近期包括豐臺區(qū)的懋源·釣云臺、東壩的龍湖·天璞、劉娘府的遠洋·天著春秋等一批全新的豪宅產(chǎn)品紛紛入市。除了釣云臺位于三環(huán)沿線外，絕大多數(shù)的新品豪宅都是位于五環(huán)外的項目，這批新入市的豪宅項目雖然出身較高，多是近年來的地王產(chǎn)品，但無一例外，所在的東壩、石景山等區(qū)域都不是在傳統(tǒng)的豪宅聚集區(qū)，即便個個定價不菲，但所在位置的先天劣勢，讓不少意向購房人心存疑慮。

不過，這難不倒開發(fā)商們，抱團打造新區(qū)域成了當(dāng)前市場的慣用招數(shù)，即便像從來沒有豪宅基因的東壩，也因為恒大、龍湖、首開、保利等房企的聯(lián)合進入和打造，一改以往的改善甚至剛需的形象，新盤屢屢漲價，成為新的豪宅聚集地。

市場

新品豪宅扎堆入市

在利好政策頻出的背景下，在地王不斷涌現(xiàn)的刺激下，今年北京市的豪宅市場也是百家爭鳴，一路飄紅。數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京市報價6萬元/平米以上的豪宅成交量為342套，環(huán)比增長4%，成交均價也上漲了5%。在此契機下，更多的豪宅項目加快了入市的腳步，像豐臺區(qū)的懋源·釣云臺、東壩的龍湖·天璞、劉娘府的遠洋·天著春秋等一批全新的豪宅產(chǎn)品紛紛入市。

這些豪宅產(chǎn)品都是單套價格千萬級以上的奢侈品，集中入市很大程度上是因為開發(fā)企業(yè)將9、10月份視做今年最好的銷售時機，一位業(yè)內(nèi)人士表示，雖然定價不菲，但各家開發(fā)商對于豪宅產(chǎn)品仍很有信心。

市場成交的數(shù)據(jù)也佐證了開發(fā)商的判斷。根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年8月，北京公寓豪宅(報價6萬元/平方米以上)市場共有34個項目實現(xiàn)成交，共實現(xiàn)公寓豪宅產(chǎn)品成交342套，成交面積6.1萬平方米，環(huán)比分別上漲4%、13%。與此同時，8月北京公寓豪宅市場的成交均價已經(jīng)達到了69698元/平方米，環(huán)比上漲5%，眼瞅就要觸及到7萬元/平方米的價格。這一成交均價也創(chuàng)造了近6個月以來的新高。

成交量與成交價格雙雙走高，也讓市場上對于豪宅產(chǎn)品過多，供大于求的爭議顯得不那么重要了。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，政策寬松與市場流動性的充沛，是近期北京豪宅市場持續(xù)保持成交旺盛的原因。而隨著“限外令”的松綁，又將釋放部分外籍購買力，預(yù)計未來數(shù)月北京公寓豪宅市場成交將繼續(xù)保持旺盛態(tài)勢。

趨勢

搶購房人 豪宅高調(diào)多盤聯(lián)動

然而，豪宅市場真的這么火爆嗎?千萬級別的豪宅像白菜一樣，一房難求?

至少在開發(fā)商看來，對豪宅的信心是無比堅定的。懋源地產(chǎn)近期在推出南三環(huán)的釣云臺項目時，其負責(zé)人就表示，“將通過定制化的產(chǎn)品，將釣云臺打造為北京高端市場的又一個精品;龍湖也在天璞系列的發(fā)布儀式上，高調(diào)宣稱，天璞項目將是北京最宜居、最優(yōu)潛力的城市新核心區(qū)產(chǎn)品。

但是，無論開發(fā)商如何信誓旦旦，最終還是要看購房人是否買賬。

“你們項目都五環(huán)外了，地鐵都沒開通，怎么能賣到8萬多一平?我現(xiàn)在住的北二環(huán)的房子都賣不了這么高。”在龍湖首開天璞新品發(fā)布會結(jié)束后，有意向購房人這樣詢問置業(yè)顧問。

“從你們的豪宅項目到門頭溝似乎比到二環(huán)更近，憑什么動輒一套別墅就要幾千萬?”在遠洋天著春秋的發(fā)布會現(xiàn)場，也有意向購房人這樣詢問銷售經(jīng)理。

這些疑問也代表購房人對這些新豪宅項目的憂慮。開發(fā)商自然也是心知肚明。因此，最近北京越來越多的豪宅開始改變以往低調(diào)、神秘的風(fēng)格。為了搶奪有限的豪宅買家，這些項目開始頻頻亮相。尤其是一些大型房企，更是將旗下的豪宅產(chǎn)品與其他的改善型項目甚至剛需性項目放在一起，搞多盤聯(lián)動。

像遠洋在推出千萬級豪宅別墅遠洋天著春秋時，搞了個七盤聯(lián)動，甚至將門頭溝的遠洋新天地和房山的遠洋春天著這兩個小戶型商住項目也放在一起聯(lián)動。

類似的還有首開集團，也即將發(fā)布旗下20個項目的聯(lián)動促銷。就連一向以高端豪宅專家自詡的融創(chuàng)，也推出了旗下9個項目聯(lián)動促銷，其中既有改善型樓盤，也有像融創(chuàng)使館壹號院這樣的明星豪宅產(chǎn)品。

對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，之所以眾多開發(fā)商密集開始將旗下項目聯(lián)動促銷，一方面是因為，豪宅買家有限，而豪宅項目卻不斷涌現(xiàn)新品，為了抓牢買房人，各個房企希望從內(nèi)部開始挖潛，整合所有項目的客戶資源，尋找高端購房人。同時另一方面也是因為金九銀十的到來，對于豪宅可以說是今年最后的銷售旺季，因此，紛紛推出多盤聯(lián)動，壯大聲勢。

抱團

開發(fā)商聯(lián)手打造新豪宅區(qū)

一邊是各大開發(fā)商都在通過多盤聯(lián)動打品牌，搶奪購房人資源。另一邊，開發(fā)商為了賣掉并不好賣的豪宅產(chǎn)品，彼此之間也相互協(xié)助，聯(lián)手將原本空白的新區(qū)域打造為新的豪宅聚集區(qū)。而東壩就是最典型的例子。

東壩，這個五環(huán)外的區(qū)域配套并不完善，至今沒有地鐵經(jīng)過，甚至被業(yè)內(nèi)認(rèn)為臟亂差，除了離五環(huán)較近以外，似乎很難找到天生的豪宅基因。尤其是在2013年恒大入駐前，區(qū)域內(nèi)商品房價格還停留在兩萬多。

彼時首開常青藤均價2.5萬元/平方米左右，奧林匹克花園2013年8月份入市報價為3.7萬元/平方米左右。不過，隨著恒大以超過5萬元/平方米的單價在東壩拿地，兩個項目隨后都將售價提升到每平方米4萬元至5萬元。

恒大進入只是打響了東壩變身的第一槍，隨后，龍湖、保利、首開等知名房企紛紛在東壩拿地，最近出讓的東壩住宅用地是9月8日成交的東壩南區(qū)1106-657地塊，拍出單價接近恒大當(dāng)時的地王價格，達到了4.7萬元/平方米樓面價，毫無疑問，未來又將給這個版塊再添一個單價十萬加的豪宅項目。

有意思的是，該項目的競得者是保利龍湖首開聯(lián)合體。而這三家房企本身都在東壩開發(fā)有豪宅產(chǎn)品，業(yè)內(nèi)人士表示，這幾家開發(fā)商聯(lián)合拿地，通過產(chǎn)品差異化，聯(lián)手做熟區(qū)域的算盤已經(jīng)打響。

東壩的房價也在各家開發(fā)商連拉帶拽下，在高地價的助推下，迅速脫離剛需行列，躋身豪宅。

據(jù)悉，恒大東壩項目定名為恒大華府，基本戶型都在200-300平米以上。恒大要求這個項目首期開盤價就在13萬元/平方米。目前東壩唯一一個在售項目利錦府，二期開盤定價由一期的49000元/平方米跳漲至59909元/平方米。

另一個典型的抱團將空白區(qū)域打造為豪宅區(qū)的就是孫河板塊，最近在懋源拿地后，該區(qū)域云集了龍湖、首開、泰禾、中糧等多家開發(fā)企業(yè)，產(chǎn)品全部為千萬級別的高端項目，懋源地產(chǎn)負責(zé)人在拿地后對北青報記者表示，孫河是城區(qū)內(nèi)唯一一個政府著意打造的高端低密居住區(qū)，因此吸引了很多房企。同時，前期進駐的開發(fā)商都是主流、品牌企業(yè)，打造的產(chǎn)品均為高端，已經(jīng)推動孫河成為北京樓市的熱點區(qū)域。

正是在各家開發(fā)商的共同合作下，孫河、東壩形成了新的豪宅聚集區(qū)域，在未來的規(guī)劃、交通以及配套利好的支撐下，雖然有購房人不斷質(zhì)疑其高價的合理性，但開發(fā)商仍相信多宗住宅用地高價出讓，會讓這些新的區(qū)域高價項目逐漸被接受。文/本報記者 李桁