芯幼》?wù)的豐富經(jīng)驗(yàn)，其運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率可以控制在15%，這樣稅后可分配給投資者的收益率為4%-5.5%，” 譚華杰稱，鑒于萬(wàn)科良好的信用，在這個(gè)利率區(qū)間內(nèi)大量獲取資金，基本是可行的。

而對(duì)這一領(lǐng)域的諸多分食者來(lái)說(shuō)，“增值服務(wù)”則被他們視為未來(lái)長(zhǎng)租公寓盈利的核心環(huán)節(jié)。YOU+青年國(guó)際公寓創(chuàng)始人之一劉昕曾表示，產(chǎn)品意在打造社交平臺(tái)和創(chuàng)業(yè)港灣，而并非單純的居住產(chǎn)品。至于盈利，后期的增值服務(wù)值得期待。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，我愛(ài)我家“相寓”產(chǎn)品瞄準(zhǔn)的是后期金融服務(wù)，而鏈家“自如”產(chǎn)品系列正和京東金融合作，提供京東白條服務(wù)。但需注意的是，通過(guò)增值服務(wù)盈利目前也處于嘗試階段。