雖然潘石屹與張欣夫婦一致對外宣稱SOHO中國轉(zhuǎn)型成功，不過外界對其轉(zhuǎn)型的爭議并沒有停止。

SOHO中國退出外灘項目之爭，潘石屹對外回應(yīng)是當(dāng)下“現(xiàn)金為王”。對于“銷售改持有”轉(zhuǎn)型的SOHO中國來說，面臨的是營業(yè)額同比下降92%的局面。雖然潘石屹與張欣夫婦一致對外宣稱SOHO中國轉(zhuǎn)型成功，不過外界對其轉(zhuǎn)型的爭議并沒有停止。

放手外灘

近日，SOHO中國發(fā)布公告稱，其間接擁有50%股權(quán)的公司海之門將進行重組。重組之后，海之門以84.93億人民幣向浙江復(fù)星出售上海證大外灘全部股權(quán)。SOHO中國旗下的全資子公司上海證大五道口、綠城合升及上海磐石將進行債務(wù)重組，并將向海之門公司授出的股東貸款歸上海長昇；而出售之后的海之門向上海長昇(SOHO中國間接全資附屬公司)清償31.05億元貸款和14.80億元利息。一系列眼花繚亂的股權(quán)變動后，代表著SOHO中國正式退出持續(xù)了4年的“外灘項目”之爭。退出之后，SOHO中國從該項目回籠資金50.85億元，通過此次交易和后續(xù)事項的處理，預(yù)計將取得約10億元的稅前收益。

回首這幅爭議已久的上海外灘地塊，緣起于2010年上海證大拿下這塊占地45472平方米的地塊后，在2011年11月以95.7億元的價格，將地塊的項目公司——上海證大外灘國際金融服務(wù)中心置業(yè)有限公司出售給海之門。項目收購方海之門則由復(fù)星國際、上海證大、綠城及上海磐石分別持有50%、35%、10%和5%股權(quán)。2011年底，SOHO中國從上海證大、綠城、上海磐石手中，購得海之門50%股權(quán)。但持有海之門另外50%股權(quán)的復(fù)星認為其有優(yōu)先認購權(quán)。至此，潘石屹與復(fù)興集團董事長郭廣昌之間展開了曠日持久的口水戰(zhàn)。從線下線上的口水戰(zhàn)、輿論戰(zhàn)，最終演變到訴至公堂。2013年4月24日，上海第一中級人民法院裁定原告復(fù)星集團勝訴。SOHO聯(lián)合綠城、證大再次提出上訴，此后二審法庭宣布調(diào)解后未有結(jié)果。

如今，SOHO中國正式退出上海外灘地塊，換回的是幾十億元的現(xiàn)金，失去的卻是幾年的黃金發(fā)展期。2011年至今，像上海這樣一線城市的地價漲幅驚人，同樣的價格想要買到外灘地王這樣位置的地塊，已成為不可能完成的任務(wù)。潘石屹表示：“在今天環(huán)境下，我們還是相信‘現(xiàn)金為王’。祝外灘8-1的項目早日完工。”與潘石屹“現(xiàn)金為王”觀點一致的是，2011年至今，SOHO中國沒有新增投資。這種行為在外界看來，雖然能夠使企業(yè)降低投資風(fēng)險，卻也錯過了發(fā)展的機遇。對房企來說，沒有新增項目，就沒有持續(xù)發(fā)展的動力。

業(yè)績堪憂

采取保守策略，退出外灘爭奪，拿到盡可能多的現(xiàn)金，對于SOHO中國來說也是無奈之舉。此前公布的SOHO中國有限公司2015年度中期業(yè)績顯示，上半年實現(xiàn)營業(yè)額約3.93億元，同比下降約92%，實現(xiàn)公司權(quán)益股東應(yīng)占核心純利約7200萬元，同比下降約94%。SOHO中國稱，期內(nèi)營業(yè)額大幅下降的主要原因是集團業(yè)務(wù)由“開發(fā)-銷售”轉(zhuǎn)型為“開發(fā)-持有”，從而導(dǎo)致物業(yè)銷售收入下降所致。

早在2012年，潘石屹便宣布SOHO中國將轉(zhuǎn)型，改變以往將開發(fā)的辦公和商業(yè)物業(yè)打散銷售的商業(yè)模式，改為自持經(jīng)營。潘石屹立志做“包租公”，一方面是因為在房地產(chǎn)市場大環(huán)境變化后，“拿地—銷售”的業(yè)務(wù)模式難以為繼，雖然能短期內(nèi)拿到回籠資金，但在一線城市地價大漲情況下，資金壓力只會越來越大；另一方面，散售帶來的管理困難愈發(fā)明顯，各個SOHO樓盤業(yè)主的維權(quán)案例頻繁發(fā)生。潘石屹曾在接受采訪時直言，如果把物業(yè)幾百億元銷售出去，最后的結(jié)果是，賺的錢一半給政府交稅了，再拿剩下的錢去買北京、上海的地塊，根本買不了。

SOHO中國的轉(zhuǎn)型，看準的是持有物業(yè)帶來的升值和租金收益，但是短期內(nèi)業(yè)績下降的壓力已經(jīng)出現(xiàn)，這也是當(dāng)時外界對其提出質(zhì)疑的原因所在。雖然潘石屹在面對媒體時表示，在持有170萬平方米上海和北京最繁華地段物業(yè)的基礎(chǔ)上，SOHO中國能夠做到手持近百億元現(xiàn)金和保持不到25%的凈負債率，光從這兩個財務(wù)數(shù)據(jù)就足以說明轉(zhuǎn)型成功。但營業(yè)額降幅超9成的現(xiàn)實，還是為他轉(zhuǎn)型成功的言論打上了大大的問號。

O2O“稻草”

在潘石屹看來，年底SOHO中國的租金收入將大幅提高，盈利已到拐點。而被潘石屹寄予厚望的一站式O2O共享辦公空間SOHO 3Q，也有望借著互聯(lián)網(wǎng)+熱潮為SOHO中國提升業(yè)績。

2015年初，關(guān)注互聯(lián)網(wǎng)已久的潘石屹宣布SOHO中國將借助O2O推出移動辦公產(chǎn)品，隨后在2月初，SOHO中國設(shè)計的“移動辦公”產(chǎn)品SOHO 3Q正式上線，北京的望京SOHO和上海的上海SOHO復(fù)興廣場共1500多個座位入市。SOHO 3Q可以通過手機APP進行線上預(yù)訂，以望京SOHO為例，望京SOHO 3Q有600多個座位，總計約6000平方米，辦公桌價格為800元/周/人，獨立辦公室價格為1040元/周/人，滿租后折算下來租金收益約為周邊寫字樓的2倍。按照潘石屹規(guī)劃，到今年年底，SOHO 3Q的量將占到整個辦公樓擁有量的5%左右。而到2017年，SOHO 3Q貢獻的租金收入將大大超過傳統(tǒng)辦公樓租賃收入。

對于SOHO中國來說，SOHO 3Q雖然勢頭不錯，但對業(yè)績報表的貢獻還是“遠水解不了近渴”。近期SOHO中國首席財務(wù)官林戰(zhàn)離職，似乎也反映了SOHO中國當(dāng)下轉(zhuǎn)型的難題。