本輪國(guó)企改革頂層意見(jiàn)的出臺(tái)，無(wú)疑會(huì)鼓勵(lì)更多房地產(chǎn)國(guó)企邁出改革的步伐。

在國(guó)企所在的各個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化程度較高，房地產(chǎn)國(guó)企也在國(guó)企改革中屬于走得最快的那一批。中建地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入中海、招商局旗下地產(chǎn)資源的整合、綠地的混合所有制改革和借殼上市等，一系列動(dòng)作背后，是房地產(chǎn)國(guó)企們進(jìn)一步做大做強(qiáng)的“野心”。本輪國(guó)企改革頂層意見(jiàn)的出臺(tái)，無(wú)疑會(huì)鼓勵(lì)更多房地產(chǎn)國(guó)企邁出改革的步伐。

資產(chǎn)重組

國(guó)企改革概念近兩年成為地產(chǎn)行業(yè)中的熱詞，最近的代表事件當(dāng)數(shù)招商地產(chǎn)的資源整合、中海中建的資產(chǎn)注入。

今年8月3日，招商地產(chǎn)公布重組方案。招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司(下稱“招商局蛇口”)擬換股吸收合并招商地產(chǎn)再上市。重組完成后，招商地產(chǎn)將隨之退市，招商局蛇口將成為招商局集團(tuán)的唯一地產(chǎn)上市平臺(tái)。作為“萬(wàn)保招金”四大房企領(lǐng)頭羊之一，招商地產(chǎn)一直是招商局集團(tuán)旗下專業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)，2014年，招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額510.49億元，招商局蛇口則在深圳前海、蛇口等地有2000萬(wàn)平方米建筑面積的土地儲(chǔ)備。此舉無(wú)疑將強(qiáng)化招商局集團(tuán)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的資源整合能力，也將使房地產(chǎn)“千億時(shí)代”略顯落后的招商迎頭趕上。

另一個(gè)進(jìn)行集團(tuán)內(nèi)部地產(chǎn)平臺(tái)資源重組的國(guó)企案例是中海與中建地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合。在今年3月下旬，中海地產(chǎn)與中建股份簽訂協(xié)議，中海地產(chǎn)同意收購(gòu)中建股份名下包括北京、上海、天津等近30個(gè)城市或地區(qū)的物業(yè)項(xiàng)目。中海付出的代價(jià)是包括收購(gòu)款和償還股東貸款在內(nèi)的338億元。中海地產(chǎn)將從此次收購(gòu)中獲得中建股份約為1090萬(wàn)平方米的項(xiàng)目總建筑面積。中海地產(chǎn)截至2014年年底的土地儲(chǔ)備總建筑面積為3740萬(wàn)平方米，經(jīng)此一項(xiàng)，中海將新增近三分之一的土地儲(chǔ)備。

中海地產(chǎn)的管理水平一直被業(yè)內(nèi)稱道，2014年中海地產(chǎn)合約銷售額1408.1億港元，雖然與萬(wàn)科、綠地在銷售額總值上有差距，但中海凈利率為23.5%，不但遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，甚至連作為地產(chǎn)業(yè)標(biāo)桿的萬(wàn)科也難在凈利潤(rùn)率方面望其項(xiàng)背。相對(duì)來(lái)說(shuō)，從中建股份注入資產(chǎn)的凈利率水平大概只能維持在7%上下，中海能否利用自身管理水平，提高收購(gòu)項(xiàng)目利潤(rùn)，同時(shí)解決兩家公司企業(yè)文化融合問(wèn)題，成為此次整合成功與否的關(guān)鍵。

在資源整合層面，保利集團(tuán)高管曾承認(rèn)保利地產(chǎn)和保利置業(yè)的整合問(wèn)題已經(jīng)提上研究日程，關(guān)于中糧系地產(chǎn)平臺(tái)整合的傳言也在資本市場(chǎng)甚囂塵上。一旦整合完成，這些房企巨無(wú)霸們將直指千億元、兩千億元等銷售目標(biāo)。

混改試驗(yàn)

綠地在去年銷售額超過(guò)萬(wàn)科拿下房企老大頭銜后，今年順利通過(guò)資產(chǎn)重組借殼金豐投資在滬市實(shí)現(xiàn)上市，這家被稱為中國(guó)最大房企的地方國(guó)企，終于登陸資本市場(chǎng)。對(duì)綠地來(lái)說(shuō)，比上市更關(guān)鍵的是此前進(jìn)行的混合所有制改革。綠地管理層43人出資設(shè)立格林蘭投資管理公司，作為上海格林蘭投資企業(yè)(有限合伙)的執(zhí)行合伙人，上海格林蘭承繼職工持股會(huì)在綠地的持股。982名持股員工權(quán)益達(dá)成32個(gè)“小合伙”，再集中到上海格林蘭。此外，綠地還引入5家戰(zhàn)略投資者，持有上市前公司19.94%的股份。值得一提的是，上海國(guó)資委在保證國(guó)有資本是綠地最大股東的前提下，最大限度支持了綠地的混合所有制改革，這種支持成為綠地能比央企同行們?cè)谶@方面走得更遠(yuǎn)的重要原因。

在其他進(jìn)行混合所有制改革嘗試的房地產(chǎn)國(guó)企中，方興地產(chǎn)引入郭炳湘和華平基金等，華僑城今年3月推出的80億定增計(jì)劃引入寶能系作為戰(zhàn)略合作伙伴，寶能系入股70億元占股12.1%。

綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良曾表示，只要具備混合所有制改革條件，管理層有努力做事的意愿和條件，綠地的混改經(jīng)驗(yàn)就能夠推廣。

改革難度

在地產(chǎn)這個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)，國(guó)企比民企在資金成本、土地獲得、政府關(guān)系等層面都有更大優(yōu)勢(shì)，但房地產(chǎn)行業(yè)近年風(fēng)頭最盛的卻是萬(wàn)科、恒大、碧桂園等非國(guó)企房企。究其原因，在于國(guó)企相對(duì)來(lái)說(shuō)管理效率較低，競(jìng)爭(zhēng)力不足。國(guó)泰君安報(bào)告指出，當(dāng)前上市國(guó)企開(kāi)發(fā)商共有55家，占比四成，但國(guó)企開(kāi)發(fā)商的整體運(yùn)營(yíng)效率比民營(yíng)企業(yè)略差。單從2012年來(lái)看，當(dāng)年國(guó)企、民企利潤(rùn)增速平均為7%、29%，國(guó)企和民企的運(yùn)營(yíng)效率差別可見(jiàn)一斑。

同策咨詢研究總監(jiān)張大偉表示，國(guó)企改革頂層意見(jiàn)出臺(tái)，為房地產(chǎn)行業(yè)的國(guó)企改革提供了契機(jī)，步子有望邁得更大。不過(guò)依然有央企地產(chǎn)人士對(duì)混改等改革表達(dá)了謹(jǐn)慎態(tài)度。國(guó)資委的態(tài)度、管理層對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)人前途的考慮、外界對(duì)國(guó)有資產(chǎn)流失風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，都有可能阻礙管理層進(jìn)行改革的決心。

雖然有擔(dān)憂，但改革的大方向已經(jīng)明確。2010年國(guó)資委要求78家央企退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，允許21家央企保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。一方面回應(yīng)了此前外界對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域“國(guó)進(jìn)民退”的不滿情緒，另一方面也為21家央企提供了整合其他退出房企地產(chǎn)資源的機(jī)會(huì)。如今面臨的問(wèn)題是，剩下的21家央企地產(chǎn)資源是否需要進(jìn)一步整合，怎樣提高運(yùn)營(yíng)效率。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的國(guó)企改革，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為需要解決幾個(gè)問(wèn)題，一是薪酬改革能激勵(lì)管理層的積極性，二是避免國(guó)有資產(chǎn)變相流失，三是為非國(guó)有的其他股東提供與股權(quán)相對(duì)應(yīng)的話語(yǔ)權(quán)?！霸缒耆f(wàn)科引入華潤(rùn)做大股東，就是一個(gè)理清股權(quán)關(guān)系幫助企業(yè)發(fā)展的成功例子，國(guó)企改革層面能否有這種一加一大于二的結(jié)果，值得期待?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表示。